会社員の収入源は、毎月の給料やボーナスです。先行きの不透明感もあって、これだけでは不安だとお感じの方は多いと思います。また、近年では働き方や人生の価値観が多様化しており、セミリタイアやFIRE（経済的自立、早期リタイア）と呼ばれるアーリーリタイアなど、会社員だけにこだわらない人生に憧れを持つ人も多くなっています。
より安心感のある生活の実現、もしくは憧れている生活を実現するための手段として、当記事ではマンション経営を提案したいと思います。マンションを購入して入居者からの家賃収入を主な収入源とするビジネスモデルで、数ある投資の中でも確実性や現実性、再現性に優れていることから、すでに多くの人が取り組んでいます。
だからといってマンション経営を始めれば誰でも成功できるわけではありません。成功するためのノウハウや知識、考え方をしっかりと理解して実践する必要があるため、当記事ではマンション経営で成功するための知識を効率よくマスターしていただけるように構成しました。
これからマンション経営を始めたいとお考えの方には必見の情報が詰まっていますので、ぜひ最後までご覧ください。
1.会社員がマンション経営に適している5つの理由
当記事は会社員の皆さんがマンション経営をすることを想定して解説を進めていきますが、そもそも会社員がマンション経営に適していることをご存じでしょうか？その5つの理由は、以下のとおりです。
1-1.給料以外の収入源が人生と生活を豊かにする
この記事をお読みになっているのは会社員の方がほとんどだと思いますが、マンション経営に興味をお持ちになった理由として、給料しか収入源がないことへの不安があるのではないでしょうか？先行きの不透明感が払拭されず、それがコロナ禍によって一層強くなったという方も多いと思います。
10年後や20年後、老後のことを考えると、より経済的な不安をお感じになる方が増えていますので、現役世代のうちから資産形成をして老後に備えることで、「得体のしれない不安」を解消するのに役立つでしょう。
給与以外の将来の収入源を現役世代のうちに確保しておくことで、心に余裕が生まれ唯一の収入源である会社との向き合い方も変わってくるかもしれません。
1-2.本業への影響が少ない
副業で収入を得るためには本業以外の労働を伴います。副業に体力と時間を割くことで本業に支障が出てしまったり、そうでなくても毎日働きづくめでは「豊かな生活」とは程遠いものになってしまいます。
数ある副業の中でも、マンション経営は管理業務を含むほとんどの業務を外注することができます。本業が忙しい会社員にとって、マンション経営は数少ない選択肢の1つといえるのです。
1-3.会社員の「信用」が融資で有利になる
マンション経営を始めるにはマンション物件を購入する必要があります。少なくとも数千万円規模の投資を伴うため、銀行など金融機関の融資を利用するのがセオリーです。
金融機関の融資審査では返済能力の裏付けのひとつとして「安定的な収入」や「勤続年数」などが見られるため、それを備えている会社員はとても有利な立場にあります。会社員の中でも年収が高い人はより審査に通りやすくなるので、この優位性は大いにいかすべきでしょう。
1-4.年金効果がリスクヘッジになる
会社員はいつか、定年退職と迎えます。自営業のように「生涯現役」というわけにいかないので、定年後の収入源を確保しておく必要があります。
国の機関や各種団体の調査結果を見ても、老後に向けて大半の人が経済的な不安を抱えていることが如実に表れています。「老後2,000万円不足問題」に象徴されるように、公的年金だけで安心の老後を迎えられると考えている人は今や少数派です。
会社員には定年がありますが、マンション経営による収入に定年はありません。定年後も続く安定的な収入源を確保しておくことの有効性はいうまでもないでしょう。
さらに、会社員には定年後だけでなく定年前のリスクもあります。病気やケガなどで仕事を続けられなくなるリスクや、会社の倒産、リストラなどのリスクもあります。マンション経営による収入源の確保は、こうしたリスクもカバーできます。
1-5.生命保険と同等の効果がある
公益財団法人 生命保険文化センターの調査では、生命保険に加入している人は男性で81.1％、女性で82.9％です（いずれも2019年のデータ）。会社員になったら生命保険の営業マンから「社会人の常識」として保険を勧められて加入した方も多いのではないでしょうか。
万が一のリスクに備える意味では生命保険の有用性は高いのですが、マンション経営にも同等の効果があります。その根拠は、団信（団体信用生命保険）です。マンション経営を始めるために金融機関の融資を利用するには、団信への加入が前提になります。物件オーナーが死亡を含む万が一の事情で返済不能に陥った場合、保険金で完済するための仕組みです。
物件オーナーが亡くなったり、返済不能になったとしても団信で完済できるため、家賃収入が発生する不動産が手元に残ります。これは生命保険と同じ効果なので、生命保険を解約してそれまで支払っていた保険料を融資の返済に充当する人もいます。
マンション経営には、老後だけでなく現役世代である「今」に対してもリスクヘッジ効果があるということです。
2.マンション経営で実現できること
マンション経営に期待することはさまざまだと思います。ここではその期待にマンション経営がどう応えられるのか、何を実現できるのかを解説します。
2-1.FIREを達成したい
会社に依存せず経済的な自立を果たし、早期リタイアをして悠々自適に過ごす生活のことをFIREといいます。「Financial Independence, Retire Early」の頭文字をとったもので、会社員をされている人の中にはFIREの達成を目指している方もいることでしょう。
FIREを達成するには数千万円クラスの金融資産が必要になるといわれていますが、会社員を続けながら貯金をしてもこれを達成できる見通しはなかなか立たないかもしれません。
マンション経営は融資を利用できるので、初期投資額の全額ではなく一部の自己資金があれば始めることができます。少ない自己資金で数倍もの資産運用が可能になるこの特性はレバレッジ効果と呼ばれ、投資効率の高さもメリットの1つです。
会社員として貯金をして自己資金が用意できれば数千万円規模の投資が可能になるので、FIREの達成が現実味を帯びてきます。
2-2.給料に上乗せできる収入がほしい
会社員で今の給料に満足しているという方は、おそらく少数でしょう。給料への満足感は主観によるものなので、いくらあれば満足という普遍的な金額があるわけではありませんが、「今の給料にあと〇万円あれば」と感じている方はとても多いと思います。
マンション経営では毎月の家賃収入が得られるので、「今の給料にあと〇万円」を実現することができます。毎月の安定的な収入を得ることができるのがマンション経営の魅力の一つでもあります。
2-3.老後の不安を解消したい
定年退職がある会社員にとって、定年後の生活に安心を得ることには大きな意味があります。FIREといった経済的自立を達成するには積極的な貯金と長い時間が必要になりますが、マンション経営のレバレッジ効果を活用すればこうした問題を解決しやすくなります。
マンション経営による資産形成で老後の不安を解消することは、老後だけでなく「今」の精神的なゆとりにもつながります。
2-4.将来のために何か投資を始めたい
将来のために何か投資を始めたいと考えている人は多いことでしょう。株やFX、さらには仮想通貨などの投資は値動きが激しく、大きな利益を狙える一方で大損のリスクもはらんでいます。
マンション経営を含む不動産投資は、投資全体で見るとミドルリスクに分類されます。株やFXのように一獲千金のチャンスはあまりありませんが、その一方でリスクも抑えやすいということです。
将来に備えるのであれば、一獲千金のチャンスは必要ありません。むしろリスクを極力抑え、時間をかけてコツコツと資産を育てていくスタンスで取り組むのが会社員向きといえます。
3.会社員がマンション経営で成功するための鉄則
ここまでの解説をお読みになって、マンション経営への関心がさらに大きくなった方に向けて、成功の鉄則を伝授します。この5項目をしっかりと理解し実践すれば、マンション経営は成功にグッと近づきます。
3-1.信頼できるパートナーを見つける
不動産会社の中には、投資物件の取り扱いに強みを持つ会社があります。不動産投資会社とも呼ばれる専門業者で、マンション経営を始めたい人、もしくはすでに取り組んでいる人を顧客として収益物件の提案や販売を行っています。
不動産会社の社員であればともかく、それ以外の業種で会社員をやっている方は不動産のプロではありません。まして、マンション経営のプロでもないでしょう。そこで重要になるのが、マンション経営に精通したパートナーの存在です。そのパートナーとは、いうまでもなく顧客目線で親身になってくれる不動産投資会社のことです。
信頼できるパートナーの存在が成否に大きく影響するので、物件選びよりも先にパートナー選びが重要であることを念頭に置いておいてください。
3-2.リスクをしっかりと理解する
どんな投資にもリスクは付き物ですが、マンション経営にも特有のリスクがあります。主なものを挙げてみると、以下のようになります。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 資産価値低下リスク
- 自然災害リスク
- 家賃滞納リスク
- 入居者とのトラブル、入居者同士のトラブル
こんなにあるのかと感じてしまうかもしれませんが、これらのリスクはいずれもすでに認識されているもので、管理を委託するなどの方法でリスクを適切に管理することができます。しかし、だからといってリスクがゼロになるわけではないので、マンション経営を始めるのにあたってしっかり理解しておく必要があります。
3-3.長期的な視野で取り組む
株やFXと違って、マンション経営はすぐに「結果」が出るものではありません。資金計画によっては、開始初期の収益が家賃収入から必要経費やローン返済分を差し引くと赤字になることがあります。
しかし、マンション経営は目先の利益を追い求めるというより長期的な視野で利益を積み上げていくものなので、収支についても長期的な視野で考える必要があります。そのため、すぐに結果が欲しいという人にはマンション経営は不向きかもしれません。
3-4.他人任せは禁物
信頼できる不動産投資会社がパートナーとなっていて、物件の管理も管理会社に委託しているのはマンション経営の理想的な形です。ただ、だからといって何もかも他人任せにしてしまうのは禁物です。特に物件選びや購入といった重要な投資判断は自分で考えて決めるものです。
自分で決めるためには、もちろん勉強も必要です。常に勉強をして知識を高め、経験から多くのことを学ぶ姿勢で臨むことで洗練されたマンションオーナーとなることができるのです。
3-5.今だけでなく将来のシミュレーションを重視する
先ほども述べたように、マンション経営は長期的な視野で取り組むものです。「今」だけでなく将来の姿もしっかりシミュレーションをしたうえで投資判断をしましょう。もちろん不動産投資会社からの提案にも将来のシミュレーションが含まれていることが必須になりますが、その提案内容にどれだけ裏付けがあるかも精査しましょう。
4.会社員なら気になる「会社バレ」について
マンション経営を成功させることも大きな関心事ですが、会社員の方々はもう1つ大きな関心事があるのではないでしょうか。それは「会社バレ」です。副業が禁止されている会社であればもちろんのこと、そうでなくても会社に知られたくないという方は多いと思います。
ここでは「会社バレ」が起きる理由と、その対策について解説します。
4-1.マンション経営は副業に該当しない
そもそもマンション経営は、労働を伴う副業には該当しないと解釈されています。株やFXも副業ではなく投資なので、これらと同様の扱いとなっています。
公務員は兼業が禁止されていますが、一定の条件を満たせば不動産投資は可能です。管理を外部委託できることや、相続した不動産がある人もいることなどが主な理由ですが、そもそも兼業を禁止している理由が業務への影響なので、投資と同じ感覚で労働を伴わないのであれば副業には該当しません。
4-2.副業が禁止されていなくてもマンション経営の事実は知られたくない
会社が副業を禁止していなくても、マンション経営をしている事実を知られたくない方もいらっしゃるでしょう。その場合は、住民税の納税方法に注意してください。
住民税には、特別徴収と普通徴収という2つの納税方法があります。会社員の方は給料から住民税も天引きになっていることが大半なので、それは特別徴収です。マンション経営で得られた収入を確定申告した場合、特別徴収だと税額が変わるため、会社の経理には「給料以外の収入がある」ことが分かります。
そこで確定申告の際に住民税の納付方法を特別徴収ではなく、普通徴収を選択します。これにより、住民税の納付書が自宅に送られてくるのでそれを使って納税する形になり、会社には税額が変更されたことが分かりません。
住民税の納付書が自宅に届き、それを使って納税をした記憶がない方は特別徴収になっていると思われますので、申告書の「住民税・事業税に関する事項」の中で住民税の徴収方法について「自分で納付」に丸印を入れます。
ちなみに「給与から差引き」の欄に丸印を入れると、特別徴収になります。間違わないように注意してください。
4-3.「会社バレ」最大の原因は自分の口
マンション経営のことを会社に知られないように、住民税の納税方法を工夫したとしても、それでもわかってしまうことがあります。こうした「会社バレ」の原因として最も多いのは自分で話してしまうことだといわれています。
魅力的な収入源を確保できた喜びもあって周囲に話したくなる気持ちは分かりますが、その話がどこまで広がってしまうかは想像できません。
本当に会社に知られたくないのであれば、マンション経営のことを不用意に話したりしないようにしましょう。特に不動産を購入して副業に進出したとなると「会社を辞めようとしている」といった噂が立ってしまう恐れもあるので、情報の管理にも注意が必要です。
5.まとめ
マンション経営に興味をお持ちの会社員の方々に向けて、今の段階で知っておくべき知識を解説してきました。記事を読む前は、マンション経営に難しいイメージを持っていたかもしれませんが、実際に読んでみると「自分にもできそうだ」と思える部分もあったのではないでしょうか。
本文でも解説しているように、「信頼できるパートナーを味方につけられるかどうか」がマンション経営の成功の鍵を握っています。まずは信頼できるパートナー探しから行動してみてはいかがでしょうか。
（提供：Dear Reicious Online）
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