みなさん、こんにちは。
相続税専門の税理士法人トゥモローズです。
相続不動産について、重要な税制上の特例は下記の2つが存在ます。
これらの2つの特例の要件は、似ている部分もあり、異なる部分もあります。
また、これら2つの特例は被相続人が老人ホームに入居していたとしても一定の要件を満たせば特例の適用が可能ですが、老人ホームの取り扱いも大枠は似ていてもディテールが異なったります。
これら2つの特例の要件について、比較しながら理解を深めていきましょう。
目次
相続による取得者の要件
要件の内容
自宅不動産の相続による取得者に制限があるのかどうかの論点です。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
自宅不動産を相続又は遺贈により取得した相続人、包括受遺者（個人のみ）とされています。包括受遺者であれば親族でない第三者でも大丈夫です。
②小規模宅地の特例
自宅不動産を相続・遺贈により取得した親族とされています。相続人でなくても良いですが、第三者の受遺者ではダメです。
土地のみの取得
要件の内容
相続において、相続人等が被相続人の自宅の土地と建物を両方相続しないといけないか、土地だけの相続でもいいのかという論点です。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
空き家は建物に対する特例ですので土地のみを相続した相続人等は特例の適用はできません。
もちろん、土地と建物を相続してその後、建物を取り壊して土地のみを売却した場合には特例の適用があります。あくまで譲渡者が相続で建物を取得したかどうかが論点となるのです。
②小規模宅地の特例
土地のみを取得しても適用は可能です。小規模宅地の特例は土地にかかる特例であるため建物を他の相続人等が取得したとしても土地を取得した相続人等が要件を満たせば適用はできるのです。
建物の建築時期
要件の内容
被相続人の自宅建物の建築時期によって特例の適用可否が変わってくるという論点です。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
昭和56年5月31日以前に建築された建物に限ります。
空き家特例は危険な空き家をこれ以上増やしてはいけないという趣旨から創設されたものですので、昭和56年5月31日以前に建築された建物、すなわち、建築基準法が改正前の旧耐震基準の建物についてのみ適用があるのです。
②小規模宅地の特例
建築時期による制限はありません。
譲渡の時期
要件の内容
自宅不動産を譲渡する時期に期限があるのかどうかという論点です。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
相続開始後3年を経過する日が属する年の12月31日までの譲渡に限り適用が可能です。
②小規模宅地の特例
いつまでに譲渡をしないといけないという要件はありませんが、逆に相続税の申告期限までは譲渡してはいけないという要件はあります。（配偶者にはなし）
マンションにおける適用要否
要件の内容
マンション、すなわち区分登記建物について特例の適用ができるかどうかです。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
マンションについては適用できません。どんなに古いマンションでもダメです。
②小規模宅地の特例
マンションであってもその敷地権については適用可能です。
なお、二世帯住宅で区分登記されている建物については適用できない場合もありますので注意が必要です。
詳しくは、【小規模宅地の特例】同居親族と二世帯住宅をパターン別に徹底解説（建物構造・登記編）を参照してください。
老人ホーム等の種類
要件の内容
特例が適用できる老人ホーム等は下記の通り限定列挙されています。また、都道府県に登録されている必要もあります。
- □認知症対応型グループホーム
□養護老人ホーム
□特別養護老人ホーム
□軽費老人ホーム
□有料老人ホーム
□介護老人保健施設
□介護医療院
□サービス付き高齢者向け住宅
□障害者支援施設
念のため条文も転載しておきます。読み飛ばして問題ありません。
2つの特例の相違点
相違点なし
空き家特例は措置法施行令23⑥、小規模宅地の特例は措置法施行令40の2②にそれぞれ規定されていますが内容は同じです。
入居日～相続開始日までの自宅の使用制限
要件の内容
老人ホーム入居後に被相続人の自宅を自由に使ってもいいのか（誰かが住んでもいいのか、事業の用に供してもいいのかなど）、すなわち、入居日から相続開始日までの間に自宅についてどのような使用制限があるのかという論点です。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
老人ホーム入居後、自宅は被相続人が住む以外の用途に使ってはダメです。また、老人ホーム入居前も被相続人が一人暮らしでないといけません。
すなわち、老人ホーム入居後に「別の場所に住んでいた子供が移り住むこと」、「第三者に貸し付けること」、「子供が商売をすること」などをした場合にはその時点で空き家特例の適用はできなくなります。
②小規模宅地の特例
小規模宅地の特例は上記空き家特例とは異なります。要件としては下記になります。
被相続人が住んでいた建物を老人ホーム入居後に『事業の用』又は『「被相続人」、「被相続人の生計一親族」、「老人ホーム入居直前に被相続人と生計を一にし、かつ、その建物に引き続き居住している被相続人の親族」以外の居住の用』に供さないこと
すなわち、被相続人の生計一親族が移り住んでもいいですし、老人ホーム入居前に同居していた子供がそのまま住み続けても小規模宅地の特例の適用は可能なのです。空き家特例は大きな違いですよね。
相続開始日～譲渡日までの自宅の使用制限
要件の内容
被相続人が亡くなった後、その自宅を譲渡するまでの間も自宅に使用制限があります。その制限が空き家特例と小規模宅地の特例で相違するのか確認してみましょう。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
相続開始日から譲渡日まで一切の使用が認められていません。すなわち、親族が住んでもダメ、第三者に貸してもダメ、子の誰かがそこで商売してもダメ、一時的に誰かに無料で貸してもダメなのです。
念のため通達も載せておきます。もちろん、読み飛ばして大丈夫です。
②小規模宅地の特例
小規模宅地の特例は上記空き家特例とは異なり、取得者に応じて下記の通りです。
□配偶者：特段制限なし
□同居親族：申告期限まで居住、所有しなければならない
□家なき子：申告期限まで所有しなければならない
上記要件を満たせば、空き家特例のような使用制限はないのです。
老人ホーム入居後の維持管理
要件の内容
被相続人が老人ホームに入居した後に自宅をどのように維持管理すべきかが要件となっています。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
入居後の要件は既に解説したように、「自宅を事業や貸付け，被相続人以外の者の居住の用に供さないこと」以外に、「入居後の自宅に被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと」というのがあります。すなわち、被相続人がいつでも戻ってこれるように被相続人の家財は残しておかなければならないのです。どのくらいの家財を残しておかなければならないかまでの情報はありませんのでこれからの国税庁からの情報か判例等を待ちたいと思います。
②小規模宅地の特例
小規模宅地の特例に関しては、上記空き家特例のような制限はありません。したがって、被相続人の家財を撤去してしまったとしても特例の適用は可能です。もちろん、上記で説明した通り、被相続人や生計一親族以外の者が新たに入居したらダメっていう要件はありますよ。あくまで家財は処分してもOKということです。
老人ホームの入居期間
要件の内容
被相続人が老人ホームに入居してから相続開始日までの期間に年数制限があるのかどうかという論点です。
2つの特例の相違点
相違点なし
空き家特例も小規模宅地の特例も入居期間に制限はありません。なお、蛇足ですが、別の譲渡所得の特例である居住用財産の3,000万控除については、老人ホーム入居後3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡しないといけないという要件はあります。
要介護認定の時期
要件の内容
2つの特例とも要介護状態のために致し方なく老人ホームに入居したことが前提となっているため、被相続人が要介護認定を受けている必要があります。その要介護認定を受けた時期がいつなのかが論点になるのです。
要介護認定の詳しい説明は、【小規模宅地の特例】老人ホームと要介護認定等について詳説を確認してください。なお、要介護認定の内容自体は空き家特例でも小規模宅地の特例でも相違ありません。
2つの特例の相違点
相違点あり
①空き家特例
要介護認定の時期は、老人ホーム入居直前で判定します。
すなわち、老人ホーム入居時に要介護認定を受けていなかった場合には空き家特例の適用はできません。
②小規模宅地の特例
要介護認定の時期は、相続開始直前で判定します。
なお、相続開始時に要介護認定の申請中で相続開始後に認定が下りた場合でも要件を満たします。
国税庁質疑応答事例
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