こんにちは、相続税専門の税理士法人トゥモローズの角田です。
相続税の土地の評価は、原則として「財産評価基本通達」という規定に基づいて計算します。
ただ、この財産評価基本通達もすべての土地について万能なわけではなく、この通達に規定されていない評価をすることも実務上多々あります。
具体的には、下記のようなものがあります。
など、列挙したらきりがないくらい財産評価基本通達に定められていない評価方法が存在するのです。
この記事では、「利用価値が著しく低下している宅地」、特に「騒音や振動のある線路近くの土地で10%の評価減が可能かどうか」を確認していきます。
利用価値が著しく低下している宅地とは
利用価値が著しく低下している宅地とは、同じ路線価の道路に面している土地の中で他の土地に比べて、使い勝手等が著しく悪くなっている土地を言います。
利用価値が著しく低下している宅地の具体例
具体例として、国税庁が以下のとおり公表しています。
実務上、よく出てくるのは、高低差のある土地、騒音のある土地（今回の線路近くの土地など）、忌み施設が近くにある土地でしょう。
高低差のある土地については、「高低差のある土地の相続税評価を徹底解説！」に詳しくまとめてありますので、必要に応じてご覧ください。
評価方法
利用価値が著しく低下している宅地の評価は、以下の計算式で計算します。
その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した額－利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する評価額×10％
通常の宅地の場合には、その土地全体の利用価値が低下しているケースがほとんどであるため、通常に評価した金額（すなわち、財産評価基本通達に基づいて評価した金額）から10％を減額して評価します。
倍率評価でも適用可能か
実務上は路線価方式の土地で適用することが多いですが、倍率評価の土地にも10％減の適用ができます。
もちろん、固定資産税評価額に利用価値が低下していることが考慮されていたら適用はできません。
10％減額ができるのは宅地のみか
利用価値が著しく低下している”宅地”とありますが、この評価方法ができるのは宅地に限定されているわけではありません。
宅地以外であっても、宅地並み評価をする農地、山林、雑種地については10％減の適用が可能です。
線路近くの土地と、利用価値が著しく低下している宅地の評価による10％減
線路近くの土地は、電車が通るときの騒音や震動が問題となります。
騒音については、環境基準で下記のとおり定められています。
適用できるかどうかは、「路線価に騒音等が考慮されているか」がポイント 線路近くの土地について、騒音が環境基準を超えているからといって、必ずしも10％の評価減が可能になるわけではありません。
路線価にその騒音が加味されているかどうかの判断が別途必要です。
この判断のポイントは、
の2点となります。
実際に路線価図を見ながら、確認していきましょう。
同一の路線価に接する他の土地と対象地との関係
まず、1つ目のポイントは、「同一の路線価に接する他の土地と対象地との関係」についてです。
この路線価図の右下に斜めの電車の線路が通っています。
そして、その線路に対して垂直に300C（1㎡当たり30万円）の路線があります。
こちらの青の土地と赤の土地について1つ目のポイントを確認してみましょう。
路線価は、下記基準に則って決められています。
すなわち、青の土地はまさにこの路線価30万円の基準となる土地と言えるでしょう。
れに対して赤の土地はその路線の中央にはないので30万円を完全に表している青の土地とは状況が異なります。
このように、「対象地が同一の路線価の道路のどの位置にあるか」等を確認します。
上記路線価図の場合には、30万円は青い土地を基準として決められているため、線路の真横の土地である赤い土地についての騒音が30万円には加味されていない可能性が高いです。すなわち、赤い土地について騒音の10％減をできる可能性が高いということです。
対象地の接する路線価と近隣の路線価との比較
続いて、2つ目のポイントである「対象地の接する路線価と近隣の路線価との比較」についてです。
上の路線価図の、左から右下に対角線に通っているのが電車の線路です。
赤丸をした240Cの路線価と周りの路線を比較してみてください。周りの路線は260Cや265Cといった路線価が設定されており、240Cの路線価は近隣の路線価に比べ、１割程度ディスカウントされてます。
もちろん、線路に近い以外にも道路の幅員や駅からの距離などその他の要因も確認する必要はありますが、どの要素も似たような状況である場合には、240Cの路線価は既に電車線路による減額がされていると判断することが妥当でしょう。
よって、「利用価値が著しく低下している宅地の評価」によって、10%の評価減をすることは難しいものと思われます。
利用価値が著しく低下している宅地の評価の裁決事例の紹介
国税不服審判所の裁決事例で、騒音の10％減が争点となっている事例を５つほど抽出してみました。
裁決の要旨を抽出して載せています。
宅地の評価の10%減が認められたもの
①新幹線の高架線の敷地に隣接：仙台国税不服審判所(H13.06.15)
新幹線の高架線の敷地に隣接していることによる著しい利用価値の低下については、甚だしい震動及び騒音のほか、本件土地の付近は、主として住宅地として利用されており、高架線が地上約7メートルの高さにあることからすれば、日照及び眺望への影響が認められるので、震動及び騒音による10%の評価減に加え、更に10% の評価減を行うのが相当である。
②鉄道沿線の土地：東京国税不服審判所(H15.09.05)
鉄道沿線の土地について、
①評価計算に採用された路線価が電車走行による振動及び騒音の要因を斟酌（しんしゃく）して評定されていないこと
②鉄道沿線から20m範囲内では電車走行による騒音及び振動が環境省の騒音対策における指針である60デシベルを超えていること
③同地区に存する分譲地における分譲価額に開差が10%を超える取引事例が存在すること
からして、資産評価企画官情報による著しく利用価値の低下している宅地として、鉄道から20mの範囲内の部分について、その相続税評価額から10%を減額するのが相当である。
③幹線道路沿いの土地：東京国税不服審判所(H19.08.05)
本件土地の接面する道路は、固定資産税の宅地の評価においても、騒音、振動に係る補正（減価）を行う幹線道路に該当することから、本件土地の相続税評価額の算定に当たっては、上記の著しく利用価値の低下が認められる場合の取扱いの例による減価をするのが相当である。
宅地の評価の10%減が認められなかったもの
主に10％減が認められなかった事例は、既に路線価に騒音等が反映されているというものでした。
④鉄道高架に隣接する土地：関信国税不服審判所(H21.09.04)
路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した価額であるから、土地の取引価額に影響を与えると認められる鉄道騒音、震動、日照阻害等の環境要因については、基本的には、評定の基となる上記各価格等に反映されており、路線価は、価額に影響を与える環境要因を加味した結果となる。
したがって、普通住宅地区にある宅地で、騒音等により利用価値が低下している場合に10%の減額をしても差し支えないとする課税実務上の取扱いは、騒音等によって、その土地の利用価値を低下させる程度が付近の宅地に比べて著しい場合で、取引価額に影響を与えていることが明らかなときに限り適用が認められるべきである。
この点について、本件各土地の路線価が鉄道騒音等を加味して付されたもので、更にしんしゃくをする必要があるか否かを、売買実例を基に検討したところ、本件各土地の路線価は、鉄道騒音等の環境要因を加味して付されており、更にしんしゃくしなければならないほど本件各土地の利用価値が落ちているとは認められないことから、本件各土地の評価額から更に10%の減額をする必要はなく、請求人の主張は採用できない。
⑤鉄道高架橋に隣接する土地：関信国税不服審判所(H25.04.03)
路線価は売買実例価額や公示価格等を基に宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面する路線ごとに設定されるもので、 当該路線に接する宅地に共通する土地の価額に影響を及ぼす事情は考慮されているものであるから、一般に土地の価額に影響を及ぼすような鉄道の騒音については、路線に接する宅地に共通する事情であり、特定の土地のみに生ずる事情とはいえず、本件5土地のみが鉄道の騒音により利用価値が著しく低下している事情は認めらないから、本件5土地を評価するに当たり、本件評価方法を適用することはできない。
実務においても、利用価値が著しく低下している宅地の10％減評価を適用する場合は、路線価にその減額要素が反映されているかどうかを必ず確認する必要がありますので注意しましょう。
土地の評価にあたっては、税理士に一度相談を
「利用価値が著しく低下している土地の評価」、中でも騒音や振動に関する宅地の評価を解説してきました。
ポイントとしては、以下の２点です。
実務上では、なかなか判断に迷うポイントですので、要因と路線価の状況を丁寧に確認することが必要となってきます。
そのため、特殊な事情のある土地の評価については、ぜひ一度税理士に相談することをおすすめします。
税理士法人トゥモローズでは、豊富な申告実績があり、聞き上手で相談しやすい税理士があなたの相続手続きをサポートいたします。
初回相談は無料ですので、相続の手続きにお困りの際は、ぜひ一度ご相談ください。（提供：税理士法人トゥモローズ）
