不動産投資は割に合わない？ なぜ「危険」「やめとけ」といわれるのか？
投資における「割に合う」「割に合わない」とは、個人の投資目的や財務状況によって異なります。「不動産投資は割に合わないからやめとけ」といわれる代表的な理由には、以下の4つが考えられます。
- 空室のリスクがある
- 利益確定までに時間がかかる
- 金利変動のリスクがある
- 修繕対応が必要になる
それぞれ詳しく解説します。
1. 空室のリスクがある
不動産投資で多くの人が心配するリスクの一つに、空室が挙げられます。空室期間は家賃収入が得られないにもかかわらず、ローンや維持管理費は継続して発生します。家賃収入がなければ、本業収入や貯蓄から支払わなければなりません。
また、空室リスクは、物件の立地条件や周辺環境などに影響されることも珍しくありません。たとえば、駅近物件であれば賃貸需要が高い反面、周辺に競合が多いと、賃料を下げざるを得ないケースもあるかもしれません。一方、立地条件の悪い場所であればそもそも需要が少ないため、空室になる確率は高まるかもしれません。
国内の人口減少や少子高齢化が叫ばれる昨今、不動産投資の「空室リスク」を心配する人も少なくないでしょう。
2. 利益が生まれるまでに時間がかかる
不動産投資は、毎月賃料収入を得ながら運用を続けていき、出口戦略として物件を売却して、トータルで利益が確定します。
株式投資のように短期で売買を繰り返す運用スタイルではないため、最終的な利益確定までには長い時間がかかります。
3. 金利変動のリスクがある
金融政策や経済情勢などの影響を受ける変動金利でローンを組むと、店頭金利の上昇により返済額が増加するリスクがあります。
金利上昇により月々の返済額が増加し、収支バランスが悪化するという可能性は考慮に入れる必要があります。
4. 修繕対応が必要になる
不動産投資では、経年劣化による定期的な修繕費用が発生します。屋上や外壁の塗装など、高額な修繕費用が必要になることもあります。
マンションの修繕積立金不足というニュースを見て、修繕にお金がかかるイメージから、割に合わないと感じる人もいるかもしれません。
多くの場合、修繕のタイミングはある程度決まっています。マンションならば約15年に1度の頻度で大規模修繕工事を行います。戸建ての場合は計画時に毎月積み立てることで「予期せぬ修繕」にはつながらないでしょう。
割に合わないといわれる不動産投資を始めてよかったとの声
ここでは、RENOSY（リノシー）で不動産投資を始めた2名のオーナーへのインタビューを紹介します。お二人とも「不動産投資を始めてよかった」と実感されており、具体的にどのような点がよかったと感じているのか、参考にしてみてください。
他人の資本で投資できることに魅力を感じた
もともと投資信託や株式投資などの投資歴が10年ほどあった長谷川さんは、RENOSY（リノシー）の広告をきっかけに不動産投資をスタート。他人の資本で投資できる手法に新鮮味を感じ、長年の会社員生活で築いた信用力を活かせる点に魅力を見出したといいます。
担当者の丁寧な説明とAIを活用したRENOSYの物件選定システムを魅力に感じ、わずか1年で7件の物件を購入、そのうち1件は1年以内に繰上返済で完済。
『今日が人生で一番若いとき』。会社員で健康であるならば、1日も早く始められるのがいいなと思います。私も、20代の頃の私に教えてあげたいと思うくらい、やってよかったなと思っています。
| 【ご購入時データ】 年齢：50代 職業：外資系製薬会社勤務 購入件数：7件（区分） 購入年月： 2022年9月（福岡県4件、大阪府1件） 2022年10月（東京都1件） 2024年1月（東京都1件） |
不動産投資で大切にしているのは「父親として家族に何を残せるか」
広告代理店に勤める藤本さんは、月々6〜8万円の生命保険料を見直すきっかけで不動産投資を始めました。がん家系であることから保障への関心が高く、全物件にがん特約付きの団体信用生命保険を付保することで、将来への備えを確保しています。
RENOSY（リノシー）を選んだ理由は、スマホで見られる・管理ができるというところ。自宅の売却・購入を何回も経験していたため、ローンへの不安はなく、当初4件を購入し、その後9件まで拡大。
現在は5年経過を機に最初の4件を約300万円のプラスで売却、新規物件への入れ替えを進めました。「いい土地の価値は下がらない」との考えのもと、定期的な物件の見直しと入れ替えを通じて、資産価値の維持・向上を目指しています。
「自分が自由に使えるお金」が手に入るというより、父親として、「家族にどう残せるか」の方を考えています。不動産の価値をどう子どもに残していけるかの方を考えています。
| 【ご購入時データ】 年齢：30代 職業：広告代理店勤務 購入件数：10件（区分） 購入年月： 2019年2月（東京都3件、大阪府1件） 2022年1月（神奈川県1件、大阪府1件） 2022年4月（大阪府1件、京都府2件） 2024年9月（東京都1件） 売却件数：4件 売却年月：2024年10月（東京都3件、大阪府1件） |
不動産投資が割に合わないと感じる人の特徴
不動産投資が割に合わないと感じる人の特徴は、以下のとおりです。
- 楽して稼げると思っている
- 知識を身につけようとしていない
- 準備や計画が不十分
- 短期視点で考えている
それぞれ詳しく解説します。
1. 楽して稼げると思っている人
「楽して稼げる」「不動産を持っていたら寝ていても生活できる」と考えている人は、現実とのギャップに直面して、不動産投資が割に合わないと感じやすいでしょう。
業務を委託した場合は関わりませんが、現実には、入居者対応や建物メンテナンスなど、さまざまな管理業務が発生します。また、毎年確定申告をする必要があります。
2. 不動産投資の知識を身につけようとしていない人
不動産投資では、不動産用語や法律、税務などの幅広い知識が必要です。学ぶことに抵抗がある人は、割に合わないと感じやすいでしょう。
不動産会社との交渉や契約内容の確認、賃貸管理会社の選定など、専門知識を身につけておくことで交渉がスムーズに進む場面はあります。投資を学ぶにはある程度の時間と手間がかかるため、割に合わないと感じるでしょう。
学ぶ時間が取れない方は、投資初心者でも安心の手厚いサポートプランを用意している不動産投資会社に依頼するのがおすすめです。
3. 準備や計画が不十分な人
収支計画の立案や物件調査、エリア分析など、入念な事前準備が成功の鍵となります。そのため、準備や計画が苦手な人や時間をかけたくない人は、割に合わないと感じるでしょう。
費用と収益のシミュレーションを十分に行い、目的に適した物件を見極めることも重要です。
また、物件資料に記載されている利回りだけを見て「儲かりそう」と判断すると、失敗する可能性があります。高利回りをうたう物件のなかには、立地や需要の面で問題を抱えているケースもあるので、十分な計画と慎重な判断が求められます。
4. 短期視点で考えている人
不動産投資は、基本的に中長期的な視点が必要な投資手法です。FXや個別株投資のように、短期間での成果を希望する人には合わないと感じられるでしょう。
不動産投資は、多くの場合不動産投資ローンを利用して始めます。投資家の手元に残る収入は、家賃収入からローン返済額を差し引いた金額となるため、短期的に大きな利益を期待するのは難しいでしょう。
物件を売却してキャピタルゲイン（売却益）を得るには、ある程度の時間がかかります。
割に合わないといわれる不動産投資を始める3つのメリット
不動産投資は、適切に運用すれば以下のような魅力的なメリットも存在します。
- レバレッジを利かせられる
- 安定的な収入を得られる
- 税金対策になる
それぞれ詳しく解説します。
1. ローンを組んでレバレッジを利かせて資産形成できる
不動産投資では、自己資金の何倍もの借入れで物件を購入でき、少ない元手で大きな資産形成が可能です。
家賃収入でローン返済を行うため、実質的な自己負担を抑えながら資産形成ができるのは不動産投資の大きなメリットといえます。
2. 手間をかけずに安定的な収入を得られる
不動産の管理方法には、自主管理と委託管理があります。不動産管理会社へ管理業務を委託することで、入居者探しから入居中の対応、退去時のやり取りまで一貫して任せられます。そのため、物件オーナーは煩わしい管理業務に手間と時間をかけることなく、賃貸収入を得ることが可能です。
また、家賃収入は毎月入金されるため、安定収入として将来の資産計画を立てやすいのも魅力の一つです。老後には、年金のように安定した収入源として活用できます。
3. 税金対策になる
不動産で得た所得は「総合課税制度」で「所得税」の課税対象となり、給与と合算できます。そして不動産投資で赤字が発生した場合には、給与のプラスと不動産の赤字を損益通算することが可能です。
もしも不動産投資が赤字の場合には、本業の収入と合算することで課税所得が減り、所得税の減額につながるケースがあります。課税所得を圧縮できることで、連動して住民税の課税額も抑えられます。
不動産投資で後悔しないための3つのポイント
不動産投資で後悔しないためのポイントは、以下の3つです。
- 特徴とリスクを十分に理解する
- 入念な収益シミュレーションを行う
- 信頼のおける不動産投資会社に依頼する
それぞれ詳しく解説します。
1. 不動産投資の特徴とリスクを十分に理解する
不動産投資を始める前に、その特徴とリスクを正しく理解することが重要です。不動産投資の最大の魅力は、少額の自己資金で大きな物件を購入できるレバレッジ効果です。たとえば、3,000万円の物件を300万円の頭金で購入し、残りをローンで調達することで、より大きな資産形成の可能性が広がります。
もちろん、空室や賃料下落により家賃収入が減少した場合、ローンの返済が困難になるリスクはあります。また、将来の金利上昇により返済額が増加する可能性もあります。
これらのリスクを加味したうえで、投資効率を最大化するのが賢明です。
2. 入念な収益シミュレーションを行う
不動産投資の収益性を正確に把握するためには、詳細な収支シミュレーションが不可欠です。想定される月額家賃収入から管理費や各種経費、固定資産税、ローン返済額などの具体的な数字をもとに収支を把握することが大切です。
また、空室率や数年後に訪れる修繕費用の値上げなども考慮すると、より現実的な予測が立てられるでしょう。なお、不動産投資ローンの借入れは年収の7〜8倍ほどといわれていますが、限度額いっぱいまで借りないのがポイントです。
3. 信頼のおける不動産投資会社に依頼する
不動産投資の成功には、信頼できるパートナーの存在が欠かせません。優良な不動産投資会社は、物件の紹介だけでなく、購入後の管理運営まで一貫したサポートを提供してくれます。
重要なのは、入居者募集や家賃収受、建物のメンテナンス対応など、日常的な管理業務を適切に行ってくれるかどうかです。また、将来的な売却時期や方法についても、経験にもとづいた的確なアドバイスをしてくれる会社だと安心です。
信頼できる会社を見つけるためには、過去の取引実績や顧客評価を確認しましょう。実際に物件を購入した投資家の口コミや評判を参考にしたり、複数の会社に相談して対応の質を比較したりするのがおすすめです。
不動産投資は割に合わないと考えている人からよくある質問
ここからは、不動産投資は割に合わないと考えている人からよくある質問に回答します。
- 不動産投資の理想的な利回りは何％ですか？
- 不動産投資で元をとるのには何年かかりますか？
- 不動産投資に失敗したらどうなりますか？
それぞれ詳しく解説します。
1. 不動産投資の理想的な利回りは何％ですか？
理想的な利回りは、エリアや物件の種類によって異なるため、一概に正解はありません。
東京都における中古マンションの場合、表面利回りは3〜4％程度が購入目安です。一方、札幌や仙台、広島などの地方都市では、5％以上の利回りが期待できる物件も存在します。ただし、不動産購入時には利回りだけでなく、将来的な資産価値の変動や管理のしやすさも考慮する必要があります。
特に、築古物件は表面利回りが高くても、修繕費用がかさむ可能性があるため、実質的な利回りが低いことも珍しくありません。投資判断の際は、表面利回りだけでなく、経費を考慮した実質利回りも重要な判断材料となります。
2. 不動案投資で元をとるのには何年かかりますか？
不動産投資の投資回収期間は、5〜10年が理想という声もありますが、実際には物件の種類や自己資金額、エリアなど、さまざまな要素が影響するため一概に正解はありません。
加えて、これは安定した家賃収入が得られることが前提です。実際には、ローンの返済期間が25〜35年と長期にわたるため、その期間内での資産形成を視野に入れた計画を作る必要があります。また、不動産価値の上昇が見込める立地では、売却時のキャピタルゲインにより、より早期の投資回収も可能です。
なお、自己資金10万円程度から不動産投資を始められる会社もあるため、手出し額が少なくなれば回収期間も短くできます。
3. 不動産投資に失敗したらどうなりますか？
不動産投資は、空室が発生すると家賃収入が途絶えることになります。この場合、毎月のローン返済が困難になり、資金繰りが悪化する可能性があります。また、不動産市況の悪化により物件価値が下落した場合、売却時に購入価格を大きく下回るケースも考えられるでしょう。
ローン返済が滞ることで、任意売却や競売に追い込まれる可能性もあります。売却代金がローン残高に満たない場合、その差額を返済し続けなければならず、最悪の場合は自己破産に至ります。結果、失敗と捉えることになってしまいます。このようなリスクを回避するためにも、事前の十分な調査と慎重な投資判断が不可欠です。
不動産投資で後悔したくないなら
不動産投資は、適切な知識と準備があれば魅力的な資産形成の手段です。しかし、安易な判断で投資会社や物件を選ばないようにしましょう。特徴とリスクを十分に理解し、綿密な収益シミュレーションを行うことが重要です。また、信頼できる不動産投資会社のサポートを受けることで、多くのリスクを軽減できます。
不動産投資を始める際は、まずは信頼できる不動産会社に相談し、専門家のサポートを受けながら、じっくりと投資計画を練り上げていきましょう。
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