収益不動産の売却は「買取」と「仲介」のどちらがおすすめ？

不動産投資は長期にわたって家賃収入が期待できるため、物件の売却を考えていない人もいるでしょう。しかし、建物は時間の経過とともに老朽化します。また、まとまったお金が必要になる可能性もあるため、売却について理解しておくことも大切です。

今回は、収益不動産の売却方法である「買取」と「仲介」の特徴について解説します。

収益不動産の2つの売却方法

収益不動産を現金化する場合、「買取」と「仲介」のいずれかの方法で売却することになります。それぞれの特徴は以下の通りです。

売り先が不動産会社の「買取」

買取とは、不動産会社が収益不動産を買い取ってくれる方法です。不動産会社が買い取るため、比較的短期間で売却できるのが特徴です。抵当権が設定されていない物件であれば、1週間程度で現金化できるケースもあります。ただし、買取価格は市場価格より安くなるのが一般的です。

購入希望者に売却する「仲介」

仲介とは、不動産会社（仲介業者）を通して、購入希望者に収益不動産を売却する方法です。不動産会社と媒介契約を締結し、所有物件の販売活動を依頼します。

仲介では買主を見つける必要があるため、通常は売却までに1～3ヵ月程度かかります。「築年数が古い」「最寄駅から遠い」など、物件の条件が悪いと買主を見つけられず、売却が成立するまでに時間がかかるかもしれません。

ただし、仲介は売主が売却価格を自由に決められるので、市場価格での売却の可能性が高くなります。

買取のメリット・デメリット

買取のメリット・デメリットは以下の通りです。

早期に売却できる

買取は、仲介に比べて早期に売却できるのがメリットです。不動産会社によって異なりますが、買取なら1週間～1ヵ月程度で現金化できます。急にまとまった現金が必要になり、どうしても不動産を売却しなくてはならないときに活用しやすいでしょう。

ただし、買取はエリアや築年数などの条件が設定されていることもあり、物件によっては受け付けてもらえない可能性もあります。

仲介手数料が不要

買取は、不動産会社が買主となるため仲介手数料は不要です。不動産売買では、取引金額が大きくなるほど仲介手数料も高くなります。買取なら、収益不動産の売却でかかるコストを節約できます。

売却後のトラブルを回避できる

買取は、売却後のトラブルを回避できるのもメリットです。物件を売却した後に傷や不具合が発覚した場合は、買主に対して契約不適合責任（旧:瑕疵担保責任）を負わなくてはなりません。しかし、買主が不動産会社の場合、契約不適合責任は免除されるのが一般的です。そのため、売却後のトラブルを心配せずに、収益不動産の現金化が可能です。

買取価格が相場より安い

買取は、収益不動産の買取価格が相場より安くなるのがデメリットです。不動産会社は買い取った不動産を売却して利益を得る必要があります。また、買取では仲介手数料もかからないことから、買取価格が相場より安くなると考えられます。

仲介のメリット・デメリット

仲介のメリット・デメリットは以下の通りです。

市場価格での売却が期待できる

仲介では、売主が売却価格を自由に設定できるため、市場価格での売却が期待できます。売却価格は、最終的には買主との交渉によって決まります。値引きを要求される可能性もありますが、その要求を受け入れるかどうかも売主が自由に決められます。

売却までに時間がかかる

仲介は、売却が成立するまでに時間がかかるのがデメリットです。買取なら不動産会社が買い取ってくれますが、仲介は買主を探すところから始めなくてはなりません。魅力が高い物件であれば、早期に売却できるでしょう。しかし、物件によっては買主が見つからず、現金化するのが難しいケースもあります。仲介を行う不動産会社によって買主を見つける能力に差があるため、不動産会社選びも重要です。

仲介手数料がかかる

仲介で物件を売却する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはなりません。仲介手数料は、宅地建物取引業法によって以下のように上限額が決められています。

仲介手数料は消費税の課税対象であるため、消費税が別途かかります。取引金額が400万円以上の物件であれば、仲介手数料は「物件価格×3％＋6万円」の速算式で求められます。

たとえば、1,000万円の物件を売却する場合、仲介手数料は税抜36万円（1,000万円×3％＋6万円）です。仲介で物件を売却する際は、仲介手数料も考慮しながら物件価格を設定する必要があります。

契約不適合責任が生じる

仲介では、売却後に傷や不具合があることが発覚した場合、買主に対して契約不適合責任が生じます。以前は「瑕疵担保責任」でしたが、2020年4月の民法改正によって「契約不適合責任」に置き換えられました。

改正前は、売買物件に「隠れた瑕疵」が存在した場合に損害賠償や契約解除が認められました。改正後は隠れた瑕疵は要件とはならず、引き渡された物件が契約内容に適合しているかどうかで判断されます。

仲介で契約書に記載されてない不具合が発覚すれば、売却後に損害賠償や契約解除が生じるかもしれません。

＜買取と仲介の比較＞

収益不動産の売却は買取と仲介はどちらがおすすめ？

買取と仲介はどちらもメリット・デメリットがあるため、正解はありません。状況や考え方に応じて、自分に合った方法を選択することが大切です。

買取が適している人

買取が適している人の特徴を以下に記しました。

・早期に売却したい
・売却後のトラブルを回避したい

すぐにまとまったお金が必要な場合は、仲介よりスピーディーに売却できる買取がいいでしょう。また、物件売却後のトラブルが心配な場合も、契約不適合責任が免除されることが多い買取がおすすめです。

仲介が適している人

仲介が適している人の特徴は以下の通りです。

・少しでも高い価格で売却したい
・あわてて売却する必要がない

買取の場合、査定額は市場価格より安くなるケースがほとんどです。収益不動産を少しでも高い価格で売却したいのであれば、市場価格で売却できる仲介を検討しましょう。また、入居中で当面は家賃収入が入ってくるなど、あわてて売却する必要がない場合も仲介が向いています。

収益不動産を売却するときの注意点

収益不動産を売却するときは、以下の点に注意が必要です。

売却後は家賃収入を得られなくなる

購入時より高い価格で売却すれば利益を得られますが、売却後は家賃収入を得られなくなります。売却するより、長期保有して家賃収入を得るほうが収益を最大化できるケースもあるでしょう。売却と継続保有のどちらが有利かを十分に検討した上で、売却判断を行うことが大切です。

所有期間によって税金が変わる

収益不動産の売却で利益が生じた場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。物件の所有期間によって税率は異なり、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以内の場合は約39％（短期譲渡所得）、5年超の場合は約20％（長期譲渡所得）です。

所有物件の売却時期を検討する際は、所有期間が5年を超えるかどうかが目安になります。

自分に合った方法で収益不動産を売却しよう

不動産の売却は、買取と仲介で売却価格や現金化までの期間が変わります。それぞれ特徴が異なるため、所有物件を売却するときは買取と仲介の特徴を理解した上で自分に合った方法を選びましょう。（提供：Incomepress ）

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