老後資金のために貯蓄や資産運用をしなければならないと考えている人は多いでしょう。しかし1,100人以上を対象にした60代調査では約半数が貯蓄500万円未満という厳しい現実が明らかになりました。「実際に老後資金はいくらあれば足りるのか」「なぜ老後にお金がかかるのか」など老後の不安はつきません。
そこで本記事では老後資金の足りない分をカバーする一つの方法として、不動産投資について考えてみましょう。
ゆとりある老後のためには年金以外に4,800万円必要
2019年8月に株式会社日本ワークスが行った「月の損益に関する調査」によると60代の貯蓄額は500万円未満が58.3％でした（日本ワークス調べ）。つまり老後資金を補う金融資産は約6割近くが保有額500万円未満という厳しい状況であることがよく分かります。これでは、老後生活の備えとしては不十分ではないでしょうか。また具体的に老後資金はいくら必要なのでしょうか。
2019年6月に金融庁が公表した「金融審議会 市場ワーキンググループ報告書」によると夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯では、約1,300万～2,000万円の老後資金が不足すると試算されています。1,300万～2,000万円という金額はあくまでも「最低限の生活費」をまかなう目安です。ぜいたくをしないまでも趣味や旅行をある程度楽しむ老後を送るとなるとこれ以上のお金が必要になります。
また2019年に生活保険文化センターが実施した4,000人以上を対象にした「生活保障に関する調査」では、老後の最低日常生活費は夫婦2人で月平均22万1,000円。旅行や趣味を楽しむゆとりある老後を送るとなると月平均36万1,000円が必要という結果になりました。仮にこのうち20万円を公的年金でカバーするとなると毎月の不足分は約16万円になります。
例えば60～90歳の30年間、ゆとりある老後を送るためには毎月の不足分16万円×12ヵ月×30年＝5,760万円が不足することになるのです。仮に2,000万円の貯蓄があったとしても差し引き3,760万円足りないという結果になります。
老後にお金がかかる理由は、医療費と介護費の負担
このような結果を見て「老後になったら生活を切り詰めればよい」と考える人もいるかもしれませんが、それでも老後はお金がかかります。なぜなら家族のライフイベント支出（孫のお年玉・進学・結婚のサポートなど）と医療や介護などに使うお金が増えるからです。特に医療・介護の負担は重くのしかかります。
厚生労働省が公表した「平成29年度国民医療費の概況」によると一人あたりの年間平均医療費は年齢が高くなるにつれ以下のように急増していくことが分かります。
| 年齢 | 一人あたりの国民医療費（年間） |
| 0～14歳 | 16万2,900円 |
| 15～44歳 | 12万2,700円 |
| 45～64歳 | 28万2,100円 |
| 70歳以上 | 83万4,100円 |
| 75歳以上 | 92万1,500円 |
10～44歳までの年間の国民医療費は12万～16万円程度になっていますが45～64歳では倍近い約28万円に上昇しているのです。さらに70歳以上は約83万円、75歳以上で約92万円と急増していくため、家計負担が増加する可能性が高いことがよく分かります。年齢が若いうちは気にならない医療費負担ですが老後は思った以上に医療費がかかる傾向のため意識しておくことが必要です。
これらの大半は公的保険でまかなわれますが、自己負担分もあります。例えば2020年3月時点では70～74歳までの人は2割または3割、75歳以上の人は1割または3割が自己負担割合です。あわせて健康保険料の負担も発生します。この医療費と健康保険料の負担は、人口減少によって国の財政が悪化していけば今後も増える可能性もあるでしょう。
医療費負担に加えて介護保険サービスの自己負担1割または2割も発生します。また2018年8月からは一定の所得以上ある人（65歳以上合計所得220万円以上）は3割負担です。このように老後はぜいたくをしなくても思っている以上に医療と介護で出費が多くなります。
老後資金の足りない分を不動産投資でカバー
冒頭のアンケートで見た通り60代の約半数が貯蓄500万円未満、約6割が金融資産500万円未満です。こういった人たちが老後を考えずムダ遣いをしてきたわけではないでしょう。結婚して子どもがいれば進学でお金がかかったり、結婚していない人でも親の介護などで収入が激減したりする可能性もあります。中高年にさしかかると思ったように貯蓄や資産運用ができないのが現実なのです。
厳しい現実に備えて資産を増やす方法として副業や節約などがありますが、不動産投資も有効策の一つといえるでしょう。不動産投資の基本的な仕組みは、物件を買う手続きにかかる諸費用や頭金を自己負担し、購入費用の大半をローンでまかなうというものです。また資産運用が順調にいけば、毎月のローン返済は家賃収入で相殺することができます。（一部、自己負担する場合もあり）
つまり不動産投資では不動産の購入時にローンを組むことが一般的ですが、ローン返済が家賃収入でカバーできればローン残債が着実に減っていくため、最終的にローンなしの収益物件だけが残るといえるでしょう。
例えば現在35歳の人が25年ローンを組んでワンルームマンションを購入し、賃貸経営が順調にいけば60歳で完済できることになります。60歳以降は家賃収入の大半が手元に残るため、公的年金の不足分のカバーが期待できるでしょう。
厳しい基準でつくられている新築マンションであれば50～100年の寿命があるといわれています。そのため不動産投資は老後を永く支え続けてくれることが期待できるでしょう。また不動産投資を成功させる鍵は「いかに空室率を下げるか」ですが、人口の集中が続く都心（好立地）の駅近マンションは空室リスクも低い傾向にありますので、そのような物件を選択すればリスク対策にもなるでしょう。
都心物件を得意とする不動産会社は複数ありますので、まずは資料請求やセミナー参加などで比較検討して最終的に信頼できるパートナーを選択することが賢明でしょう。（提供：Incomepress ）
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