賃貸経営において資産を拡大していくには、追加投資よりも買い替えがおすすめです。
買い替えには追加投資では得られないメリットがあります。
そこでこの記事では「資産の買い替えのメリット」について解説します。
買い替えのメリットとデメリット、買い替えで成功するためのポイントについて紹介していきます。
資産拡大の2つの方法
資産の拡大には「追加購入」と「買い替え」の2つの選択肢があります。
最初に「追加購入」と「買い替え」の特徴と違いについて解説します。
追加購入
追加購入とは、1棟目、2棟目と次々に資産を追加で購入していく資産拡大方法です。
追加投資によって資産を拡大していけば、資産の急速に増やすことができ、賃料収入を早く増やせるというメリットがあります。
しかしながら、追加購入による資産拡大は、基本的におすすめしません。賃貸物件を短期間に買っていくと急速に財務内容が悪化するからです。
不動産の購入は、1棟目は十分な自己資金を投じることができるため、健全な財務状態によって賃貸経営をできる人が多いです。しかしながら、多くの人が自己資金を1棟目で使い切ってしまうため、2棟目以降の投資はフルローンに近い状態で購入することが良くあります。
1棟目は健全な財務内容であって人でも、2棟目以降になると借入金の割合が増えてしまうため、全体としての自己資金割合は減ってしまいます。3棟目以降もフルローンに近い状態で物件を購入すれば、ますます財務内容は悪化していくのです。
賃貸経営では、拙速な追加購入を行うとすぐに借入過多となってしまい、健全な財務状態を維持できなくなっていきます。借入金の返済額が大きくなっていけば、ちょっとした空室ですぐに返済不能に陥るリスクが出てきます。
財務状態を健全な状態に維持しながら追加購入をするには、1棟目の借入金が十分に返済できたタイミングで行うことが必要です。そのため、健全な財務状態を維持しようとすると、追加購入による資産拡大は、実は非常に時間がかかる資産拡大方法なのです。
買い替え
買い替えは、一旦資産を売却し、より大きな資産に買い替える資産拡大方法となります。
買い替えでは一気に資産を増やすことはできませんが、財務状態を健全に維持しながら資産を拡大しやすいという点が大きなメリットです。
多くの投資家は、1棟目は十分な自己資金を用意できるため、健全な財務状態で投資をスタートすることができます。買い替えは、追加投資とは異なり一旦売却をすることで再び自己資金を確保できる点が特徴です。
仮に、売却時に価格が下がっておらず、借入金の返済も進んでいる状態であれば、売却によって1棟目の投資のときよりも多くの現金を用意することができます。増えた現金を使って、やや大きめの物件に買い替えれば2棟目以降も健全な財務状態のまま資産拡大をすることができるのです。
追加購入では、購入すればするほど借入過多になり、財務内容が悪化していくというデメリットがありました。一方で、買い替えであれば一旦現金を確保し、その現金の額を踏まえて次の物件の投資額を決定することができます。
買い替えのメリット
自己資金割合をキープしやすい
買い替えのメリットは、適正な自己資金割合をキープしながら資産を拡大しやすいという点にあります。
一般的に不動産投資では、自己資金3割、借入金7割が適正とされています。売却によって少し現金を増やすことができれば、さらに大きな資産に買い替えることができます。
例えば、1棟目に1億円の投資物件を3,000万円の自己資金と7,000万円の借入金を使って購入し、その資産を売却して3,600万円の自己資金を得られたケースを考えます。
その3,600万円を自己資金とし、8,400万円の借入金を使って1.2億円の物件に買い替えれば、同じく自己資金3割をキープしながら資産を拡大することができます。
資産を若返らせることができる
買い替えでは、築年数の浅い物件に買い替えることで資産を若返られることもできます。賃貸経営は、築年数が古くなるほど難易度が増すことが一般的です。築古物件は、空室も修繕費も増えることから、賃貸経営が難しくなります。
追加購入で資産を拡大しても、元々持っている物件の築年数を若返らせることはできません。一方で、買い替えであれば古くなった物件をそっくり若返らせることができます。買い替えなら、常に物件を築10年以内に保つようなことも可能であり、高い収益性を維持することもできるのです。
悪条件を改善しやすい
買い替えは、既存の物件の悪条件を改善することできます。立地の悪い物件なら好立地の物件、築古の物件なら築浅の物件のように既存物件の悪条件を一気に改善できる点もメリットです。
追加購入は過去の物件の悪条件を引きずり続けますが、買い替えは悪条件を一気に断ち切ることができるため、今の物件に不満を抱えている人におすすめです。
買い替えのデメリット
資産を急拡大できない
買い替えのデメリットは、資産を急拡大できないという点です。ただし、追加購入であっても、健全な財務状態を維持しようとすれば、資産は急拡大できません。
買い替えは、売却で増やした自己資金を元に、少しずつ資産を増やしていくイメージとなります。追加購入や買い替えであっても、賃貸経営では拙速な資産拡大は禁物です。
買い替えのタイミングが難しい
買い替えは、タイミングが難しいのがデメリットです。買い替えは売却と購入を同時行います。
不動産価格が上昇時は売りどきですが、購入する物件価格は高いため買いどきとはいえません。逆に、不動産価格下落時は買いどきではありますが、売りどきではないといえます。買い替えは、売却と購入とった正反対の行為を同時に行うため、ベストタイミングというのは存在しないのです。
尚、個人が不動産を売却する場合、税金は不動産の所有期間によって決まります。売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超となると、長期譲渡所得と呼ばれ税金が安くなります。よって、税金面では少なくとも5年超の保有期間は必要です。
成功のポイントは売却しやすい物件を選ぶこと
買い替えで資産拡大に成功するためには、売却しやすい物件を選ぶことが重要です。売却しやすい物件とは、例えば立地が良くの築年数の浅い物件になります。
立地の良い物件は賃料も下がらないため、築年数が経過しても価格が下がりにくい傾向にあります。また、タイミングによっては購入時よりも売却時の方が、価格が高くなっていることもあります。
購入時から売却時にかけては借入金の返済も進んでいるため、売却益が得られるような物件は自己資金を大きく増やすことができます。自己資金が増えれば、次に購入する物件で資産規模を拡大しやすくなります。
次に購入する物件も、毎回売りやすさを重視して物件を選んでいくことがポイントです。順調に資産を拡大するために、常に売りやすいかどうかを意識して物件を選ぶことをおすすめします。
まとめ
以上、資産の買い替えのメリットについて解説してきました。
資産拡大の方法には、追加購入と買い替えの2つの選択肢があります。
買い替えには、「自己資金割合をキープしやすい」、「資産を若返らせることができる」、「悪条件を改善しやすい」といったメリットがあります。それに対して、「資産を急拡大できない」、「買い替えのタイミングが難しい」という点がデメリットです。
買い替えで資産を拡大するには売却しやすい物件を選んでいくことがポイントとなります。将来の売りやすさを意識しながら物件を選ぶようにしましょう。（提供：税理士が教える相続税の知識）
