REIT（リート／不動産投資信託）は不動産（賃貸物件）に投資し、その収益（賃料・売却益）を投資家に分配する投資商品です。
投資方法によっては数千円から投資できるので、これから不動産投資を始める人におすすめです。
本記事では、REITの仕組みやメリット・デメリット、REITへの投資方法、REITと他の不動産投資の違いついて、わかりやすく説明します。
不動産投資に興味のある人は、ぜひご一読ください。
- REITは投資家から集めた資金で不動産に投資し収入を分配する金融商品。
- 投資初心者が不動産投資を少額から始めることができる
- NISAやiDeCoなどの制度を利用することで収益が非課税となる
目次
REITとは
REIT（リート）は「Real Estate Investment Trust」の略で、「不動産投資信託」と訳されます。
REITは、不動産投資法人が多くの投資家から資金を集めて、その資金でオフィスビルやマンション、商業施設など複数の不動産を購入します。
そこから得られる賃貸収入や保有不動産の売却益を投資家に分配します。
1960年に米国で始まり、日本では2001年に東京証券取引所にJ-REIT市場が開設されました。
2024年12月時点で57銘柄が上場しています。
J-REITには投資対象をオフィスビルや倉庫などセクターに絞った銘柄や、セクターを絞らない総合型などがあります。
REITの仕組み
REITの具体的な仕組みを解説します。
REITは、投資家が不動産投資法人が発行する「投資証券」を購入することで、不動産の賃貸収入や売却益を分配金として受け取ることができます。
不動産を購入するための資金は、投資家からの資金のほか、銀行などの金融機関からの借入や投資法人債（企業が発行する社債のようなもの）を発行して調達します。
REITが保有する不動産の運用・管理は投資法人（REIT）が委託した会社がおこなうため、投資家が賃料の回収や不動産のメンテナンスなどをおこなう必要はありません。
投資家は、REITが保有・運用する不動産からの賃料収入や不動産の売却で得た利益を分配金として定期的に受け取ります。
以上がREITの大まかな仕組みです。
投資初心者にREITがおすすめな理由
ここでは投資初心者にREITがおすすめな理由を3つ紹介します。
1.少額から不動産投資を始められる
REITは、少額の資金で複数の不動産に分散投資できる点が大きな魅力です。
不動産投資と聞くと、高額な初期投資が必要だと考える方も多いですが、REITであれば1万円程度から始められます。
これにより、初心者でも気軽に不動産投資を始めることが可能です。
また、分散投資によってリスクを抑えることができ、単一物件のリスクに依存しない点も安心材料となります。
初めて投資をおこなう際に、「何を選べば良いかわからない」という不安を軽減する選択肢として、REITは適しているでしょう。
2.専門家が運用してくれる
REITは、不動産の選定や運用が専門家によっておこなわれるため、投資家自身が不動産の知識や運用の手間を負担する必要がありません。
不動産投資には管理業務やトラブル対応が伴うイメージがありますが、REITではこれらが不要です。
そのため、本業や家事で忙しい方でも無理なく始められます。
また、株式のように頻繁に価格をチェックする必要もなく、初心者が安心して長期的に資産を運用できる点が大きな魅力です。
手軽さと専門性を兼ね備えたREITは、投資デビューに最適な選択肢といえます。
3.安定した収益が期待できる
REITは、投資対象となる不動産から得られる賃料収入を主な収益源としています。
この収益は、法律に基づき投資家に配当として還元されるため、比較的安定した収入が期待できます。
配当利回りは銀行預金や債券よりも高いことが多く、長期的な資産形成を目指す方にも魅力的です。
特に、インフレ時にも賃料が上昇しやすいことから、資産価値の目減りを抑えられる可能性があります。
配当が定期的に受け取れるため、投資の成果を実感しやすい点も初心者にとって安心です。
REIT投資のメリット
REITへ投資する前に、メリットとデメリットを理解しておくことが大切です。
REIT投資のメリットは以下の4つになります。
1.少額から不動産投資ができる
先述しましたがREITのメリットは少額から不動産投資ができることです。
現物の不動産投資では、物件の購入に数千万円から数億円という巨額の資金が必要となり、一般の投資家にはハードルが高いのが現状です。
しかし、REITは株式と同様に証券取引所で取引されており、1万円程度から購入が可能です。
これにより、これまで不動産投資に縁がなかった方でも、気軽に投資に参加できるようになりました。
たとえば、都心のオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産に、直接所有することなく、間接的に投資することができます。
少額から始められるため、まとまった資金がない場合でも、無理なく不動産投資をポートフォリオに組み込むことが可能です。
また、複数のREITに分散投資することで、リスクを抑えながら不動産投資をおこなうこともできます。
少額投資が可能になったことで、不動産投資はより身近なものとなり、投資の選択肢を大きく広げる役割を果たしています。
2.複数の不動産に分散投資ができる
REITは、複数の不動産に分散投資ができるというメリットも持ち合わせています。
現物不動産投資では、限られた資金で複数の物件を所有することは困難ですが、REITを通じて複数の不動産に同時に投資することが可能です。
REITは、オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなど、さまざまな種類の不動産を投資対象としています。
一つのREITが複数の物件を保有している場合もあれば、複数のREITに投資することで、さらに広範囲に分散投資することもできます。
この分散投資の効果は、リスクの軽減に大きく貢献します。
たとえば、特定の地域や特定の種類の不動産に集中投資している場合、その地域で災害が発生したり、特定の業界の景気が悪化したりすると、投資全体の価値が大きく下落する可能性があります。
しかし、複数の地域や種類の不動産に分散投資していれば、一つの不動産の不調がポートフォリオ全体に与える影響を抑えることができます。
REITは、手軽に分散投資を実現し、安定的な投資を目指す上で有効な手段といえるでしょう。
3.換金性（流動性）が高い
REITは、株式と同様に証券取引所に上場しているため、換金性（流動性）が高いというメリットがあります。
現物不動産の場合、売却には買い手を探す必要があり、売買契約の締結や引き渡しまでに時間がかかることが一般的です。
しかし、REITは市場で取引されているため、株式と同様に、必要な時に比較的容易に売買することができます。
この高い流動性は、投資家にとって大きな安心材料となります。
急な資金需要が生じた場合や、投資戦略の変更が必要になった場合でも、REITであれば比較的スムーズに現金化することが可能です。
また、市場の状況に応じて、機動的に売買をおこなうことで、利益の確定や損失の抑制を図ることもできます。
このように、REITは現物不動産に比べて流動性が高く、投資家のニーズに柔軟に対応できる点が大きな魅力といえます。
4.REIT税制により高い分配金利回りが期待できる
REITは、その特有の税制により、高い分配金利回りが期待できるというメリットがあります。
REITは、投資家から集めた資金で不動産を購入し、そこから得られる賃料収入などを投資家に分配する仕組みです。
この分配金は、法人税法上、一定の要件を満たすことで、法人段階での課税が免除されます。
これにより、利益を最大限に投資家に分配することが可能となり、高い分配金利回りの実現に繋がっています。
具体的には、REITは利益の90%超を投資家に分配することで、法人税が免除される仕組みとなっています。
そのため、REITは利益を内部留保するよりも、積極的に投資家に分配する傾向にあります。
この税制上の優遇措置が、REITの高い分配金利回りを支える大きな要因となっています。
ただし、分配金は投資家側で課税対象となるため、確定申告が必要となる場合があることに注意が必要です。
REIT投資のデメリット
REIT（不動産投資信託）は多くのメリットを持つ一方で、いくつかのデメリットも存在します。
以下では、代表的な3つのデメリットについて詳しく解説します。
1.空室リスクがある
REITは、投資対象とする不動産の賃料収入を主な収益源としています。
そのため、保有する物件に空室が発生すると、賃料収入が減少し、分配金にも影響を及ぼす可能性があります。
これが空室リスクです。
特に、景気後退期や特定の地域で需要が低下した場合、空室率が上昇する傾向があります。
たとえば、オフィスビルに投資しているREITの場合、企業の業績悪化によるオフィス縮小や移転などが原因で空室が発生する可能性があります。
また、商業施設に投資しているREITであれば、消費者の購買行動の変化や競合施設の出現などが影響し、テナントの撤退や空室につながることも考えられます。
2.火災や地震などの災害リスクがある
REITは不動産を投資対象としているため、火災、地震、水害などの自然災害によるリスクを抱えています。
これらの災害が発生した場合、物件の損壊や価値の低下、賃料収入の減少など、REITの収益に大きな影響を与える可能性があります。
特に、日本は地震や台風などの自然災害が多い国であるため、このリスクは無視できません。
たとえば、地震によってREITが保有する建物が倒壊した場合、修復費用が発生するだけでなく、賃料収入も途絶えてしまいます。
また、火災が発生した場合も同様に、損害賠償責任が発生する可能性もあります。
近年では、気候変動の影響による水害のリスクも高まっており、REIT投資においても、これらの災害リスクを十分に考慮する必要があります。
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3.金利変動リスクがある
REITは、物件の購入や運営資金を借り入れによって調達している場合があります。
そのため、金利が上昇すると、利息負担が増加し、収益を圧迫する可能性があります。
これが金利変動リスクです。
特に、変動金利で借り入れをおこなっている場合、金利上昇の影響を直接的に受けることになります。
たとえば、REITが保有する物件の収益が一定であったとしても、金利が上昇すれば、支払う利息が増加するため、分配金が減少する可能性があります。
また、金利上昇は不動産市場全体に影響を与え、不動産価格の下落につながる可能性もあります。
REITを選ぶ際には、借入金の金利タイプ（固定金利か変動金利か）、借入金の残高、金利動向などを確認し、金利変動リスクに対する対策が取られているかを確認することが重要です。
REITの購入方法
REIT（不動産投資信託）は、主に2つの方法で購入することができます。
1.証券取引所を通じて個別銘柄を購入する
1つ目は、証券取引所を通じて個別銘柄を購入する方法です。
J-REITは株式と同様に証券取引所に上場しているため、証券会社に口座を開設すれば、株式と同じように売買することができます。
具体的な購入手順としては、まず証券会社（ネット証券を含む）に口座を開設します。
その後、証券会社の取引ツールを使って、希望するJ-REITの銘柄を選び、注文を出すことで購入できます。
この方法のメリットは、個別のREITを選んで投資できること、そしてリアルタイムで売買できることです。
一方で、銘柄選定の知識が必要となること、価格変動のリスクを直接受けることがデメリットとして挙げられます。
2.投資信託を通じて間接的に投資する方法
2つ目は、投資信託を通じて間接的に投資する方法です。
J-REITに投資する投資信託（J-REITファンド）を購入することで、間接的にJ-REITに投資することができます。
この場合、証券会社、銀行、信用金庫などで、J-REITファンドを購入することになります。
この方法のメリットは、専門家（運用会社）が銘柄選定や運用をおこなうため、個別のREIT分析が難しい投資家でもJ-REITに投資できます。
また、複数のJ-REITに分散投資されているため、リスク分散効果が期待できることです。
ただし、信託報酬などの手数料がかかること、個別のREITを選んで投資することはできないことがデメリットとなります。
3.証券会社・銀行・信用金庫で購入することが可能
具体的な購入場所としては、SBI証券、楽天証券、マネックス証券、auカブコム証券など、手数料が比較的安く、オンラインで手軽に取引できる証券会社がおすすめです。
また、実店舗がある証券としては、野村證券、大和証券、SMBC日興証券など、窓口で相談しながら取引したい方に向いています。
銀行・信用金庫（投資信託を通じてJ-REITに投資する場合、銀行や信用金庫の窓口でも購入することができます。
新NISAとiDeCoを利用したREIT投資
REITは新NISAやiDeCoといった税制優遇制度を活用することで、REIT投資のメリットを享受することができます。
ここでは、新NISAとiDeCoそれぞれの制度概要と、REIT投資におけるメリット・デメリットを解説します。
NISAの概要
新NISA（少額投資非課税制度）は、投資で得た利益が非課税になる制度です。
2024年からスタートし、年間投資枠が成長投資枠とつみたて投資枠に分かれ、合計で年間360万円、総投資枠が1,800万円に拡大されます。
長期の資産形成を促進することを目的としており、幅広い金融商品への投資が可能です。
このNISAでもREITを購入することが可能です。
・新NISAでREITを始めるメリット・デメリット
新NISAでREITを始めるメリット・デメリットは以下のとおりです。
【新NISAでREITを始めるメリット】
分配金が非課税
REITから得られる分配金は、通常課税対象ですが、新NISA口座を通じて保有していれば非課税となります。
REITは比較的分配金利回りが高いため、非課税メリットを最大限に活かせます。
売却益が非課税
REITの売買で得た利益も非課税となります。
市場の状況に合わせて柔軟に売買できるため、利益確定や損失抑制の機会を増やせます。
少額から投資可能
REITは株式と同様に証券取引所で取引されているため、少額から投資を始められます。
新NISAのつみたて投資枠を利用すれば、毎月コツコツ積み立てることも可能です。
分散投資の効果がある
複数のREITに投資することで、個別の不動産価格変動リスクを抑えることができます。
【新NISAでREITを始めるデメリット】
元本割れリスク
REITも価格変動リスクがあり、投資元本を割り込む可能性があります。
特に、金利上昇や不動産市況の悪化はREIT価格に影響を与えます。
損益通算ができない
新NISA口座での損失は、他の課税口座の利益と相殺する損益通算ができません。
分配金の再投資効率
非課税で受け取った分配金を再投資する場合、新たに投資枠を使う必要があります。
複利効果を最大限に活かすためには、投資枠の管理が重要です。
iDeCoの概要
iDeCo（個人型確定拠出年金）は、老後資金を自分で積み立てて運用する制度です。
掛金は全額所得控除の対象となり、運用益も非課税です。
ただし、原則60歳まで引き出せないという制約があります。
企業年金がない個人事業主から会社員、主婦（夫）まで幅広い人が利用可能です。
REITは、このiDeCoの制度を利用しても購入することが可能です。
・iDeCoでREITを始めるメリット・デメリット
iDeCoでREITを始めるメリット・デメリットは以下のとおりです。
【iDeCoでREITを始めるメリット】
掛金が全額所得控除になる
REITに投資する投資信託をiDeCoで運用する場合、掛金が全額所得控除の対象となるため、所得税・住民税の節税効果が大きいです。
運用益が非課税になる
REITの運用で得た利益は非課税で再投資されるため、複利効果を最大限に活かせます。
長期的な資産形成になる
iDeCoは老後資金形成を目的とした制度であるため、長期的な視点でREITに投資することで、安定的な収益を期待できます。
【iDeCoでREITを始めるデメリット】
60歳まで引き出し不可
iDeCoは原則60歳まで引き出しができないため、流動性が低いというデメリットがあります。
急な資金需要に対応できないため、生活資金とは別に余裕資金で運用する必要があります。
手数料がかかる
iDeCoでは、加入時手数料、運用期間中の管理手数料、給付時手数料などがかかります。
これらの手数料が運用益を圧迫する可能性があります。
元本割れリスク
新NISAと同様に、REITの価格変動リスクにより元本割れする可能性があります。
【投資初心者】J-REITおすすめ10選
ここでは、投資初心者におすすめの「単一用途型」と「投資信託」のJ-REITの銘柄を紹介します。
「単一用途型」とは、「住居特化型」「商業施設特化型」のように特定の用途の不動産に投資するREITのことを指します。
単一用途型J-REITおすすめ5選
単一用途型J-REITのおすすめは以下の5つです。
・1.日本ビルファンド投資法人（8951）
オフィスビル特化型で、都心の一等地に物件を多く保有しています。
安定した賃料収入が期待できる反面、景気変動の影響を受けやすい側面もあります。
大型REITであり、流動性が高いのも特徴です。
・2.ジャパンリアルエステイト投資法人（8952）
こちらもオフィスビル中心ですが、日本ビルファンド投資法人よりもポートフォリオが分散されています。
オフィスビルのほか、商業施設や住宅なども一部保有しています。
・3.オリックス不動産投資法人（8954）
オフィス、商業施設、物流施設、ホテルなど、多様な用途の不動産に投資しています。
分散投資によるリスク軽減効果が期待できる一方、各セクターの市況に影響を受けます。
・4.大和ハウスリート投資法人（8984）
物流施設への投資比率が高いのが特徴です。
近年、EC市場の拡大に伴い物流施設の需要が増加しており、注目を集めています。
ただし、物流施設市況の変化には注意が必要です。
・5.いちごホテルリート投資法人（3463）
ホテル特化型REITです。インバウンド需要の回復など、観光業の動向に大きく影響を受けます。
他のREITとは異なる特徴を持つため、ポートフォリオの分散効果を期待して組み入れるのも一つの方法です。
投資信託のJ-REITおすすめ5選
投資信託のJ-REITのおすすめは以下の5つです。
・1.ダイワ・グローバルREIT・オープン（毎月分配型）
世界各国のREITに分散投資する投資信託です。毎月分配型であり、定期的な収入を求める投資家に向いています。
ただし、分配金は元本の一部を取り崩している場合もあるため、注意が必要です。
為替変動の影響を受けます。
・2.ラサール・グローバルREITファンド（毎月分配型）
こちらも世界各国のREITに分散投資する投資信託です。
ダイワ・グローバルREIT・オープンと同様に毎月分配型です。
運用実績や投資対象の地域配分などを比較検討すると良いでしょう。
・3.野村インデックスファンド・内外REIT（愛称：Funds i 内外REIT）
日本と海外のREITに分散投資するインデックス型の投資信託です。
信託報酬が比較的低く抑えられているため、長期投資に向いています。
市場全体の動きに連動した運用を目指します。
・4.eMAXIS Slim 国内リートインデックス
日本のREIT市場全体の値動きを示す東証REIT指数に連動するインデックス型の投資信託です。
こちらも信託報酬が非常に低く、コストを抑えたい投資家におすすめです。
・5.日興－ラサール・グローバルREITファンド（毎月分配型）
ラサール不動産投資顧問が運用する、世界各国のREITに投資するファンドです。
高水準の分配金が特徴ですが、分配金は運用状況によって変動します。為替変動の影響を受けます。
まとめ
REITは、手間をかけずに不動産投資ができる投資商品です。
J-REITは株式と同じように売買ができ、また投資信託を利用した投資もできます。
これから不動産投資を始めたい人が取り組みやすい投資方法といえます。
この記事を参考にして、REITの各投資方法のメリット・デメリットを比較し、ご自身に最適な投資方法を選んでください。
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（提供：ACNコラム）
