NISA開始から5年経ち、すでに株式や投資信託の運用をしている人も多いだろう。一般NISAはつみたてNISAやiDeCoと異なり、購入できる金融商品の選択肢が多い。中でもREIT（不動産投資信託）が買えるのは大きな特徴と言えるだろう。REITは、どのような投資スタイルに向いているのだろうか。
NISAにおけるETF、REITの買付額は少ない
一般NISAにおける買付総額は約15兆円だ(2019年9月末時点の金融庁の調査による)。商品別買付比率は、58.4％が投資信託、39.0％が上場株式、1.6％がETF（上場投資信託）、1.0％がREIT（リート）となっており、NISAにおけるETFとREITの存在感はとても小さいことがわかる。
ETFはコストの安さから一部の投資家から熱烈に支持されているが、普及しているとは言い難い。銘柄によってはハイリスクなものもあるため、初心者には選びにくいといった実情も関係しているのだろう。しかし、つみたてNISAやiDeCoでは取り扱いがないETFも、一般NISAでは多くの銘柄が扱われているため、せっかくなら活用していきたい。
REITは、ETFよりもさらに買付額が少ない。不動産投資と言われても、一般投資家にはわかりにくいことも要因だろう。ただし買付額の増加率はETFよりも高く、今後増えていく可能性は十分にある。REITはどのような金融商品なのだろうか。また、そもそもNISAに適しているのだろうか。
REITのメリット・デメリット
REITは、「Real Estate Investment Trust」（不動産投資信託）の略で、2001年に上場した新しいタイプの金融商品だ。投資家から資金を集めて不動産を取得し、そこから得られた賃貸収入や譲渡益を投資家に分配する仕組みである。
基本的に複数の不動産に投資するので、一般的な不動産投資よりもリスクが小さいと言われている。現物の不動産に投資するには莫大な資金や専門的な知識が必要であり、個人が参入するにはハードルが高いと言わざるを得ない。
しかし、REITは投資家から資金を集めて利益を分配する仕組みなので、投資家一人ひとりの資金は少なくてすむ。また、証券取引所に上場されているので、株式と同様にリアルタイムで取引ができるのも特徴だ。
REITで注目すべきは、分配金の利回りの高さだ。東証1部全銘柄の平均配当利回りは1.84％であるのに対し、REITは3.98％だ（2019年4月時点）。分配金の主な原資は複数の不動産の賃貸収入で安定していることと、投資法人が投資家に多く分配することで法人税を免除される制度になっていることが高配当の理由として挙げられる。
もちろんデメリットもある。REITは株式市場の動きとの連動性があまりないため、株価暴落時に一緒に暴落というリスクは小さいが、投資口価格が変動することには変わりない。また、分配金は業績によって変動するため、減らされてしまうこともある。最悪の場合、投資法人が倒産したり、上場廃止になったりする可能性もある。
REITはNISAに向いているのか？
NISAの特徴は、毎年120万円を上限として、株式や投資信託などへの投資から得られる配当金・分配金や譲渡益が最長5年に渡って非課税になることだ。つまり、ロールオーバーをしない限り5年がタイムリミットということになる。
投資期間としては、短期でも長期でもない「中長期」といったところだろうか。REITは配当性の高い商品なので長期に向いていると言えるが、売却益を狙って中期の取引をするのも悪くない。よって、5年という投資期間は適正と言えるだろう。
NISAでローリスクな商品ばかりを選ぶのは、もったいないとの意見もある。値上がり益を得た時の譲渡益非課税効果が得られないからだ。定期的な配当もうれしいが、やはり値上がり益を狙ったほうが収益のインパクトは大きい。20％の税金がかからないなら、なおさらだ。
REITは、株式よりも値動きが小さく債券よりも配当利回りが高いことから「ミドルリスク・ミドルリターン」に分類される。リスクを適度に抑えつつ、リターンが狙える商品と考えていいだろう。
NISA対象のREIT全銘柄をETFで買う方法
実際にNISA対象のREIT銘柄を検索してみると、オフィスビル・住居・商業施設・物流施設・ホテルなど特定用途に特化したREITや、それらの用途を2つ以上備えた複合型、3つ以上または用途限定しない総合型など、さまざまな種類があることが分かる。
「どれに投資すればいい？」と悩む場合、東証に上場するREIT全体に投資するのはどうだろうか。東証REIT指数に連動するETFを買うのだ。
東証株価指数（TOPIX）は東証一部上場全銘柄を表す指数だが、それと同じように東証REIT指数も東証に上場するREIT全銘柄を対象としている。この東証REIT指数をベンチマークにしたETFがいくつか存在する。
「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」「iシェアーズ Jリート ETF」「MAXIS Jリート上場投信」「NZAM東証REIT指数」などだ。分配金利回りは、軒並み3％を超えている。
税優遇制度でETFやREITが買えるのは一般NISAだけ
NISAでは株や投資信託を買う人がほとんどで、ETFやREITを選ぶ人は少数派だ。しかし特徴をよく理解すれば、NISAの恩恵を最大限利用できる運用ができる。あまり初心者向きとは言えないが、コストの安いETFや高い利回りが期待できるREITは、ポートフォリオの構成要素として有望だ。あなたがNISA口座を保有している証券会社にはどんな銘柄があるか、一度チェックしてみてはどうだろうか。
文・篠田わかな（フリーライター、ファイナンシャル・プランナー）／MONEY TIMES
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