マンション価格の推移から見る高騰の理由とは｜データでわかりやすく解説

東京で著しいマンション価格の高騰

マンション価格の高騰は、特に東京で著しい。新築マンション価格が1億円を超えるなど「バブルではないか」といわれるほどの上昇を見せている。

上昇の原因については、理由を後述するが、まずは東京のマンション価格動向を新築と中古に分けて見てみよう。どちらも新型コロナウイルス感染拡大前の2019年と2023年を比較していく。

東京23区新築マンションの価格動向

不動産経済研究所が発表した「首都圏新築マンション市場動向2023年まとめ」によると、2023年の東京23区新築マンション価格は、史上初めて1億円の大台を突破し1億1,483万円となった。

首都圏1都3県のなかでは、東京23区が突出して高い上昇率を記録している。一方、埼玉県と千葉県の上昇率は1ケタにとどまるなど東京と3県の格差が広がりつつある。

三大都市圏中古マンションの価格動向

東京カンテイが発表した「三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格年別推移（23年・年間版）」によると、2023年の東京の中古マンション70㎡価格は2019年に比べて約28.4％上昇している。

首都圏1都3県のなかでは、3番目の上昇率で東京都全体を対象にしていることもあり新築マンションほど突出した数字になっていない。新築マンションとは異なり、1都3県の上昇率が同程度なのも注目できる。

ただしデータ上、東京23区と都下が一緒になっているため、東京23区に限定した中古マンション価格はもう少し高い水準になるだろう。

マンション価格高騰の4つの理由

マンション価格が高騰している背景には、以下の4つの理由が考えられる。構造的な要因もあるが、高騰の背景をそれぞれに確認しておこう。

建築資材価格と人件費の上昇でコストが増えた

1つ目は、建築資材価格の高騰と建設業界の人手不足による人件費の上昇でコストが増えたことが大きい。

一般財団法人建設物価調査会が公表している「建設物価 建設資材物価指数」によると、建設資材物価指数は2021年から急激な上昇が始まり、2023年は135をうかがう展開だ。

2024年2月現在では135を突破してまだ下げ止まる様子がない。今後140を超えるようであれば、新築マンションの価格に反映されて、さらに高騰の要因になる可能性がありそうだ。

一方で建設業界の人手不足も深刻だ。厚生労働省「雇用動向調査 2022年」によると、2012年以降、入職者（転職者を含む）が離職者をやや上回る状態が続いていたが、2022年は離職者が入職者を大幅に上回る事態となっている。

建設業界は、対応策として建設現場の作業にIT技術を導入し、少ない人数で工事を行えるような施策を打っているが、それでも人手は慢性的に不足している。入職者を増やすには、待遇を良くしないとならないため、今後も人件費の増加は避けられない情勢だ。

長引く低金利で不動産が買いやすくなった

2つ目は、長らく続いてきた低金利の影響である。住宅ローン金利に影響を与える「日本国債10年」はこれまで以下のように推移してきた。

チャートを見ると、ここ10年間「日本国債10年」は途中マイナス金利を挟みながら一貫して1.0％以下に抑えられてきた。日本経済が「失われた30年」といわれるほどの不況が続いてきたのが大きな原因である。

不況下では、利上げしにくいため、ローンを組む不動産投資家から見れば低金利がこの先も続くという安心感があったかもしれない。低金利でローンを組み高額な物件を買いやすいことも、高騰の要因の一つと考えられる。

円安による割安感で海外投資家の需要が拡大

3つ目は、円安により海外投資家から見て日本の不動産が割安になっていることだ。これも高騰の大きな要因の一つといえる。

2020年に1米ドル110円程度だった米ドル対円相場は、2022年に1米ドル150円を突破し、2024年3月現在も150円近辺での攻防が続いている。

おおまかにいって、200万米ドルの予算を持つ海外投資家は、1米ドル110円のときは2億2,000万円までの物件しか買えなかった。しかし1米ドル150円の円安になったことで3億円の物件まで手を広げることができるようになっているのだ。この円安の恩恵が海外投資家の購買意欲につながっているのは確かだろう。

一例としてBroombergの報道によると、香港の投資家が東京の湾岸エリアにある高級物件や地方の高利回りワンルームマンションをリサーチしているという。円が対香港ドルで1998年以来の安値圏にあるのが、日本の不動産を買う背景であると分析されている。やはり円安の影響は不動産分野においても大きいといえる。

テレワークで住替え需要が活発化した

そして4つ目が、2020年から新型コロナウイルス感染拡大を機にテレワークを実施する企業が増えたことである。

東京都の「テレワーク実施率調査（2023年10月）」によると、最初の緊急事態宣言が発出された2020年4～5月にかけてテレワークを実施する企業が24.0％から62.7％に急増した。

2021年8月に65.0％でピークとなったが、テレワークのために仕事部屋を確保しなければならない人の中古マンション購入需要が増えたことが考えられる。なぜなら賃貸では、機材の設置など自由に部屋をカスタマイズすることが難しいからだ。

マンション価格の高騰収束を判断する3つのポイント

マンション価格の高騰が収束に向かうかは、以下の3つのポイントが注目点になる。

資材価格と人件費の上昇が収まるか

建築コスト高の原因になっている資材価格と人件費の上昇については、収まる気配がない。特に人件費は人手不足に加え、社会的に賃上げの流れが加速しているため、建設業界も人材確保のためにコスト増は避けられない。

資材価格については、価格転嫁を受け入れる風潮が経済界に広がっているため、マンション価格の高止まり要因になりそうだ。

資材価格と人件費の上昇は構造的要因のため、当面新築マンション価格が下がることは期待しにくい状況といえる。

日本銀行の金融政策がどう変わるか

金利に影響を与える日本銀行の金融政策についても注視する必要がある。植田日銀総裁は、2024年3月13日の参院予算委員会で、賃金と物価の好循環の見極めについて、2024年の春闘の賃上げ回答やデータ、ヒアリング情報を見ながら適切に判断する旨を述べている。その後賃上げについては、春闘途中の段階で大手企業を中心に満額回答が相次ぎ、マイナス金利解除の可能性が高まっていた。

この流れを受けて日銀は、2024年3月19日の「日銀金融政策決定会合」で、マイナス金利解除を正式に決定した。日銀は3月21日から民間金融機関が資金をやり取りする際の金利である「無担保コール翌日物」を0～0.1％に誘導することになった。

今後住宅ローンの金利にも影響を与える可能性が高いことから、駆け込み需要でマンション価格がさらに上がる恐れもある。

海外投資家がどう動くか

日本の不動産を積極的に購入している海外投資家の動向にも引き続き注目する必要がある。一般財団法人日本不動産研究所が発表した「第21回国際不動産価格賃料指数（2023年10月）調査結果」によると東京のマンション/高級住宅（モデルは元麻布地区）価格を100とした場合、香港（263.4）、ロンドン（205.4）、ニューヨーク（142.9）など主要海外都市の物件は割高である。

東京のマンション価格が上がっているといっても、海外投資家から見れば指数が高い自国の物件を買うよりも割安なため、当面購買意欲は衰えないと考えられる。

ただしマイナス金利解除と米国の利下げが重なれば、今後円高に向かう可能性は十分にあるといえるだろう。円高になれば日本の不動産の割安感がやや薄まるため、海外投資家の買いにとって一定の歯止め要因にはなるかもしれない。

新築マンション価格と中古マンション価格の関係

新築マンション価格と中古マンション価格はリンクしている。新築マンションが高騰するなかで中古マンションだけ下がるという状況は考えにくい。なぜなら以下のような2つの理由があるからだ。

新築マンション価格はなぜ上がっているのか

新築マンション価格が高騰しているのは、先述した4つの理由のうち建築資材価格と人件費の上昇によるところが大きい。

加えて新築マンションは「そもそも物件数が少ない」という事情がある。不動産経済研究所が発表する「全国マンション市場50年史― 上昇する価格　多様化するニーズ ―」によると、首都圏の新築マンション供給戸数はピークだった2000年の半数以下となっている。

また、平均価格は1990年の6,123万円を超えて2022年には6,288万円だ。「新築を購入したい」という需要があっても供給量が追いついていないため、販売されれば多少高くても売れることが予想され価格は下がりにくいといえるだろう。

中古マンション価格は新築に連動する

中古マンションは、新築に比べて価格が安いため、新築マンションの価格が高騰すると中古マンション価格との乖離が大きくなる。その結果、中古マンションの価格が際立ってくるため、中古価格も連動して上昇するのが一般的だ。

先に紹介した新築マンションと中古マンションの価格を見ると、神奈川・埼玉・千葉3県では中古マンション価格のほうが新築よりも値上がり率が大きくなっている。

＜新築・中古マンション価格の上昇率（2019年から2023年）＞

そのため今後も新築マンション価格が上がれば、中古マンション価格も連動して上がることは避けられないだろう。

不動産投資はマンションよりアパート経営のほうが有利！？

一般的に不動産投資というと区分マンションを購入するイメージが多く、アパートは一棟投資となるため、少数派のように見えるかもしれない。しかしアパート経営には、マンションよりも有利な一面があるため、購入を検討する価値は十分にある。ポイントは、マンションよりも割安な建築費と単身世帯の増加需要だ。

アパート経営について詳しく知りたい方は、下記の関連記事を確認してみよう。

【関連記事】【初心者必見】アパート経営の基礎知識を解説！始め方からメリット・デメリットまで

マンションより建築費が安い

アパートの建築費は、同じ坪数であればマンションよりも安いのが一般的だ。国税庁の「地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）令和5年分用」によると、構造別の1平方メートルあたりの全国平均費用は下表のとおりである。

＜建物構造別平均建築費（全国）＞

アパートは、一般的に木造で建てられることが多いため、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造で建てられるマンションと比較するとコストを抑えて建築することが可能だ。もちろんアパートでもコンクリート造で建てれば、マンションと同様の建築費用になる。

例えば、60坪で木造アパートと鉄筋コンクリート造マンションを建てた場合の建築費を比較してみよう。

・木造アパート
坪単価58万4,100円×60坪＝3,504万6,000円

・鉄筋コンクリート造マンション
坪単価91万7,400円×60坪＝5,504万4,000円

鉄筋コンクリート造マンションより木造アパートのほうが約2,000万円安く建てられることがわかる。建築費が安ければ、その分家賃も低く設定できる。特にアパート経営は、単身者や高齢者の入居率が高い。家賃を低く設定することにより、入居が決まりやすくなるだろう。

ただし、木造は建築費が抑えられる半面、耐震・防音・耐火面で劣るなどデメリットもある。その点は購入する前に理解しておきたい。

アパート経営の建築費について詳しく知りたい方は、下記の関連記事を確認してみよう。

【関連記事】アパート経営の建築費の相場・目安を解説｜何がいくらかかるのかがわかる！

木造アパートは東京でも安く建てられる

木造アパートの有利な点として注目したいのは、東京でも全国平均と同じ水準の建築費で建てられることだ。首都圏1都3県は、すべて同じ水準となっている。

＜東京都と全国平均の建物構造別平均建築費＞

鉄筋コンクリート造は、全国平均を大きく上回っているため、マンションを建築する場合は割高になる恐れがある。例えば、東京都で60坪の木造アパートと鉄筋コンクリート造マンションを建てた場合の建築費を比較してみよう。

・東京都
木造：坪単価58万4,100円×60坪＝3,504万6,000円
鉄筋コンクリート造：坪単価112万5,300 円×60坪＝6,751万8,000円
※1平方メートルあたり単価×3.3で坪単価を算出

東京都での鉄筋コンクリート造と木造の建築費の差は3,000万円以上だ。これらを踏まえると、東京でも木造アパートを建てるのが、コスト面では抑えられる。るだろう。

単身者の増加でアパート需要が期待できる

国立社会保障・人口問題研究所が公表している資料「『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)」によると、単身世帯の比率は右肩上がりで増え続け、2021年の35.7％から2040年には39.3％に達すると予測している。

この社会構造の推移を考えると単身の若者や高齢者の需要が高まるアパート経営は、マンションよりも有利と考えられる。単身世帯については、人口減少の影響も最小限にとどまりそうだ。

マンション価格の先行きを見据えてアパート経営を検討しよう

マンション価格の高騰は、コスト面など構造的な要因もあり簡単には収束しそうもない。今後変化があるとすれば、金利が予想以上に上がってローンを組みにくくなった場合だろう。しかし賃上げと経済成長の好循環を見極める必要があるため、急激に金利が上がることは考えにくい。

金利は日本銀行の金融政策が影響し、大きく2つに分けられる。「金融緩和」と「金融引き締め」だ。日本は長らく「金融緩和」の状態だったが、マイナス金利が解除され「金融引き締め」へと移行することになる。

今後の金利動向を考えると、不動産投資の物件選びも重要になってくる。なお選択ポイントは、以下のようなものが考えられるだろう。

• マンションかアパートか
• ファミリー向けか単身者向けか
• 区分所有か一棟所有か　など

今後の少子高齢化を考慮すると、ファミリー向けマンションの需要は先細りの可能性が高い。多くの需要が見込めるのは、ワンルームマンションかアパートだろう。

とりわけアパートは一棟所有となるため、単身者をまとめて獲得できる意味で効率が良い。マンション価格がこの先も高止まりする可能性が高い時代においては、アパート経営に目を向けてみるのも良いだろう。

アパート経営について詳しく知りたい方は、下記の関連記事を確認してみよう。

【関連記事】アパート経営の初期費用の相場はどれくらい？マンション経営との違いも解説

マンション価格に関するよくあるQ&A

Q.マンションは何年で安くなる？
新築マンションは、竣工してから1年以上経過、かつ入居者が付くと新築物件ではなくなるため、その時点で中古物件となり、価格は安くなる。

レインズの「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年10～12月】」によると、築年数別の中古マンションの価格は以下のようになっている。

＜東京都区部の築年帯別中古マンション価格＞

上表を見ると、築5年以内と築10年以内の差額が881万円と大きく、以降は差額が縮小していくのがわかる。しかし、築25年を超えると一気に差額が1,000万円以上と大きくなる。これらを踏まえると、マンション価格が安くなるポイントは「築6年以上」「築26年以上」と考えられる。

Q.マンションで「2024年問題」とは？
不動産業界での「2024年問題」は、東京都中央区、江東区の湾岸エリアに建設された大規模マンションの入居が始まることで、入居者がそれまで住んでいた物件を売りに出し中古物件が供給過多になることだ。いわゆる「湾岸2024年問題」と呼ばれる現象のことである。

Q.築15年のマンションの値下がり率はどのくらい？
東京都区部の中古マンションの場合、築15年は約17％の値下がり率になる。

＜東京都区部の築年帯別中古マンション価格＞

※本記事は2024年3月20日現在の情報をもとに構成しています。マンション価格や金利の動向は流動的ですので、参考程度にご覧ください。

（提供：manabu不動産投資 ）

【オススメ記事】
• 「FPの私ならここを見る」 プロが語る不動産投資とは？
• 不動産投資の種類はいくつある？代表的な投資方法を紹介
• 少額から始められる不動産投資4選
• 不動産投資は30代から始めるべき？メリットや注意点について解説
• 初めて不動産投資をする際に気をつけることとは？