マンション経営でよくある７つの失敗！成功のポイントと失敗を避ける注意点を解説

 

マンション経営、特にワンルームマンション経営は収益の見込める投資先として、多くの投資家から人気を集めています。一方で、不動産投資は多額の資金が必要なため、リスクを気になる方が多いのではないでしょうか。

本稿ではワンルームマンション経営でよくある失敗事例を紹介し、ワンルームマンション経営を軌道にのせるにはどうしたらいいのか、そのポイントや注意点を解説します。

1.ワンルームマンション経営とは

ワンルームマンション経営とは、マンションの一室を購入し、それを賃貸に出して家賃収入を得る不動産投資の一種です。

ワンルームマンション経営で収入を得る方法は、家賃収入によるインカムゲイン（運用益）と、マンションの売買による差額で利益を得るキャピタルゲイン（売買差益）の2種類があります。

ただし、現状の日本では不動産価格の大幅な変動は見込みにくいため（下落リスクも低い）、主にインカムゲインを目的とした経営となります。つまり、マンションを購入し、そのマンションを貸し出すことによって、入居する人の家賃で収益を得ることになります。

1-1.ワンルームマンションの管理方法

新築ワンルームマンションの管理方法は「自主管理」と「管理委託」の2種類があります。

・自主管理
自主管理とは入居者募集から管理運営までを不動産管理会社に委託せず、オーナー自身がすべておこなう方法です。費用が抑えられるメリットに加え、自身で管理を過程で賃貸経営の知識やノウハウを身につけることができます。

ただし、小規模なマンションであれば可能ですが、大規模なマンションでは管理が煩雑になり困難になるケースが多いです。また、サラリーマンなど本業がある方が副業で行う場合は、本業に支障が出ないように不動産管理会社に委託したほうがよいでしょう。

・管理委託
管理委託とは、マンションの部屋の管理を不動産管理会社に委託する方法です。忙しくて時間がないサラリーマン、公務員、医師でも委託を行えば手間がかかりません。管理委託にすれば、入居者募集の手配からトラブル対応まで不動産管理会社が行うので、オーナーは本業に専念できます。

しかし、管理会社に管理費を支払うためコストがかかりますし、管理会社によってサービスの差が生じるケースもあるため、満足する結果を得られないこともあります。

2.ワンルームマンション経営でよくある失敗7選

マンション経営は、安定した収入源として魅力的ですが、一方で様々なリスクも伴います。失敗してしまうと、大きな経済的損失につながる可能性もあります。マンション経営でよくある基本的な失敗を7つご紹介します

2-1.資金計画の誤り

資金計画を誤ってしまうケースでは、ローンの借り過ぎ、修繕費の不足などが代表的な例です。シミュレーションをしっかり行うことが重要となります。

・ローンの借りすぎ
返済計画をしっかりと立てずに無理なローンを組んでしまうと、金利上昇や収入減によって返済が困難になる可能性があります。無理をせず、返済が十分可能な範囲でローンを借りることを意識しましょう。

・修繕費の不足
マンションは経年劣化するため、定期的な修繕が必要となります。修繕費を十分に確保しておかないと、急な出費に困る可能性があります。また、入居者は物件の内装を重視する傾向にあるため、入居率を維持する目的でも常に修繕費は確保しておきましょう。

2-2.立地条件の誤算

物件選びでは立地条件を見極める必要があります。

・交通の便が悪い
入居希望者は、駅からの距離やバス路線の有無などを重視します。アクセスが悪いと、入居者が見つかりにくくなり、空室リスクが高まる可能性があります。周辺環境についてよく調査をし、入居者が電車やバスなどの公共交通機関を利用する可能性が高い地域の場合は、アクセスの良い場所を選ぶようにしましょう。

・周辺環境の変化
最初は閑静な住宅街だった場所が、土地開発などによって騒音が出るようになったり、商業施設が乱立したりするなど、周辺環境が変化することもあります。一概にデメリットばかりではありませんが、不動産価格や賃料の変化について市場動向をもとに事前に調査することで、ある程度の環境変化の予測は可能ですが、不動産投資会社など専門家に相談することをおすすめします。

2-3.空室対策の失敗

定期的な賃料を得るには空室対策を適切に実施しなくてはいけません。

・家賃設定の誤り
家賃設定が高すぎると入居者が中々集まりづらい傾向にあり、一方で家賃が安すぎる場合は入居者の家賃滞納のリスクが高まり、収益性を損なう可能性があります。相場をしっかりと把握し、適切な家賃を設定することが重要です。

・リフォームの不足
古い物件の場合、リフォームを行わないと入居希望者から選ばれにくくなります。設備の老朽化や内装の汚れなどは、入居率に大きく影響します。退去後の修繕費をしっかりと確保し、入居者にとって魅力的な内装であるかどうかは常に確認しておく必要があります。

2-4.入居者トラブル

入居者トラブルも賃貸経営でよくあるリスクです。

・家賃滞納
特に新築のワンルームマンション経営の場合は入居者にどのような属性の人が多いのか予測するのが難しく、家賃滞納のリスクが高まります。入居者による家賃滞納は事前の立地調査や入居前の審査で厳重に確認する必要があります。

・騒音トラブル
近隣住民からの苦情や、入居者同士のトラブルは、マンション全体の評判を落とす可能性があります。次の入居者が決まりづらい、など空室率が上がってしまうリスクも高まります。同じ建物だけでなく周辺の施設についてもきちんと確認をしておきましょう。

2-5.法律・税制の知識不足

マンション経営には、契約に関する法律の知識、税制などの知識が求められます。

・賃貸借契約
賃貸借契約は、法律で定められた事項を必ず含める必要があります。知識不足のまま契約を結ぶと、トラブルに発展する可能性があります。マンション経営では高額の資金を動かすことになるため、契約に関する法律については専門家に相談し、慎重に進めましょう。

・税金
マンション経営には、所得税、不動産取得税、固定資産税など、様々な税金がかかります。節税対策としてマンション経営を行う人も多いですが、必ずしも全員が節税効果を得られるわけではありません。自分がその条件を満たしているのかをきちんと確認しましょう。

2-6.管理会社の選定ミス

管理会社は家賃の徴収や入居者募集、物件管理など様々な面でマンション経営のサポートにあたりますが、サポート内容に対して管理費が高すぎる場合があります。空室状況が続いているにも関わらず入居者募集を行わない、物件の維持管理をきちんと行っていない、などのトラブルも考えられます。

管理会社の費用もマンション経営では大部分を占める費用になるため、手厚いサポートを受けられるかどうか事前確認をしっかりと行いましょう。

2-7.市場動向の把握不足

不動産市場は常に変動しています。景気動向や人口減少など、様々な要因によって、不動産価格や賃料が変化します。管理会社に任せきりにするのではなく、自分で情報をアップデートし、動向を常に把握しておくことで安定した収益が得られるようになります。

3.ワンルームマンション経営で成功する人

ワンルームマンション経営はどうしても成功する人と失敗する人が出てきます。両者の差はどこにあるのでしょうか。

まず成功する人の特徴として、以下が挙げられます。

3-1.新築のワンルームマンションを購入する自己資金がある

新築のワンルームマンションを購入できるだけの自己資金を持っている人は、成功する確率が高いといえます。ローン負担がないため、空室期間があっても耐えることができるからです。

ただし、自己資金だけでなく融資を受けることによって、自己資金の何倍もの物件を動かす「レバレッジ投資」で成功している人もいるため、x一括購入することが必ずしも有利とは限りませんx。自己資金が多いことは理想ですが、仮に自己資金が少なくても融資を活用して自己資金を有効に活かすことは可能です。

3-2.先を見据えた投資計画を立てられる

短期売買が可能な株式投資と違い、ワンルームマンション経営は先を見据えた長期の投資計画を立てることが大事です。マンションはローンで購入した場合、完済した時点で純資産に変わるという特徴があります。もしローンの返済期間を短くしたい場合は、頭金を多く入れて借入金を少なくすることで調整可能です。

ローンの返済期間が短ければ、2つめの物件を購入して複数経営による事業の拡大を図ることもできるようになります。このように先を見据えた投資計画を立てられる人は、マンション経営で成功する可能性が高いといえるでしょう。

3-3.不動産市場や物件周辺のニーズやトレンドを敏感に察知できる

新築のワンルームマンションは、新築ですから物件そのものの履歴や実績がありません。よって、自分でゼロからニーズの調査やターゲットの設定を行う必要があります。安定的な収益を得るためには、市場や周辺のデータを客観的に分析し、物件の将来性を見極められることが成功のカギとなります。

特に入居者が求めるマンション設備のトレンドは毎年変化するため、ランキングなどを参考にしながら、入居者のニーズに適した物件を選ぶことが大事です。適正な家賃を設定するためには、不動産ポータルサイトの物件検索を利用して、物件がある地域の家賃相場を把握することも欠かせません。

3-4.不動産管理会社とコミュニケーションがとれる

ワンルームマンション経営においても不動産管理会社とのコミュニケーションは欠かせません。ワンルームであることから一棟物件のような管理会社との付き合いは必要ないと思いがちですが、区分所有1室の場合、空室が発生すればすぐに収入が途絶えてしまいます。

管理会社も物件に無関心で顔を見せないオーナーよりも、日頃からコミュニケーションがとれているオーナーの空室を早く埋めてあげたいと思うはずです。

また、将来2つめのワンルームマンション購入を考えている場合、管理会社に意向を伝えておけば優良物件を売り出し前に紹介してくれるかもしれません。やはりコミュニケーションを上手くとれる人のほうが有利といえるでしょう。

4.ワンルームマンション経営を成功させる5つのポイント

失敗から学ぶことは大きな財産になるとはいえ、ワンルームマンション経営では安くはないものを購入するわけですから、失敗はしたくはないものです。

それでは、失敗を回避してワンルームマンション経営を成功に導くには、どのような点に注意すればいいのでしょうか。成功のポイントを5つご紹介します。

4-1.入居者のプレファレンスが高い物件に投資する

競争力の高い物件とは、入居者のプレファレンス（preference）が高い物件のことです。プレファレンスとはマーケティングの世界でよく使われる言葉で、直訳すると「好み・好物・選択物・贔屓」といった意味になります。

不動産業界においては、入居希望者の物件に対する相対的な「好意度」のことをいいます。つまり、プレファレンスが高い物件とは、不動産市場において魅力が高く、競合に勝てる物件です。

ワンルームマンション経営の成功では、このプレファレンスの高さが必須条件となります。投資先となる物件のプレファレンスの高さを実証するには、きめ細かな市場調査や周辺物件の調査が重要です。

4-2.リスクを見越した収支計画を立てる

ワンルームマンション経営は長期に渡ることから、その間にはさまざまなトラブルが起こります。部屋の設備が急に壊れてしまうことも少なからずあるといっていいでしょう。そのようなときには、オーナーが修理費用をまかなわなければなりません。

突発的な出費があることを想定して、家賃収入の一部を計画的に修繕費として積み立て、予期せぬ修繕の必要性に備えるなど、リスクを見越した収支計画を立てる必要があります。

4-3.資金計画に余裕をもたせる

投資用物件の購入には大きな資金が必要なため、多くの場合は金融機関から融資を受け、ローンを組むことになります。

しかし、借入金の割合が大きいと、空室が出た際にローン返済や管理料などの固定費により、キャッシュフローが苦しい状況になりかねません。

自己資金が多いとローン返済にも余裕がでてきますし、予期せぬ修繕の発生にも備えることが可能です。余裕をもった資金計画をたて、空室でも赤字にならないような運営を目指しましょう。

4-4.物件の魅力を高める

物件の立地や築年数は変えることができません。しかし、設備の増強によって物件の魅力を高めることは可能です。例えば、全国賃貸住宅新聞が発表した「入居者に人気の設備ランキング2021」では、単身者向けの1位が室内洗濯機置き場で、2位がテレビモニター付きインターホン。ファミリー向けの1位がテレビモニター付きインターホンで、2位が室内洗濯機置き場と共通した結果となっています。

自分の物件にこれらの設備がない場合は、導入することによって安定的に入居者を確保することにつながります。

4-5.信頼できる管理会社と組む

長期的かつ安定的なワンルームマンション経営を行うには、信頼できる管理業者を選ぶことが重要です。

新築ワンルームワンルームマンション経営の場合、継続的に入居者を確保して収益を得るには管理会社の良し悪しによって大きく違ってきます。

・管理委託手数料の安さだけで選ぶのはNG！
管理委託手数料の安さだけで選ぶと、家賃滞納や空室の状態が放置されている、入居者からのクレームやトラブルが増えるといった状況になりかねず、そうなるとスムーズなワンルームマンション経営が難しくなります。

新築ワンルームマンション経営を成功させるには、信頼できる管理会社を見つけることが非常に大切になってきます。

5.ワンルームマンション経営の注意点

新築ワンルームマンション経営を成功に導くためには、未然にリスクを防ぐことが重要です。そこでワンルームマンション経営における重要な注意点を解説します。

5-1.物件価格・ランニングコスト

ワンルームマンションは物件価格が比較的高い傾向にありますが、管理費、修繕積立金は安くおさえられます。ただ、ワンルームマンションは固定資産税というランニングコストは高額になりがちです。

建物の築年数に応じて評価額は下がる傾向にあるので、ワンルームマンションの場合は新築であるがゆえに、中古マンションと比較すると固定資産税は高くなることをご理解ください。

5-2.家賃下落・空室リスク

ワンルームマンションの物件数は増加傾向にあり競合が多いともいえます。そうなると競争が激しくなり、空室リスクが高くなる可能性があります。

新築物件が多いと新築であることの価値が薄れ、競合物件との差別化ができないと空室期間の長期化につながりかねません。

このような事態を防ぐには、競合とは違う魅力を物件の付加価値として与えることが重要です。駅からの距離や設備面など、きちんと市場調査をして競争力を維持できる物件に投資するようにしましょう。

家賃下落や空室リスクを避ける具体的な対策としては、東京、札幌、横浜、名古屋など大都市圏の駅近物件を購入する方法があります。家賃は需要と供給で決まりますので、周辺人口が多いエリアであれば家賃を下げなくても十分に入居者を確保することが可能です。

5-3.入居者トラブル

ワンルームマンション経営において、入居者間のトラブルが発生することがあります。入居者間のトラブルが生じたら、自分だけで問題を背負い込まず、不動産管理会社への相談をご検討ください。

管理会社には入居者間トラブルだけでなく、家賃滞納やクレーム対応などを熟知しているプロが揃っています。こうした対応も含めて管理会社に委託することで、精神的な負担も大きい業務を代行してもらうことができます。

5-4.災害リスクに備える

毎年のように大きな自然災害が生じている日本では、災害リスクに備えた対策は必須といえます。投資先の新築マンションのリスクを事前に確認しましょう。

・自然災害リスクを軽減するための対策

ハザードマップの確認：
過去の災害履歴や、今後の災害発生確率などを確認し、リスクの低い地域を選びましょう。

建物の耐震性：
耐震基準を満たしているか、耐震補強がされているかを確認しましょう。

立地条件：
高台や浸水しにくい場所を選ぶようにしましょう。

定期的なメンテナンス：
建物の定期的な点検・修繕を行い、建物の状態を良好に保ちましょう。

防災対策：
非常用備蓄品の準備、避難経路の確認など、万が一の事態に備えましょう。

また災害リスクの対策として、火災保険や地震保険加入もおすすめします。ただし、保険に加入する際にはどのような範囲をカバーされているのか、保険料は適正な価格かなど、複数の保険会社を比較してから決めましょう。

6.信頼できる不動産会社を見つけよう

ワンルームマンション経営を成功させるには、オーナー自身が入居者のニーズを汲み取り、設備や間取りへ反映することが重要です。新築マンションは人気の高い投資先のため、競合物件も多く存在します。競合とどう差別化して成功に導けるかは、物件を見極めるスキルが必要になってきます。このようにワンルームマンション経営を行うにあたっては、覚えること、身につけなければならないことが多くあります。大変だと感じた方もいらっしゃることでしょう。

一人で勉強していくのは確かに大変です。そこでおすすめなのが、信頼できる不動産会社を見つけ、プロから学びアドバイスを受けるということです。不動産会社を見極めるポイントとしては、メリットだけでなくリスクもしっかり説明するところは良心的であり、検討してもいいといえます。

ワンルームマンション経営に興味がある方は、まずは不動産会社に足運び話を聞いてみる、そういったことから始めてみてはいかがでしょうか。

（提供：Dear Reicious Online）

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