東京の家賃相場｜一人暮らし向けランキングや治安についても解説！

本コラムでは、東京23区、区外で家賃が高い市区町村、低い市区町村を調べた。そのほか、地方に比べて東京の家賃が高い理由もまとめている。

東京23区における1ヵ月の平均家賃トップ5

総務省統計局が発表する「平成30年住宅・土地統計調査」によると、東京23区で共同住宅（非木造）の1ヵ月の平均家賃（※本コラムでの平均家賃は家賃0円を含まない）が高い区トップ5は以下であった。なお、ワンルームマンションと家族向けマンションの2つに分け、それぞれの部屋の広さは以下としている。

・ワンルームマンション：29㎡以下
・家族向けマンション：70～99㎡

一人暮らし向けマンションのトップ5

ワンルームマンションにおいて、東京23区で1ヵ月の平均家賃が高い区トップ5は、次の表のとおりだ。

トップ1位は、千代田区の9万7,596円という結果になった。2位港区、3位渋谷区、4位中央区とトップ5のうち4区が、都心5区となっている。

家族向けマンションのトップ5

家族向けマンションにおいて、東京23区で1ヵ月の平均家賃が高い区トップ5は、次の表のとおりだ。

家族向けマンションでは、都心5区がトップ5という結果になった。1位は、港区の29万9,778円だ。5位の新宿区と比べて約9万円の差がある。ワンルーム1部屋分だ。

東京23区における1ヵ月の平均家賃ボトム5

ここでは、東京23区における1ヵ月の平均家賃ボトム5を紹介する。

一人暮らし向けマンションのボトム5

ワンルームマンションにおいて、東京23区で1ヵ月の平均家賃ボトム5は、次の表のとおりだ。

ボトム1位は、葛飾区の5万8,188円という結果になった。東京23区で5万円台は唯一、葛飾区のみだ。同区は交通の便が良く、駅前を中心に住みやすさが向上しているエリアでもあるため、家賃を抑えて引っ越したい人に適している。

家族向けマンションのボトム5

家族向けマンションにおいて、東京23区で1ヵ月の平均家賃ボトム5は、次の表のとおりだ。

ボトム1位は、一人暮らし向けマンションと同じく葛飾区という結果になった。平均家賃トップ1位の港区との差は19万3,951円、目黒区で家族向けマンションが1部屋借りられるほどの差額である。

葛飾区は、子育て世帯にとって住みやすいエリアであり、幼児保育や保育を支援する制度が充実している。家賃を抑えて引っ越しをしたい子育て世帯に人気だ。

東京23区家賃相場ランキング一覧表

東京23区の家賃相場ランキングを、次の2つに分けて高い順にまとめている。

東京23区一人暮らし向けマンション平均家賃ランキング

特別区部の一人暮らし向けマンションの家賃平均は7万3,328円のため、1番家賃が高い千代田区の9万7,596円は、平均よりも2万円以上高いことがわかる。また、1位千代田区と1番家賃が安い葛飾区の5万8,188円では約4万円の差があり、東京23区内でも家賃にバラつきがあると言えるだろう。

東京23区家族向けマンション平均家賃ランキング

特別区部の家族向けマンションの家賃平均は15万9,635円であり、1番家賃が高い港区は、平均よりも約14万円高いことがわかる。また1番家賃が高い港区と1番家賃が安い葛飾区では約19万円の差があり、東京23区内でも家賃が大きく異なる。

なお、それぞれのランキングにおいて駅が近い物件であることや３点ユニットであることなど、物件の細かな条件は考慮していない。

東京23区外の家賃相場ランキング一覧表

東京23区外の家賃相場ランキングを次の2つに分けて高い順にまとめた。

東京23区外一人暮らし向けマンション平均家賃ランキング

東京23区の一人暮らし向けマンションの家賃平均は6万9,706円のため、23区外の1番家賃が高い三鷹市の7万104円は、平均よりも400円ほど高いことがわかる。また1位三鷹市と1番家賃が安い羽村市の4万1,958円では2万8,146円の差があり、東京23区外でも家賃に差が見られる。

東京23区外家族向けマンション平均家賃ランキング

東京23区の家族向けマンションの家賃平均は14万8,966円だが、23区外の1番家賃が高い三鷹市でも平均より1万1,143円以上低いことがわかる。また1番家賃が高い三鷹市と1番家賃が安い武蔵村山市では7万6,602円の差があり、一人暮らし向けマンションと同様、家族向けマンションでも家賃に差が見られる。

【一人暮らし向け】都内で相場より家賃が安いエリア

東京都の一人暮らし向けマンションの家賃平均は6万9,706円である。以下では、都内で相場より家賃が安いエリアを表でまとめた。

都内で相場よりも家賃が安いエリアは30以上あることが分かった。東京都23区内のエリアである葛飾区や江戸川区、板橋区などもランクインしている。

※ランキングは総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査結果」を基に、都内市区町村における一人暮らし向けマンション、家族向けマンションの平均家賃を算出して作成したものである。

家賃相場に影響する主な要因

家賃相場は以下の要因が影響すると言われている。

・周辺環境
・駅からの距離
・築年数
・間取り

周辺環境は住みやすさ、住みにくさに影響する。例えば、スーパーが近くにあれば気軽に買い物ができるが、暴力団事務所が近いと嫌悪感が募ると感じる人もいる（詳しくは後述）。

駅からの距離は、アクセスの利便性に影響する。例えば、家が駅から近ければ歩く距離が短くなるため利便性は高いと捉えられる。

日本人は築年数の浅い家を好む傾向が強い。そのため、築年数が浅ければ入居者が入りやすく、家賃も高めに設定できる。一方で築年数が古いと入居者が決まりにくいことから、家賃を下げざるを得ない場合が多い。

間取りは、広さだけではなく、生活導線が考慮されているか、収納が多いか、バス・トイレ別か、窓が南向きか（日当たりが良いか）といったことも入居者が決まりやすい要因である。

ランキングの上位であっても上記の要因が影響して家賃が低い物件もあるし、逆にランキング下位でも利便性が高く、家賃が高い物件もある。

地方に比べて、なぜ東京は家賃が高いのか？

地方に比べて東京の家賃が高い理由は、以下の2つが挙げられる。

・需要増で地価が高いため
・収入の高い人が多く物価が高いため

需要増で地価が高いため

東京の家賃が高い理由の1つ目が、需要増により地価が高まっていることだ。東京は、日本の首都であり人口密度が非常に高い都市である。しかし不動産は、人口が増え需要が多いからといって簡単には増えない。このように需要が供給を上回った結果、地価が高くなり東京の家賃も高くなっている。

＜人口密度の都道府県ランキングトップ10＞

収入の高い人が多く物価が高いため

東京の家賃が高い理由の2つ目が、高収入層が集中していることだ。東京は、日本のビジネスの中心地であり、多くの企業が本社や支社を置いている。その結果、全国と比べると収入の高い人が多く、高品質かつ高価格の商品を取りそろえている店が多く、物価も高くなるのだ。

＜都道府県別月額賃金（男女計）ランキングトップ10＞

相場より家賃が安い理由

相場よりも家賃が安くなっている物件について、主な理由は4つ挙げられる。そうした物件のメリット・デメリットについても説明する。

木造で築年数が古い物件のメリット・デメリット

木造で築年数の古い物件は、防音性や耐震性が低く火災のリスクが高いことがデメリットだ。特に1981年5月31日以前に建築確認を受けて建てられている物件は現行の耐震基準に適合していない。地震のリスクを考慮したい人は、1981年6月1日以降に建築された物件か確認するといいだろう。木造のアンティークさを好む入居者にとっては築年数の古さはメリットとなるだろう。

風呂・トイレがない物件のメリット・デメリット

風呂・トイレがない物件は、近隣相場に比べて家賃が非常に安くなっている。生活の不便さや銭湯代がかかるなどのデメリットはあるが、家賃はもちろん水道光熱費が安く済む点はメリットだ。物件の近くに銭湯があれば検討の余地はあるだろう。

駅から遠い物件のメリット・デメリット

駅から遠い物件は、利便性が良くないことがデメリットだ。しかし駅から離れた物件ほど閑静な住宅地に建てられるケースが多く床面積も比較的広くなりやすい点はメリットといえるだろう。日常的に運動している人や車を持っている人におすすめだ。

近くに嫌悪施設がある物件のメリット・デメリット

近くに嫌悪施設があると家賃が安くなる傾向にある。なぜなら、近隣に暴力団事務所や刑務所といった嫌悪施設があると安心して生活できるか不安に思う人が多いからだ。これらは、心理的瑕疵もしくは環境的瑕疵に該当する。基本的に不動産会社からの告知があるため、知らずに入居する可能性は低い。嫌悪施設が近くにあっても気にしない人には家賃の安さがメリットとなる。

東京23区治安が良いエリア・悪いエリア

賃貸物件に住むときには治安の良し悪しについても気になることだろう。はここでは、治安の良し悪しを判断する基準に警視庁発表の「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」を参考にしてまとめている。

まず、2013年以降の東京23区犯罪認知件数の推移から見ていきたい。下図のとおり、2014年以降は減少を続けていたが、2022年は5万9,392件で前年の5万7,089件を上回った。とはいえ、2014年の11万9,620件に比べて半数以下であり、減少傾向にある。

では、23区の治安が良いエリア、悪いエリアのランキングを見ていこう。

＜治安が良いエリア＞

東京23区で犯罪認知件数が少なく治安が良いとされる上位５区は文京区、荒川区、目黒区、中野区、北区である。あくまでも参考程度だが、比較的安心して住めるだろう。

＜治安が悪いエリア＞

東京23区で犯罪認知件数が多い上位5区は新宿区、世田谷区、足立区、大田区、江戸川区だ。新宿区は、歌舞伎町での犯罪数が多いことが背景となっている。

住みやすさにかかわる23区の犯罪の種類

上記の警視庁の統計データによると、犯罪の種類は「凶悪犯」「粗暴犯」「侵入窃盗」「非侵入窃盗」「その他」に別けられている。治安の良し悪しを図る上で、ここでは粗暴犯の中の「暴行」、侵入窃盗の中の「空き巣」、非侵入窃盗の中の「自動車盗」「万引き」について認知件数をランキングしてみる。

＜暴行認知件数が多い区・少ない区＞

＜空き巣認知件数が多い区・少ない区＞

＜自動車盗認知件数が多い区・少ない区＞

＜万引き認知件数が多い区・少ない区＞

上記4つのランキングを見ると、都心3区は少ない区にランクインしている傾向がある。唯一、港区が暴行ランキングで多い区2位になっている。すべてで少ない区にランクインしているのが、犯罪認知件数が少ないトップ2の文京区、荒川区だ。やはり、この2区は治安が良いと判断できるだろう。

ただし、一人暮らしや家族で住む場合などによって治安の良し悪しは異なる。また、治安が良いことを重視した結果、会社から遠くになり通勤が大変になってしまうケースもあるだろう。自分のライフスタイルに合わせて、住むエリアを判断することが賢明だ。

東京の今後の賃貸需要：2035年までは増加傾向か

今後の賃貸需要を予想するのは簡単ではないが、人口の増減に焦点をあてて考えてみたい。

2021年3月に東京都が発表した「『未来の東京』戦略 付属資料」によると、人口減少が進む日本において、東京都は2030年までは微増が続くと予想されている（下図参照）。

東京の中でも東京23区と区外に分けて見てみると、23区は2035年まで増え続け、それ以外（多摩・島しょ）は2025年がピークになると推計されている。

これまでの東京都は人口が増加傾向にあったといえる。その間の家賃の推移を見てみると、2018年までは増加していることが見てとれる（下図参照）。

2035年までは人口増加が予測されている東京23区であれば、これまでのように家賃も漸増傾向になると考えられるだろう。

東京の家賃に関するQ＆A

Q.都内で30代独身の家賃はいくらくらい？

国税庁の「令和4年分民間給与実態統計調査」によると、30代の平均年収は30～34歳で425万円、35～39歳で462万円である。約400万円だと仮定すると、手取り月収は約33万円だ。

この数字は独身以外も含まれていることから、独身であればやや高めでも払えるだろう。収入の3分の1以内が適切な家賃とされていることから、11万円程度が妥当といえるのではないだろうか。

Q.一人暮らしの家賃の平均は20代でいくら？

国税庁の「令和4年分民間給与実態統計調査」によると、20代の平均年収は20～24歳で273万円、25～29歳で389万円である。約300万円を平均年収としたときの手取り月収は約20万円である。

この数字は独身以外も含まれていることから、独身であればやや高めでも払えるだろう。月収の3分の1以内が家賃の目安とすると、6万6,000円〜7万円程度だろう。

（提供：manabu不動産投資 ）

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