初心者が関東に住みながら福岡で不動産投資は可能か？

近年、不労所得の形成手段として注目を集めている不動産投資ですが、マンション経営などの投資方法は都市部でしか成立しないと考えている人も多いのではないでしょうか。不動産投資においては人口の増加率が重要な要素となりますので、その認識は間違いではありません。

しかし、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う地方移住への関心の高まりにより、地方の物件を購入する不動産投資に注目が集まっているのです。とりわけ、九州最北端に位置する福岡県は外部からの移住者が増えている都道府県のひとつであり、今後の発展を見据えた投資先として選択肢に挙がるエリアといえます。

今回の記事では、地方で不動産投資を行うメリットや、成功のためのポイントについて解説します。

地方に賃貸物件を保有することのメリット・デメリット

(画像=atdr/stock.adobe.com)

まず、福岡県をはじめとする地方で不動産投資を行うメリット・デメリットについて解説します。

地方で賃貸物件を保有するメリット

地方の賃貸物件には、購入費用の安さといったメリットがいくつかあり、それぞれ以下の通りです。

• 物件価格が安い
• 競争率が低く購入がしやすい
• 高利回りの物件が多い

まずは、地方で不動産投資を行う最大のメリットは物件価格の安さにあります。地方では低予算で物件を購入できるため、金融機関の審査に通りづらく住宅ローンが組みにくいという人でも不動産投資を始めることが可能です。

次に、不動産投資では関東圏の物件に人気が集中しているため、地方の物件は競争率が低くなっています。都市部では優良物件が掲載されたとしても、情報収集能力や資金に余裕がある不動産投資家がすぐに購入してしまいますので、初心者の参入障壁は高いと言えるでしょう。

そして、物件価格の安さに連動してキャッシュフローも良くなります。相対的に賃貸経営を行った際の利回りも高い傾向にあります。「高利回りである=リスクが低い」というわけではありませんが、利回りが高いほど短い期間で投資金額を回収できますので、長期の運用に慣れていない人にも地方物件は向いているといえるでしょう。

地方で賃貸物件を保有するデメリット

地方物件のメリットを紹介しましたが、もちろんデメリットもあります。地方物件のデメリットとしては次のようなものが存在します。

• 空室リスクが高い
• 賃料が安い
• 売却しにくい

賃貸経営において避けては通れないのが、入居者がつかず家賃収入が得られない「空室リスク」です。日本は少子高齢状態にあり、総人口も減少傾向にあります。都市部に比べ地方に行くほど空室リスクが高まります。

また、物価が安いため賃料そのものが低く、得られる不動産収入の総額が都市部に比べて少なくなりがちです。エリアによっては、人口がどんどん減少していき、将来的な不動産価値も見込めないため、出口戦略としての物件の売却も厳しい面が多々あるでしょう。

しかし、人口に関してはエリア選定をきちんと行えばある程度リスクを低減できます。例えば、福岡市は年々人口が増加傾向にあり、特に10代から20代の若者の総人口に占める割合は22.05%と、全国の政令都市第1位の数値を誇っています。

＜政令都市で10代・20代の割合が高い都市＞

参照：国勢調査（2015年）

若者の数が多いということは、将来的な発展を見込める可能性は十分にあるといえ、「地方だから人口が減る可能性がある」と、地方への不動産投資を敬遠していた人も進出する動機となるのではないでしょうか。

基本的な大家としての作業は管理会社に任せられる

不動産物件を購入したら終わりではなく、入居率を維持するために大家としての管理業務を行わなければいけません。遠隔に住みながらの地方での不動産投資を検討している場合、管理業務がネックとなり、二の足を踏んでいる人も多いのではないのでしょうか。

しかし、物件の管理業務に関しては当該地域の管理会社に委託すれば解決します。多くの管理会社では、管理手数料として毎月の家賃の5〜10%を支払う必要がありますが、その代わりに以下のような業務を代行してくれます。

＜管理会社に委託できる主な業務＞

• 家賃回収
• 集客
• 入居者のトラブル対応
• 退去立会い
• 設備の点検・清掃

遠隔で不動産投資を成功させるポイント

遠隔地にいながら、地方での不動産投資を成功させるためには管理会社やリフォーム会社を、適切に選定する必要があります。

以下より、それぞれのポイントについて解説します。

客付けに強い管理会社を探す

大手の管理会社でなくても、地元で何十年も経営を行っている管理会社なら地元でのコネクションが強く、客付けもすぐに行える可能性があるため空室リスクを低減できます。地域密着型で業務を行っている管理会社は普段から顧客リストを抱えているため、すぐに入居者を見つけられるだけでなく、物件売却時の買い主の確保も迅速に行えるでしょう。

不動産投資において、最終的にどのように物件を手ばなすかという「出口戦略」は重要な要素ですが、物件売却を成功させるためにはその地域で「売れる金額」で価格設定を行う必要があります。

手広く業務を行っている不動産会社ですと、あやふやな相場感のまま物件価格を設定してしまい、いつまでも売却できず固定資産税の支払いが続いてしまいます。しかし、長年当該地域で不動産を取り扱っている会社なら、「今どの程度の価格で売れるのか」という相場観を的確に判断できるケースは多いでしょう。

以上のことから、地方で管理を委託する不動産業者を探している場合は、どの程度のその地域で管理業務を行ってきたのかを調べるようにしましょう。

入退去のクリーニングを安価にできるリフォーム会社を探す

賃貸経営を行う際には、管理会社だけでなく、借主の入退去時のリフォームについても考えなければいけません。特に遠隔で不動産投資を行う場合、安価かつ信頼できる業者を注意深く見極める必要があります。

リフォーム会社の選定では、値段だけでなく、物件の状態をちゃんと写真で送ってくれるかどうかといった点についても注目するようにしましょう。専門のリフォーム会社でなくても、大掛かりの作業でなければ、例えばシルバー人材センターなどを利用すれば低コストで発注できます。一度、検討してみてはいかがでしょうか。

当該エリアでのコネクションを作る

物件のオーナーの中には「やはり地元の人間に任せたい」と考える人も多数存在します。そうした人たちが保有する物件の中には、利回り8%前後の高利回りを誇る優良物件もあります。

売るなら地元の人間が良いと考える売主は、広告も掲載せず、人づてに頼って買い主を探すケースも考えられます。地方で不動産投資を検討している場合も、当該地域に実際に赴き、地元でコネクションを築いておいたほうが優良物件を購入できる可能性が高まります。

それ以外にも、地方の不動産業者は当該地域の行政とコネクションを持っている場合も多数あり、その地域で不動産運用を行うための情報収集にも繋がるため、人脈形成は積極的に行いましょう。

まとめ

ここまで、地方における不動産投資について説明してきました。地方は、物件価格が安いなどの理由から参入障壁が低いというメリットがありますが、人口減などの将来性を心配される方も多いでしょう。しかし、近年では地方移住への関心も高まっており、エリア選定をしっかりと行えば、魅力的な投資先も多数存在します。

福岡県も、年々と人口が増加していることから注目度が高まっているエリアのひとつでありますので、物件の購入先としてぜひ検討してみてください。

（提供：Spacible）