【Sponsored】
海外投資家の注目を集める国内不動産
アベノミクスの後押しで経済の回復基調が強まり、国内大都市圏の不動産市場は、ほぼ金融危機以前の水準に戻りました。中でも、特に注目されているのが東京の不動産市場です。全国的に人口減少が進む一方で、都内への人口流入が続いています。そして、2020年の東京五輪開催により、都内の不動産に注目が集まっています。過去の例を見ると、2008年の北京オリンピックのときには地価が28％も上昇、家賃が8倍にもなった物件もありました。ロンドンオリンピックでも同様に賃料の大幅な上昇がありました。
さらに、日銀の追加緩和が追い風となり、東京は投資マネーのターゲットとなっています。加えて、為替の急激な円安により海外投資家にとってはバーゲンセールのような状態。そうしたことから、都内の不動産市場は国内のみならず海外の投資家の注目を集め盛り上がっています。
狙いはオフィスビル？
国内外の投資家の人気を集める都内の不動産市場ですが、様々な物件がある中でどのような物件に投資すればよいのでしょうか。
世界で最もビジネスがしやすい環境を目標に、東京都では9つの区が特区に指定されました。容積率の緩和や固定資産税の減免などが検討され、都市再開発の促進、不動産需要の高まりが期待されます。この他に、都内には外国企業誘致を目的とする「アジアヘッドクォーター特区」も設置されています。これらは規制を緩和することで、海外の企業を誘致するための、国際化戦略に基づくビジネス特区です。
こうした国際化戦略と円安による日本国内の低コスト化もあり、海外法人の日本進出が進み、その結果としてオフィス需要が旺盛となる可能性があります。今後、都内のオフィス需要の増加が考えられるのです。そこで、狙い目となるのが、都内のオフィスビルです。
東京都自体、面積が狭いことはご存知だと思います。都心はさらに限られたエリアです。つまりはオフィスビルが建てられる商業地域の範囲は狭く、その供給量が限られているため不動産の需給バランスとして供給過多になりにくいことが挙げられます。
結果としてオフィス需要が旺盛になる可能性は非常に高く、都内のオフィスビルの需要増が見込まれるという訳です。
狙い目な理由は環境だけではありません。住居系の大型ファミリーマンションや中・小型ワンルームと比べてもオフィスビルの方が賃料は高くなるのが一般的です。さらには立地用件も緩和されることも利点になります。
また商業系での不動産を考えた場合、大型インテリジェントビルでの経営もありますが、投資金額が高額に及ぶため個人で手を出すことは難しいといえます。一般的には、現物ではなくJ-REIT（不動産投資信託）＝ペーパー資産での投資になりますので、デフォルトリスクが伴います。つまり、REITも一般企業の株式と同様、投資先の投資法人が倒産するリスクがあるのです。
また、基本的には規模の小さいものから市場で淘汰されますので、相対的に競争力の劣化が起きにくい、ある程度の規模がある中規模オフィスビルが良いと言えるでしょう。
区分所有オフィスの狙い目は中規模ビル
これまで、オフィスビルへの投資は1棟買いが一般的でした。それをワンフロアや1室単位での区分で所有するのが区分所有オフィスです。ここ近年、東京都心での活発なオフィス移転による需要増や、1棟ものの取得が困難なこと、一定規模以上のハイグレードビルは高額な事から、区分での所有が注目されるようになっています。区分所有オフィスへの投資対象として狙い目なのが、中規模のビルです。
都心では、再開発により小規模のビルは取り壊され新しく大規模なビルが供給される傾向にあります。一方で、中小企業をはじめNPOなどによる中規模オフィスビルへの需要は高く、高需要のまま継続すると考えられるのです。他にも、中規模オフィスビルの区分所有には次のようなメリットがあります。
1.都心ではまとまった土地ほど坪単価が高くなる傾向があるため、小規模オフィスビルよりも高単価になることが多い
2.棟所有と比べ、修繕費などが少なくて済む
3.全てのアセットは小口化されることにより購入層が増え、需要が高まることから、二次流動性が期待できる
人口減少社会へと向かう日本では、都内のオフィス市場は成長が期待できる貴重な市場です。しかし、現状、優良な大規模オフィスビルの入手は困難となっており、一方で小規模の1棟オフィスビルのパフォーマンスは決して高くありません。そのように考えたときに、中規模オフィスビルの区分所有であれば、規模のメリットを享受しつつ、安定的に長く収益を上げることが期待できるのではないでしょうか。（ZUU online 編集部）
