そもそも不動産取得税とは？

不動産取得税とは、戸建住宅やマンションのような不動産を取得したときに支払う税金です。自身で住むための不動産はもちろん、不動産投資として賃貸に出すために購入した不動産にもかかります。

なお、支払いは不動産を取得した際の1度のみ。固定資産税や都市計画税のように、毎年支払う必要はありません。

不動産取得税は、住宅を購入・新築したときだけでなく、増改築した場合や贈与・交換によって取得した場合にも必要です。ただし、相続によって取得した不動産や、土地の区画整理事業による換地によって取得した不動産に対しては一般的にはかかりません。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の課税対象は実際の取引価格ではありません。総務大臣が定めた固定資産評価基準によって原則として固定資産課税台帳に登録されている価格が課税対象となります。

不動産取得税の計算方法は、以下の通りです。

不動産取得税額＝不動産の価格（課税標準額）×税率

不動産取得税＝取得した不動産の価格（課税標準額）×3％

取得日 土地 | 家屋（住宅） 家屋（非住宅）
平成20年4月1日から
令和9年3月31日まで		 3.0% 4.0%

取得した不動産の価格とは、固定資産台帳に登録されている「固定資産税評価額」です。固定資産税評価額は市区町村が算出したものです。

令和9年3月31日までに宅地と宅地比準土地を取得した場合、固定資産台帳に登録されている価格の1/2が課税標準額になります。

土地にかかる不動産取得税＝固定資産税評価額×1/2×3％

固定資産税評価額は、時価よりも低いのが一般的で、土地は時価の8割、建物は時価の7割が目安です。

固定資産税評価額が以下の金額に満たない場合、不動産取得税はかかりません。

  • 土地：10万円
  • 建物
    新築、増築、改築：23万円
    売買など：12万円

不動産取得税を納めるタイミングは？

不動産取得税は都道府県に対して納める税金です。不動産の所有権移転登記をしてからおおよそ数カ月〜6カ月後に、納税通知書が届きます。

不動産取得税の税額は、住民税や固定資産税と同じく都道府県が計算してくれるため、納税者自身は計算する必要はありません。

取得から日が経つほど、不動産取得税の存在を忘れてしまい、納税通知書が届いて慌てることのないよう、心に留めておく必要があります。

不動産取得税の納税通知書が届いたら、所定の期日までに以下いずれかの場所や方法で納税します（自治体によっては受け付けていない方法もあります）。

  • 金融機関、郵便局の窓口
  • 都税・県税事務所など
  • コンビニエンスストア
  • スマートフォン決済アプリ
  • ペイジー（Pay-easy）
  • クレジットカード

上記方法のうち、上限があったり手数料がかかる方法もあります。

不動産取得税が軽減される条件

不動産取得税は、住宅の購入に支障が出ないように軽減措置が設けられています。

新築住宅及びその敷地の税額の軽減

所定の要件を満たす新築住宅を購入した場合、土地と建物それぞれの不動産取得税が軽減されます。

【建物部分の不動産取得税】

税額の計算方法 （固定資産税評価額－1,200万円）×3％
適用される要件
  • 自己の居住用その他住宅全般（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンションなど）
  • 床面積が50m2以上240m2以下

※戸建て以外の貸家住宅は1戸あたり40m2以上240m2以下

所定の要件を満たすと、建物の不動産取得税を計算する際に、固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。つまり固定資産税評価額が1,200万円以下の住宅には、建物部分の不動産取得税はかかりません。

なお、2026年（令和8年）3月31日までに所定の認定長期優良住宅を取得した場合、控除額が最大で1,300万円となります。

新築住宅の土地部分の不動産取得税は、所定の条件を満たすと税額から一定金額が減額されます。

【土地部分の不動産取得税】

税額の計算方法 固定資産税評価額×1/2×3％－減額される金額
減額される金額の計算方法
  • 45,000円
    もしくは
  • 土地1m2あたりの価格※×住宅の床面積（200m2が上限）×2×3％
    ※令和9年3月31日までの取得は1/2
    のどちらか高い方の金額
適用される要件
  • 建物の要件を満たしている
  • 土地を先に取得：土地の取得から3年以内に建物を新築したうえで、以下の a.b どちらかに該当する場合
    a. 土地を取得した者が住宅の新築まで土地を引き続き所有している
    b. 土地を取得した者からその土地を取得した人が住宅を新築している
  • 建物を先に取得：建物を建てた敷地を新築から1年以内に取得した

建物部分の不動産取得税は、固定資産税評価額から控除されるのに対し、土地については算出された税額から直接減額される点が異なります。

中古（既存）住宅及びその敷地の税額の軽減

中古戸建てや中古マンションを取得した場合、建物部分の不動産取得税は、取得した中古住宅が新築された日に応じて、固定資産税評価額から100万円〜1,200万円が控除されます。

【建物部分の不動産取得税】

税額の計算方法 （固定資産税評価額－控除額）×3％
固定資産税評価額から控除される金額 1954年7月1日〜1963年12月31日の間に新築：100万円
1964年1月1日〜1972年12月31日の間に新築：150万円
1973年1月1日〜1975年12月31日の間に新築：230万円
1976年1月1日〜1981年6月30日の間に新築：350万円
1981年7月1日〜1985年6月30日の間に新築：420万円
1985年7月1日〜1989年3月31日の間に新築：450万円
1989年4月1日〜1997年3月31日の間に新築：1,000万円
1997年4月1日以降に新築：1,200万円
※控除額は自治体によって異なる場合があります
適用される要件
  • 自己の居住用（マイホーム・セカンドハウスなど）
  • 床面積が50m2以上240m2以下
  • 次のいずれかの要件を満たす住宅
    a. 昭和57年1月1日以後に新築されたもの　　
    b. aに該当しない住宅のうち耐震基準適合証明書や建物住宅性能評価書の写しなどで耐震基準に適合していることの証明がされたもの

※証明に係る調査は、住宅の取得日から2年以内に終了している必要があります

中古住宅の場合は、取得者が自己の居住用として住む家にのみ控除が適用されます。賃貸用住宅には控除は適用されません。

取得した住宅の建物が1995年10月に建てられている場合、固定資産税評価額から1,000万円が減額された金額に3％を乗じて不動産取得税が計算されます。

中古戸建てや中古マンションの土地部分は、新築住宅と同じように不動産所得税額から一定額が減額されます。

【土地部分の不動産取得税】

税額の計算方法 固定資産税評価額×1/2×3％－減額される金額
減額される金額の計算方法
  • 45,000円
    もしくは
  • 土地1m2あたりの価格※×住宅の床面積（200m2が上限）×2×3％
    ※令和9年3月31日までの取得は1/2
    のどちらか高い方の金額
適用される要件
  • 建物の要件を満たしている
  • 土地を先に取得：土地を取得してから1年以内に自身が居住するための耐震基準適合既存住宅を取得する
  • 建物を先に取得：自身が居住するための耐震基準適合既存住宅を取得してから1年以内に敷地を取得する

新築住宅の土地部分とは異なり、所定の耐震基準を満たしていなければ、不動産取得税は軽減されない点に注意が必要です。

例えば、都内にある築27年の中古マンション（登記床面積46m2、現況床面積52m2）を自宅用として3,500万円で購入した場合を考えてみます。軽減の特例が適用される要件に当てはまるので、

固定資産税評価額が土地1,085万円、建物1,390万円だった場合

建物：

計算式：（固定資産税評価額－控除額）×3％

（1,390万円－1,000万円※）×3％＝11万7,000円

※控除額は、新築の年が1993年だったので1,000万円

土地：

計算式：固定資産税評価額×1/2×3％－減額される金額
減額される金額の計算式：土地1m2あたりの価格※×住宅の床面積（200m2が上限）×2×3％
※令和9年3月31日までの取得は1/2

1,085万円×1/2×3％ー（（1,085万円×1/2）÷52m2）×52m2×2×3％
＝162,750円ー325,500円
＝ー162,750円

→（マイナスとなるため）0円

不動産取得税は、土地0円、建物11万7,000円で合計11万7,000円となります。

不動産取得税の支払いに備えましょう

不動産取得税は住宅の購入時にかかる費用の中では唯一、居住を開始したあとに支払う費用です。

居住開始から数カ月後に納税通知書がくるので、手元の資金が不足しないように注意しましょう。あらかじめ不動産取得税の税額がいくらなのかを把握し、支払いに備えておく必要があります。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部
「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。