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不動産投資で”フルローン” という選択の魅力とは?

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なぜ不動産投資に魅力を感じるのか

 ここ数年で、中古ワンルームマンションや中古アパートを購入して不動産投資を始める人が増えています。定年退職した後の生活資金の確保として考えられる方や、副収入を作ろうと不動産投資を始められる方が多いようです。不動産投資にはいくつかの魅力があります。最もイメージしやすい魅力と言えば、毎月安定した家賃収入を得ることができる、ということではないでしょうか。好不況に限らず、入居者さえ確保できていれば、収入は安定します。しかし、不動産投資のメリットはこれだけではありません。株式とは異なり、価格がガラス張りになっておらず、資産価値の変動に一喜一憂することもないという点も魅力と言えますし、無価値にはならない資産を持つことができる、という点も魅力と言えます。また、資産の運用効率を考えた場合に「長期のローンを組むことができる」という点は大きな魅力と言えます。今回はこの運用効率の点について詳しく見ていきたいと思います。

レバレッジについて考える

 「少ない元手で大きなお金を動かすことができる」ということがローンを組むことの魅力と言えます。つまり、頭金をある程度用意することができれば、元手以上の資産を購入することができるということです。具体的に事例を挙げてみましょう。前提として毎年100万円の家賃収入を得ることができる物件を1,000万円で購入するとします。計算を単純化するために経費などは無視した運用効率で考えます。この物件を現金一括で購入した場合、運用効率は年間家賃100万円÷現金一括分1,000万円=10%となります。一方で頭金100万円を用意して、900万円のローンを組んだ場合、運用効率は年間家賃100万円÷頭金分100万円=100%となり、運用効率は現金一括で購入する際の10倍になります。つまり、ローンを組めば運用効率が上がり、頭金割合を少なくしローン割合を多くするほど運用効率は上がるのです。このようにローンを組んで運用効率を上げることがいわゆる「レバレッジをかける」ということです。

利益とキャッシュフローの違いを把握する

 但し、ここには注意しなければならない点があります。それは「ローンを組んだ際には返済が生じる」ということです。当たり前のことのように思われますが、このことを意識して不動産投資を行わないと大きな過ちを犯すこともあり得ます。上記で説明した運用効率の話は利益面のことです。組んだローンを返済するために受け取った家賃の一部もしくは全部を充当しなければいけません。つまり、ローンを組んだ場合には自分の手元に家賃100万円は残らないのです。これは現金一括で購入した場合には物件のすべてが自分の物になりますが、ローンを組んだ場合には物件におけるローン割合分はいわば他人のものだからです。返済を続けていくことで少しずつ自分の物になっていくというイメージでいると良いでしょう。利益が出ていてもキャッシュが回らなければ、不動産投資は続けられません。この点、注意しておきましょう。しかしながら、この点さえ理解しておけば、ローンを上手に使うことができ、資産効率を上げていくことが可能なのです。

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