不動産投資で成功するためには「立地が大事」とはよくいわれます。しかしそもそも「立地」とは具体的にどのようなことを意味するのでしょうか。またマンション経営をするならどのような立地が勝てる立地になるのでしょうか。そこで今回はマンション経営を検討するうえで押さえておきたい立地の条件について解説します。

空室率は立地に直結する

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(写真=picture cells/Shutterstock.com)

不動産投資において「立地」が最重要視される理由は、入居率に直結するからです。立地がいい物件は賃貸ニーズが高いので入居者が決まりやすくなります。空室期間の機会損失を減らすことができ、客付会社に支払う広告料も抑えられるため入居率が高い(空室率が低い)状態をキープできれば、安定したマンション経営が期待できるでしょう。

反対に立地が悪い物件は、入居者から敬遠されがちになり入居率が下がる傾向です。いったん入居者が退去してしまうと次の入居者が決まるまで数カ月、下手すれば1年以上かかることも少なくありません。当然その間の家賃収入は得られないため、空室を埋めるべくさまざまな手を打つ必要が出てきます。家賃を下げたり、最新の設備を付けたり、客付会社に支払う広告料を上乗せしたりするなど、コストアップは否めません。

同じようなスペックで同じ利回りの物件が2つあったとしても立地の良いものと悪いものでは収益性に大きな差が出てくるのです。建物の設備や内装、管理サービスの内容などは工夫次第でいくらでも変えられますが当然立地は後から変えることができません。だからこそ最初にしっかりと立地を確認してから買うことが必要なのです。

立地の重要な要素は、第一に「利便性」

立地の善し悪しを決める要素は何でしょうか。第一に利便性、つまり駅近であることです。その駅も乗降客数の多いターミナル駅であるほうが利便性は高まります。逆に駅から遠い物件は苦戦を強いられることになるでしょう。なぜならバス便の物件も同様でバス停がいくら物件の近くにあってもバスは電車ほど利便性が高くないため、入居者は敬遠しがちだからです。

2016年8月にCHINTAIが行ったアンケートによると「駅徒歩何分の物件なら済みたいと思える?」という質問の回答で一番多かったのが「10分以内」の47%でした。また「5分以内」が16%、「3分以内」が4%となっており、約67%の人が10分以内の物件を希望していることがわかります。逆にいえばこれ以上かかる物件は入居希望者の対象から外れてしまう可能性があるということです。

地方で車を1人1台持っているような環境なら駅からの距離が遠くても賃貸需要にはあまり影響がないケースもあります。ただしその場合でも「高速道路のインターチェンジに近い」「大型ショッピングモールに近い」などの条件が好まれる傾向です。そのため車社会においても利便性は見逃せない要素になります。

周辺環境も立地を構成する要素

周辺環境も立地の善し悪しを決める要素の一つです。具体的には以下のような内容も押さえておきましょう。

  • 商業施設の充実度
  • 学校や病院への距離
  • 物件周辺の雰囲気
  • 最寄り駅からの道のり
  • 地域の治安
  • 騒音の有無
  • においの発する施設の有無
  • 嫌悪施設の有無など

いくら駅近で利便性が高くても線路に近すぎて電車の騒音がひどい物件や歓楽街に近くてイメージがよくない物件は人気が下がりがちです。ただしなかには周辺環境はあまり気にせず駅近であれば借りるという人もいます。例えば雑多な繁華街に立地するわずか3畳しかないような極小ワンルームでも人気駅の近くなら底堅い需要があるのです。

そういう意味では、やはり利便性が物件の競争力を決める最大の要因と考えられるでしょう。

都市部の駅近であっても油断は禁物

都市部の駅近物件を取得すれば、それだけでマンション経営は安泰なのでしょうか。しかし現実はそうとも言い切れないのがマンション経営の難しいところです。なぜなら投資マンションの競争力が高いかどうかは、結局は「需要と供給」で決まるからです。いくらよい立地にあっても同じようなスペックの物件が周辺にあふれていれば競争が激化して家賃下落や空室率の上昇につながってしまいます。

したがって物件を購入するときは、立地状況を確認するだけでなく将来的な賃貸需要の動向についてチェックしておくことも大事です。「自治体の人口や最寄り駅の乗降客数はどう推移しているか」「商業施設や大学、工場などが移転してくる(または外部に移転する)計画はないか」などを調べて周辺の賃貸マーケットの将来動向をある程度予測してから購入を判断する必要があります。(提供:Dear Reicious Online

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