不動産投資に興味はあるが、「失敗するのではないか」と迷っている人は意外と多いのかもしれない。そもそも投資に「確実な安全」はない。不動産投資はミドルリスク／ミドルリターンといわれるが、成功率を上げるにはやはり心得が必要である。起こりやすい失敗やその事例を知っておくことで、回避できるかもしれない。本稿では不動産投資の「失敗」「成功」とはそもそも何か、失敗を避け、成功率を上げるためにはどう行動すべきかを解説する。
そもそも不動産投資の「失敗」とは何を指すのか
不動産投資で「失敗」とは、どのような状態を指すのだろうか。マンション経営などの不動産投資を始める前に、失敗の定義を確認しておくことが大事である。不動産投資の失敗／成功は「トータルで赤字になるか黒字になるか」で判断される。つまり、ローン完済後にどのような収支状況なのかを長期的な視点で判断しないと結論は出ないといえる。決して、毎月の収支のみで決まるわけではないのだ。
不動産投資の目的から失敗を考える
不動産投資の目的は多くの場合、毎月の家賃収入で不動産ローンを返済しながら、ローン完済後に物件を売却してキャピタルゲインを得ることだと思われる。または、ローン完済後も賃貸を続けて年金代わりに家賃収入を得る道を選択する人もいるだろう。
バブル期のように物件の値上がりが著しい時代には、キャピタルゲインを目的とした短期売買が流行する。その場合、買った物件がバブル崩壊で大きく値下がりし、売却損が出れば、はっきり「失敗だった」と判断できるだろう。
しかし、長期で不動産投資を行う場合では、毎月の収支という短期的視点と、不動産投資ローン完済後の出口戦略という長期的視点の2つを持つことが大事だ。
短期的な赤字は失敗ではないことに注意：資産が増えず、赤字になることが「失敗」
不動産投資では、物件に空室が出るなどの理由で短期的に赤字になることがある。マンションやアパートなどの賃貸経営では、家賃収入でローンを返済していく仕組みなので、返済中はほとんど利益が出なかったとしてもローン完済後には純資産に変化する。
短期的な赤字は失敗ではないことに注意しよう。出口戦略を含めた長期的視点に立って成功／失敗を判断する必要がある。不動産投資が失敗したといえるのは、出口戦略まで含めて「資産が増えず、トータルの収益が赤字になった場合」である。
不動産投資の6つの失敗事例
不動産投資で失敗を避けるには、失敗した事例から学ぶことが大事である。代表的な6つの失敗事例を見てみよう。ここに挙げた人たちは何が原因で失敗したのだろうか。
失敗例（1）利回りだけを見て購入してしまった
不動産投資初心者が陥りやすいのが、不動産広告に記載されている利回りのみを見て購入することだ。Aさんは、不動産利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」があることを知らなかった。
ある時、Aさんは東京都下駅徒歩15分の場所に家賃7万円で、価格が1,000万円の中古マンションを発見した。手頃な価格といえる。不動産広告には利回り8.4％とあったので、高利回りに釣られて購入を決めた。
はじめは入居者が付いて順調だった。しかし、空室が出ると次の入居者が決まるまでかなり時間を要した。駅から徒歩15分の立地が敬遠されたようだ。空室損が発生したうえに家賃も値下げしたため、その年は利回りが半分程度に下がってしまった。中古マンションの広告に掲載されている利回りは、年間を通して満室だった場合の想定利回りである。資金計画を立てるときは、固定資産税、保険料、修繕積立金など諸経費を差し引いた実質利回りで詳細に計算する必要がある。
上記の物件の例で、月3万円、年間36万円の諸経費がかかる場合は、（年間家賃収入84万円－諸経費36万円）÷1,000万円＝実質利回り4.8％となる。空室が出ればさらに低下する。実質利回りを把握していれば、表面利回りの高さに釣られて立地が悪い物件を購入することはなかっただろう。
失敗例（2）物件選定を誤った
物件の選定を誤って失敗する例も多い。Bさんは不動産投資初心者であることから、入居者がつきやすいワンルームマンションの購入を目指した。初めてなのでできる限り価格の安い物件を選ぼうと考えた。ある日、インターネットで不動産の競売情報をチェックしていると、神奈川県横浜市に5LDKで1,200万円の格安の一戸建てを発見した。5LDKの広さなら、ある程度高い家賃に設定できると判断して購入を決めた。ワンルームマンションから一戸建てへの変更であるが、これが裏目に出ることになる。
ただでさえ一戸建ては入居者がファミリー層に限定される。しかも5LDKなので広すぎてしばらく入居希望者が現れなかった。結局家賃を値下げしたうえで、魅力的な設備を導入してようやく入居者を確保できた。ところが、それからしばらくして同じ1,200万円の価格で好立地の中古ワンルームマンションが売り出されているのを目にする。Bさんは「やはり初志貫徹でワンルームマンションの好物件が出るまで待つべきだった」と、そもそもの投資目的から離れた物件を購入したことを悔やんだという。
失敗例（3）キャッシュフローや利回りをきちんと計算せず適当な予測で見切り発車した
不動産投資では、キャッシュフローや利回りを計算して物件を購入することが大事である。失敗事例（1）で紹介したように、資金計画を立てるときは諸経費まできちんと計算したうえでキャッシュフローや利回りを予測する必要がある。
Cさんは、東京都中央区の中古ワンルームマンションを6,000万円（頭金1,000万円）で購入した。最寄り駅から徒歩5分の好立地である。マンションはオーナーチェンジ物件であることから、すでに入居者が付いていた。Cさんは入居者が決まっていることに安心して、1年間満室を前提とした収支予測を立てて、見切り発車で購入を決めた。
ところが、物件を購入して6ヵ月後に空室が発生し、次の入居者が決まるまで6ヵ月を要した。旧オーナーが手放したのは、何らかのマイナス要素があったものと予想できる。慎重な人なら空室が数ヵ月発生する場合も想定して利回りを計算するところだ。しかし、Cさんは満室が続く甘い見通ししか立てなかった。1年のうち半分は空室となったうえ、5,000万円のローン返済負担も大きくキャッシュフローが大幅な赤字になる結果に。甘い予測を立てて失敗した典型的なケースといえよう。
失敗例（4）不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった
不動産会社の言うことを鵜呑みにして物件を購入してはいけない。不動産会社は物件をセールスする立場であるから、顧客を買う気にさせるよいポイントを強調して話をするのが普通だ。
Dさんは、不動産会社から東京都渋谷区の中古2DKマンションの購入を勧められた。京王線沿線駅から徒歩5分の立地で価格は4,800万円であった。不動産会社の営業担当者によると、AI査定による渋谷区の2DKマンションの平均推定購入価格は5,500万円を超えるという。勧められた物件は「割安物件」に見えた。
営業担当者から「現在、渋谷駅前の再開発が進んでおり、周辺人口の増加が期待できます。渋谷は若い世代にも人気があり、再開発完了後は物件価格が値上がりするかもしれません。今が買い時です」とセールスポイントを説明された。ローンを組めるか不安があったが、Dさんは上場企業勤務であるため、提携している銀行から頭金なしで融資を受けられた。
Dさんは渋谷区のおしゃれなブランドイメージに魅力を感じ、よく考えないまま購入を決めてしまった。しかし、単身者や学生はワンルームを好み、ファミリー層は3LDKを探す傾向がある。2DKの間取りはやや中途半端であった。新婚夫婦であれば、新築2DKを探すだろう。結局予定していた家賃を下げた。入居者が決まったのは半年後であった。不動産会社が示した価格相場は渋谷区全体の平均であって、京王線沿線駅周辺としては普通の価格であったことがあとで分かった。全額ローンで購入したため、資金が回らなくなる期間もあった。不動産会社の言うことを鵜呑みにするのはよくないと、Dさんは自分自身に言い聞かせた。
失敗例（5）管理手数料を低く抑えようとして、管理会社選びに失敗した
サラリーマン大家のEさんは仕事に支障が出るのを防ぐため、物件の管理を不動産管理会社に依頼することを考えた。管理会社費用を削り、自主管理するメリットはあるが、初心者は慎重に考えたほうがよい。その意味では、管理を外部に委託したのはよい判断といえるだろう。
不動産管理手数料の相場は、家賃の5％程度といわれている。Eさんは2,000万円で購入した横浜市鶴見区の2LDKの中古マンションを、利回り6％に設定して10万円（年間家賃収入120万円）の家賃で貸し出すことにした。相場からすれば妥当といえる家賃だった。
Eさんは少しでも手取り収入を多くしようと考え、不動産管理手数料を家賃の2.5％で、管理会社に委託することにした。ところが、費用が安い分、入居審査がずさんで、家賃を滞納する入居者に悩まされることになった。管理会社の対応も遅かった。入居者は結局家賃を3ヵ月滞納したのち雲隠れ、室内の管理も悪かったことから修繕費がかさむことになってしまった。礼金／敷金を引いても、かなりの損失が出る結果となった。
失敗例（6）節税を目的にしてしまった
商社に勤務するFさん。45歳になり、会社での地位も上がって、給与所得は年収950万円に達していた。高い所得税率に悩んでいたFさんは、ある日不動産会社から節税のために埼玉県川口市にある中古の一棟アパートの購入を勧められた。高所得であることから銀行融資も問題なく受けられると聞かされた。
アパートの価格は3,000万円と格安であったが、すでに複数空室が出ていた。優良物件とは言い難かった。不動産会社が示したローンの返済や諸費用を引いたキャッシュフローのシミュレーションでは月5万円、年間では60万円程度の赤字となった。しかし、給与所得と損益通算できるので、所得税率が下がり、節税になるという。Fさんは赤字にはなるものの、「節税になって、なおかつローン返済後に物件が純資産になるのなら得」と考え、購入を決めた。
ところが、購入の1年後に海外子会社への出向を命じられることに。海外現地法人の社員になるため、日本での損益通算が使えない。結局節税にならず、赤字だけを垂れ流す結果となった。Fさんは「節税を目的に不動産投資をしてはならない」という教訓を、高い授業料を払って体験する形となった。
不動産投資の目的を節税にしてよいのは、多くの土地や物件を持っていて相続を考えなければならない地主や、複数の物件を法人で経営している人などに限られる。サラリーマン大家の節税は、あくまでもおまけ要素と考えるべきだろう。
以上、6つの失敗例を見てきたが、冒頭に述べたように不動産投資が失敗したかどうかは、トータルの収支で判断される。これらのオーナーが教訓を得て途中から軌道修正（管理会社を変える、甘い収支の見通しをしっかりしたものに変えるなど）して最終的に黒字を確保できれば、失敗したとはいえない結果になる可能性もある。一時的に失敗したとしても、その教訓を生かして軌道修正することが大事なのだ。
不動産投資で失敗を回避する6つの心得
上記の失敗した事例を回避するには、どのような対策をとればよいのだろうか。不動産投資で失敗しないため、以下の6つの心得を実践することが必要である。
1. 長期的な視野をもつ
不動産投資の収益が家賃収入であるなら、利回りを重視するのは当然である。しかし、注意しなければいけないのは、利回りは物件価格が安いほうが高くなる傾向があることだ。利回りに魅力を感じて安い物件を購入する人もいるが、安いほうが得とは限らない。
- A物件：価格2,000万円で利回り8％の場合 → 年間家賃収入160万円
- B物件：価格6,000万円で利回り4％の場合 → 年間家賃収入240万円
上記両物件を比較すると利回りはA物件のほうが高いが、家賃収入の絶対額はB物件のほうが多い。しかも安い物件は駅から遠い、築年数が古いなど何らかの理由があるので空室リスクが出やすい。一方で高い物件は好立地、築浅など資産価値が高いからこそ価格も高いのである。空室が少なければ、両者の家賃収入の差はさらに広がることになるだろう。好立地物件は、ローン完済後に売却する場合の価格の目減りも少ないというメリットがある。
目先の利回りや短期的な利益だけを見ず、出口戦略まで含めた長期的な視点で物件を選ぶことが大事だ。毎月の家賃収入で大幅に儲けようと高利回りだけを狙う必要はない。
2. キャッシュフロー、利回り、経費計算を綿密に行う
不動産経営の収支をシミュレーションするときには、キャッシュフロー、利回り、経費計算を綿密に行う必要がある。上記の例で示したA物件の利回り8％は、年間家賃収入160万円を購入価格2,000万円で割った「表面利回り」である。
しかし、きちんとした収支計画を立てるには、諸経費まで含めた「実質利回り」で計算しなければならない。
- 諸経費として差し引く費用：管理費、修繕積立金、固定資産税（都市計画税を含む）、保険料、管理委託料（管理会社に管理を委託している場合）、ローン利息など
- キャッシュフローの計算で差し引く費用：ローン返済元本（経費にはならないが、手残りを計算するために差し引く必要がある）
- 諸経費だが、実際には差し引かれない費用：減価償却費
家賃収入から諸経費を差し引いた金額を購入価格で割ったものが実質利回りである。そこからさらにローン支払い額を差し引いてマイナスとなれば、キャッシュフローが赤字となる。
3. 不測の事態にも対応できるように、余裕をもって事業運営を行う
不動産経営では、常に不測の事態を想定しておかなければならない。不測の事態とは多くの場合、出費を伴うことになる。余裕のある事業運営を行うには、手元にある程度の自己資金を確保しておくことが大事だ。不動産経営では、以下のような不測の事態が考えられる。
- 急な修繕：物件に付属しているエアコンや給湯器、バスなどが故障したら至急修理しなければならない。手元に現金がなく、その都度ローンで対応していたら、無駄な利息で経費が増えることになる。
- 空室リスク：空室が出た場合、3ヵ月程度入居者が決まらないことも覚悟しなければならない。3ヵ月分のローンを返済できる程度の手元資金を用意する必要がある。
- 災害リスク：自然災害の影響を受けやすいエリアであれば、浸水などで被害が出る場合がある。一棟アパート、一棟マンションであれば、共用部分の復旧費用はオーナーが負担しなければならない。損害保険である程度カバーできたとしても、自己資金で賄う部分も想定しておかなければならない。
4. 自分で情報収集する
どのような投資であっても、情報収集は欠かせない。自分で情報収集する習慣をつけておくと、不動産会社から提供される情報を鵜呑みにすることなく、適正な情報であるかを判断できるようになる。
情報収集の一環として、マーケット・リサーチも欠かせない。自分が持つ物件の周辺には必ず競合物件が存在する。物件を購入する前に、周辺エリアの家賃相場をリサーチし、どの程度の家賃設定が適正かを判断する必要がある。リサーチせずに自分が希望する家賃に設定することは、失敗事例にもあった甘い収支の見通しにつながるので要注意だ。
5. 目的を持って投資を行う
不動産投資は目的を持って行うことが必要だ。個人が不動産投資を行う目的で多いのは、老後資金の構築だろう。この場合は、ローン完済を視野に入れた長期投資を想定しておく必要がある。一方で、相場の上昇を狙ったキャピタルゲインを目的として投資する人もいるだろう。キャピタルゲイン狙いであれば、短中期で物件を売却するケースが多い。あるいは、相続対策として不動産を購入する人もいる。相続の場合は被相続人が住んでいた住宅を相続するケースと、賃貸住宅として経営を行っていたアパートなどを相続するケースでは対応が異なる。自分で住もうと思わなければ売却するのがよい。賃貸住宅の場合はすでに入居者がいるので、相続人が経営を続ける場合が多い。
大事なのは投資の目的を見失わず、「長期に渡る老後資金の構築」「短中期のキャピタルゲイン狙い」「相続物件の売却や賃貸経営」を成功させるために、失敗事例も含めて、常に謙虚に学び続けることである。
6. 出口戦略（やめるときの対策）を考慮して計画する
不動産投資をする場合は、出口戦略までを含めて計画を立てる必要がある。不動産投資ローン完済後に売却する計画であれば、その時点で買値の何割程度で売れるのか予測を立てておく。完済後も売却せず、賃貸を継続するなら、どの程度の家賃収入を得られそうかを予測しておく。そうすれば、年金と合わせた老後の収入が見えてくる。
なぜ出口戦略まで考えておく必要があるのか。不動産は築年数の経過ととともに物件価格や家賃が変化するからである。物件によっては値上がりすることもあるが、多くの場合、物件価格は下がっていく。
たとえば、以下のような「出口」を想定しておく。
- 5,000万円で購入 → 30年後、ローン完済時に資産価値30％減少を見込んだ場合3,500万円で売却。
- 開業時10万円の家賃でスタート → 30年後、ローン完済時の家賃30％減少を見込んだ場合、7万円－諸経費の家賃が老後の収入となる。
常に都心の好立地物件を購入し、値上がりを狙う投資スタイルの場合は「何％利益が乗ったら売却する」などの目標を立てるべきだ。
不動産投資の成功率を上げるために：リスクを知る
不動産投資で最も懸念されるのは空室リスクだ。しかし、好立地物件を選ぶことで、空室リスクを（少しは）小さくすることができる。
家賃滞納リスクも考えられるので、入居審査を慎重に行う必要がある。自分で判断するのが不安であれば、不動産管理会社に管理業務を委託することでリスクを低減できる。
新築物件を購入したとしても、値下がりリスクはあるし、中古であっても好立地物件であれば、価格の下落が緩やかな場合もある。新築／中古にかかわらず、好立地物件を選択することが大事だ。
地震による災害リスクを常に考えておかなければならない。地震の他にも台風など天候不順による災害や火災リスク、空き巣被害など備えるべきリスクは多い。
頭金が少なく借入額が多ければ、ローン返済リスクが顕在化する場合がある。頭金だけでなく、月々の運転資金も含めて自己資金を用意することが必要だ。
低金利下の日本だが、今後、金利が上昇するかもしれない。金利上昇リスクを避けるため、低金利のうちに固定金利でローンを契約するのもよいだろう。
不動産投資初心者が成功するための心得
初めて物件を購入するときは不安だろう。誰でも失敗する可能性を考えて慎重になるものだが、先に紹介した失敗事例を避け、成功するための心得を学ぶことで、成功が（少しだけ）近くなる。
不動産投資の知識を深める方法として、まずは不動産投資セミナー（信頼できる不動産会社が主催しているものに限る）に参加するのがよい。講演を聞くことで不動産投資の知識が深まるほか、講演者に質問ができる点がメリットだ。もっと手軽に不動産投資を学びたいなら、不動産会社のWebサイトにアクセスして、興味のある記事を閲覧するのがおすすめである。
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