タワマン購入で後悔する15の理由〜それでも人気が衰えないのはなぜ？

この記事では、タワーマンションをデメリット（購入で後悔する代表的な理由）とメリット（タワマンの人気の理由、購入で成功するポイント）の両面から見ていきます。さらに後半では、タワマンを売却する際のポイントなども紹介します。タワマンの購入目的が、投資・住居どちらの人にも役立つ内容です。

タワーマンション購入で後悔する代表的な15の理由

はじめにタワマンを購入して後悔する理由から見ていきましょう。代表的なものだけでも15の理由があります。

管理費の負担が重すぎる

タワマンは、一般のマンションと比べて「管理費が高い」といわれます。その理由としてよく挙げられるのは、共用設備（例：ゲストルームやフィットネスジムなど）が充実しているため、維持費にコストがかかるというものです。では、タワマンの管理費は一般のマンションと比べて具体的にどれくらい高いのでしょうか。

国土交通省が5年おきに実施している全国のマンション調査によると管理費は階数が増えるごとに以下の表のように増加する傾向にあります。

例えば6～10階建マンションとタワマン（20階建以上）を比較すると1戸・月あたりの管理費の差額は、約1万円です。1年間で約12万円、10年間で約120万円の違いとなります。この差額が「負担になる」と感じる人は、タワマン購入後に後悔する可能性があるので要注意です。

修繕積立金の負担が重すぎる

タワマンの維持コストには、修繕積立金もあります。こちらも一般的なマンションより割高な傾向です。その理由としては、高層階のメンテナンスをする際にゴンドラを使用するなど挙げられます。一般的なマンションとの比較では、6～10階建マンションとタワマン（20階建以上）における1戸・月あたりの修繕積立金の差額は約1,000円です。

データ上では差を感じにくいかもしれません。しかし上記は、あくまでも平均額です。内訳を見るとタワマンは修繕積立金が3万円以上の物件割合が10階以下のマンションと比べて高くなっています。

ベランダに洗濯物を自由に干せない

タワマンの高層階では、落下防止などの理由から「ベランダに洗濯物を自由に干せない」などのルールがある物件もあります。その場合、洗濯物の乾燥は室内やコインランドリーを使用することになりますが、電気代や利用料金がより多くかかることも忘れてはいけません。ただし高層階でもベランダで洗濯物を干せるタワマンもあります。

エレベーターがピーク時に渋滞しがち

多くのタワマンでは、住人の人数に応じた台数のエレベーターを設置しています。しかし朝や夕方など利用のピーク時は、渋滞しがちです。毎日のことだけに大きなストレスとなりかねません。

地震で高層階が大きく揺れることも

近年のタワマンは、地震の揺れを積層ゴムやダンパーで吸収する「免震構造」が採用されるケースが目立ちます。しかし築年数が経過しているタワマンの場合、高層階になるほど揺れが大きくなる「耐震構造」や「制震構造」が多い傾向です。そのためタワマンによっては揺れが長時間続くなどのデメリットがあります。

災害時の高層階難民の不安がある

災害時にエレベーターが止まってしまい高層階の住人が住戸に閉じ込められる難民問題が起きる可能性もあります。近年は、非常用の自家電源を準備しているタワマンもありますが、停電ではなくても点検などの理由でエレベーターが長時間止まるケースも想定しておきましょう。

Wi-Fi環境が不安定なケースもある

都市生活を快適に楽しむためのタワマンでは、スムーズなネット環境が欠かせません。ただし基地局のアンテナが高層階を適切にカバーしていない物件の場合、Wi-Fi環境が不安定になるケースもあります。

宅配ボックスでの受け取りが大変

タワマンの必須設備としては、共用部に置かれた宅配ボックスがあります。しかし荷物を取り出して自室まで移動するのは思った以上に大変です。特に宅配ボックスとの距離があったり幼児がいたりする世帯は、負担が大きいでしょう。

構造によっては防音性が低い

一般的にRC造のマンションは、質量の重いコンクリートの壁が音を遮るため、防音性が高いといわれています。しかしタワマンの中には、遮音性の低い軽量ボードなどが使われることもあり、こういった物件では騒音トラブルが起きやすい傾向です。

悪臭に悩まされることもある

タワマンの構造によって悪臭に悩まされ、タワマン購入を後悔するケースもあります。例えばマンションに設置された生ゴミ処理機のニオイを逃がす管の影響で悪臭に悩む住人もいます。また内廊下式の構造を採用している場合、ニオイが室内にこもるケースもあるようです。

子どもが転落する不安がある

過去には、タワマンの高層階から子どもが転落して亡くなる痛ましい事故が繰り返し起きています。 たとえベランダの安全性が高いタワマンでも転落事故の可能性をゼロにすることはできません。東京と大阪における5歳以下の転落事故は、2016～2020年の5年間で70件以上発生しています。万が一事故が起きれば後悔しきれません。

ご近所付き合いのプレッシャーがある

住戸数の多いタワマンは、顔見知りが増えやすいため、ご近所付き合いがプレッシャーとなって後悔する可能性もあるでしょう。また物件価格の高い高層階の人に気を使うという声も聞かれます。ただし高層階よりも低層階のほうが高額となる物件も一部あります。

部屋にこもりがちになることも

エレベーターの移動や他の住民と顔を合わせるのが面倒などの理由で部屋にこもりがちになってしまう住人もいるようです。

市場価値が落ちることも

タワマンが建つのは、開発が旺盛なエリアが多い傾向です。こういった立地では、周辺に他のタワマン・中層マンションが次々に建つことも少なくありません。物件が供給過剰となるケースでは、タワマンの市場価値が落ちる可能性もあります。

思ったように節税ができない

住宅用・投資用を問わず相続税の節税のためにタワマンを購入する人もいるかもしれません。タワマンにおける主な節税の仕組みは、割安な路線価と市場価格（時価）の差を利用したものです。しかし近年は、国税当局が否認するケースも出てきています。

※タワマンによる節税の仕組みの詳細は、本記事の後半をご参照ください。

タワーマンション人気はなぜ衰えない？他のマンションにない魅力とは？

ここまでタワマンを購入して後悔する15の理由を見てきましたが、それでも中古・新築ともに、多くのタワマンが人気を集めています。この流れは「人が都心から郊外に流れている」といわれるコロナ禍でも変わりません。タワマンのニーズについて日本経済新聞 電子版（2021年8月4日付）では「都心で駅近のタワーマンションの人気はウイズコロナ時代も揺らいでいない」と解説しています。

一般的なマンションにはないタワマンの主な魅力は、以下の4つです。

資産価値を維持しやすい

タワマンは、利便性の高い人気駅周辺や大規模な再開発が進むエリアなど好立地といわれる用地に建設されるケースが目立ちます。こういった好立地の物件は、将来にわたって資産価値を維持しやすいため、ニーズが高いといえるでしょう。

周辺施設が充実している

タワマンが誘致されると流入してくる住人をあてこんで商業施設や学校、飲食店など数多くの施設が開発されるケースが多い傾向です。そのため多くのタワマンでは、周辺施設が充実しています。ただしすべてのタワマンの周辺施設が充実しているわけではありません。物件の購入前には、現在の周辺施設だけでなく今後の開発計画を含めたリサーチが必要です。

セキュリティ体制が何重にもなっている

タワマンの中でも特に高級クラスの物件は、セキュリティが万全となっている傾向です。例えば以下のようなセキュリティ設備を採用しているタワマンもあります。

• 防犯カメラ（エントランス＋マンション周辺＋エレベーター内など）
• 24時間監視体制
• ダブルロック（エントランスのオートロック＋エレベーターの解除など）
• トリプルロック（さらにエレベータホールのロックをプラスなど）

コンシェルジュ（フロント）サービスがある

高級クラスや大規模なタワマンでは、入居者の生活サポートを担当するコンシェルジュ（フロント）サービスがあることも少なくありません。コンシェルジュの業務の一例としては、共用設備やタクシーの予約、クリーニングや宅急便の取り次ぎなどがあります。

タワーマンション購入で成功するための4つのポイント

ここまで話してきた内容で「タワマンにはデメリット・デメリットの両面があること」が理解できたのではないでしょうか。この内容を踏まえてタワマン購入で後悔しないための4つのポイントを考えていきます。

値上がりしやすいマンションを見極める

タワマンは値上がりする物件もあるため、キャピタルゲイン（売却差益）狙いのケースもあるでしょう。キャピタルゲインを実現するには、立地と建物の価値を見極める「目利き力」が必要です。「タワマンだから値上がりするだろう」といった漠然とした考えで物件を購入すると後悔する結果となりかねません。

特に東京都心を中心に「マンション価格が高止まりにある」との声もあるため、シビアに考えるべきでしょう。タワマン投資購入で成功している人は、どのような部分を重視して物件選びをしているのでしょうか。参考になるのが「楽待新聞」のタワマン投資家の取材記事です。区分タワマン7戸を所有する小松さん（仮名）は、以下の3つにこだわって物件選びをしています。

1. 好立地（港区や中央区＋駅から徒歩5分圏内）
   
2. 規模感（800世帯以上）
   
3. 間取り（1人世帯または2人世帯向け）

参照：楽待新聞『現金でタワマンを買い続ける投資家が「絶対買わない」物件』

小松さんが規模感にこだわっているのは「大規模なタワーマンションは共用設備が充実しているから」とのこと。これにより通常の賃貸マンションとの差別化を図りやすいといえます。

物件ごとに詳細なリサーチをする

メディアでは「タワマン需要は底堅い」「タワマンは供給過剰なので暴落する」などタワマンがひとくくりにされて語られることが多い傾向です。しかし実際には、エリアや物件ごとに状況は違うため、不動産マーケット全体の動向を意識しつつ、同じエリアや似た条件のタワマンと十分に比較することが重要といえます。

例えば「物件価格が割高ではないか」「相場家賃はどれくらいか」など、個別に物件を精査したうえで、購入検討することは必須です。また中古のタワマンを購入する場合は、価格推移をリサーチする必要もあります。過去の物件価格が上昇していても将来の物件価格が上がる保証はありませんが、トレンドをつかむのには有効です。

リサーチの結果、物件価格が値下がり、あるいは停滞している場合は、購入を慎重に判断するのが賢明でしょう。こういったリサーチの手間を省いてタワマン投資をすると、「割高な物件」「価値が下落し続ける物件」などに手を出しやすく、後悔する可能性が高まります。ちなみにタワマンの価格推移のリサーチは、無料で利用できる不動産相場情報サービスなどで手軽に行えます。

一例として「マンションマーケット」で湾岸タワマンの先駆けともいえる「キャナルワーフタワーズ」（2000年11月築・豊洲駅徒歩11分）の価格推移をまとめたリサーチ結果は、以下の通りです。

表面利回りだけでなく、実質利回りも確認する

投資目的でタワマンを購入する際は、実質利回りの確認が大切となります。タワマンは、ステータスや設備の充実などの魅力があるため、一般的なマンションと比べて家賃設定を高くしやすい傾向です。特に眺望のよい高層階の物件は、プレミアム感から高額な家賃収入を得やすいといえます。しかし高い家賃収入ばかりに目を奪われてタワマン投資を始めてしまうと後悔する可能性があります。

タワマン投資は、家賃収入が多い一方、共用施設を維持するための管理費や修繕積立金などの出費がかさむデメリットがあることも見逃せません。タワマン投資には、こういった背景があるため、家賃収入から運用するための経費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）を差し引いた「実質利回り」のよい物件を選ぶことが必要となります。

この部分を甘く見るとタワマン投資によって、たとえ家賃収入が得られたり節税効果があったりしても、それを上回る赤字が発生して後悔する結果になりかねません。

節税スキームの中身を理解する

タワマン購入では「取引価格」と「税金の評価額」の差を利用した固定資産税・相続税の節税スキームが使いやすい魅力もあります。これは特に高額所得者や富裕層にとって大きなメリットといえるでしょう。ただしタワマン投資で節税をするには、以下の点を押さえておく必要があります。

1つ目は、タワマンの節税スキームは低層階よりも上層階のほうが有利といわれていること。これは、上層階の取引価格が高いため、税金の評価額との開きが大きくなるからです。

2つ目は、タワマン節税スキームが国からマークされている可能性があること。すでに固定資産税は、2017年度の税制改正で調整がされています。新築マンションでは、20階を起点に上層階になるほど固定資産税が高く、逆に下層階になるほど固定資産税が安くなるような仕組みになりました。

相続税については、2022年1月時点で税制改正の対象になっていません。しかし政府内には「相続税も同様の調整をすべき」との声があるとメディアで報じられています。タワマン投資購入を検討している人は、税制改正の動きにもアンテナを張るのが得策といえるでしょう。

タワーマンションを売却する際の4つのポイント

タワマンの購入予定者や所有者は、売却する際に以下の4つのポイントを理解しておきましょう。例えば投資目的でタワマンを購入した場合、売却（出口戦略）のプランニングは必須です。また住居目的の場合ならライフプランに合わせて売却を考えていくことも大切となります。

複数の仲介会社の査定を受けて相場をつかむ

納得できる価格でタワマンを売却するには「相場をつかむこと」がポイントです。しかし1社だけの不動産仲介会社に査定を依頼しても相場はなかなかつかめません。相場をつかむには、3～5社以上など複数の不動産仲介会社に査定依頼することが必要です。複数社の査定を比較すれば適正な売却価格が見えてきます。

同じタワマンの販売価格をチェックする

タワマンの査定を業者任せにするのではなく自身で相場をリサーチする姿勢も大事です。なぜなら悪徳業者の判別がしやすくなるからです。不動産仲介会社の中には、相場よりも極端に高い査定を出して顧客を囲い込む悪徳業者もいます。しかし相場を事前に熟知していれば悪徳業者を選択肢から排除しやすくなります。

タワマンであれば住戸数が多いため、ネット検索をすると同じタワマンの複数の部屋が売りに出されているケースが多い傾向です。そのためリサーチにそれほど手間はかからないでしょう。

タワマンの魅力を最大限アピールする工夫を行う

不動産仲介会社がせっかく見込み客を見つけてくれても部屋の中が散らかっていたり汚れていたりすると物件の魅力が伝わりません。そのため人が住んでいる状態で内覧をする場合、最低限の整理整頓はしておきましょう。あわせてキッチンやバス、トイレなど水回りで汚れの目立つ場所は、丁寧に掃除をすることも大切です。

一方で住んでいる人がいない状態で内覧をする場合は、ホームステージングをするのも有効でしょう。ホームステージングとは、部屋の魅力を高めるため、カーテンやマット、インテリアなどをレイアウトする手法のことです。内覧をした際、そこで暮らした生活したときのイメージが広がりやすく購入モチベーションをアップさせる効果があると考えられます。

売却タイミングを見極める

タワマンを売却した際、売買益が発生すると「譲渡所得税」といわれる税金がかかります。譲渡所得税は、以下のように保有期間で税率が大きく変わってくるため、売却時期を見極めることは重要です。

先入観を外して物件ごとの資産価値・実質利回りなどの確認を

本記事では、タワマンを次の4つのテーマで考えてきました。

• タワマン購入を後悔する理由
• タワマンが人気の理由
• タワマンの購入で成功するポイント
• タワマンを売却する際のポイント

一番お伝えしたいことは、メディアやネットの情報を鵜呑みにして先入観を持たないことです。例えば先入観としては「タワマンは後悔する」「タワマンは値上がりが期待できる」「節税効果が高い」などネガティブなものもポジティブなものもあります。タワマンを購入して成功するか、後悔するかはケースバイケースです。

そのため、いったん先入観をフラットな状態にして物件ごとに資産価値・実質利回り・節税額などを確認したうえで購入を検討するのが安全です。

「タワーマンション投資購入で後悔・成功」というテーマでよくある質問

本記事で解説してきたポイントをQ＆A形式でご紹介します。

Q.タワーマンション購入で後悔する代表的な理由は？

A.上述したように全部で15の後悔する理由をご紹介しました。その中でも特に購入者を苦しめるのは「管理費と修繕積立金の負担が重すぎる」というものです。「ランニングコストの負担が大きくタワマンを手放した」といった状態に陥らないよう無理のない返済計画となっているかチェックしましょう。

Q.タワーマンション人気が衰えない理由は？

A.タワマン人気の理由としては「資産価値を維持しやすい」「周辺施設が充実している」などが挙げられます。ただしすべてのタワマンが同じ魅力を備えているわけではありません。後悔しないよう検討中の物件の立地や周辺施設を将来の開発計画も含めてリサーチしましょう。

Q.タワーマンションを購入する際に注意すべきポイントは？

A.タワマン購入時のポイントは、次の3つです。どれも成功のために外せない要素です。

• 値上がりしやすいマンションを見極める
• 物件ごとに詳細なリサーチをする
• （投資目的なら）表面利回りだけでなく実質利回りも確認する

Q.タワーマンションを売却する際のポイントは？

A.タワマン売却時のポイントは、次の4つです。特に査定は、売却価格にダイレクトに影響するため、慎重に行いましょう。

• 複数の仲介会社の査定を受けて相場をつかむ
• 同じタワマンの販売価格をチェックする
• タワマンの魅力を最大限アピールする工夫を行う
• 売却タイミングを見極める

（提供：YANUSY）

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