「中高年世代の収入が減る時代」に不動産投資で対抗
「景気回復の期待に反し、年収はダウン」
転職支援サービス大手DODAの「平均年収/生涯賃金データ2014」で、20－59歳まで約16万人の正社員の平均年収を調査したところ、「前年比マイナス4万円の442万円」という結果が出た。また、「40代が586万円で前年比マイナス12万円」と大幅ダウンとなった。これは、「成果主義の導入によって昇給しにくくなった」「勤続年数が長ければ給料が増える時代は終わった」という一般論を裏付けるデータであろう。
勤続年数とともに右肩上がりに収入が増えにくい一方で、子どもの就学資金の準備、住宅ローンの返済、親の介護費用などの負担は変わらないため、中高年世帯の家計は圧迫されつつある。これらの費用をまかないつつ老後の生活費用を用意するには、40代以降も収入をあげていくしかないわけだが、成果主義を導入している企業に勤めているなら、20代、30代を上回る激務をこなしていく必要があるだろう。
このような厳しい社会環境に中高年世代は耐えるしかないのか？
現実を変える方法はひとつ、副業による収入確保だが、金融商品などへの投資はハイリスクで貯蓄を減らす可能性もある。だからといって金融商品よりもリスクの少ない定期預金や国債による資産運用は、ローリターンのため効果に乏しい。
この二者間の「ミドルリスク、ミドルリターン」の資産運用として今、働き盛りのビジネスパーソンから注目を集めているのが、アパートやマンション経営による「不動産投資」である。不動産投資による資産運用が軌道にのれば、老後の生活費確保だけでなく、早期リタイヤも可能となる。人生の自由度を上げるための選択の一つが不動産投資といえるだろう。
働かなくても継続的に収入を得る仕組みが「不動産投資」
「不労所得が得られる」―不動産投資をするビジネスパーソンの大半が、不動産投資を決断したきっかけをこう語る。通常のビジネスは、拘束時間や成果に対して、報酬が払われる。このため万が一、病気や親の介護などで働けなくなった場合、収入が途絶えてしまう。
だが、不動産投資は、物件がある限り賃料収入が得られる。賃料の回収や入居者募集などは不動産会社が代行してくれるため、オーナーである投資家の時間的な拘束は、不動産会社とのコミュニケーションだけで済むだろう。自身で物件を管理する場合でも、家賃の入金確認や、空室やトラブル発生時のみ対応するだけでも十分だ。
これに加えて、「実質的な購入負担が少なくはじめやすい」というのも不動産投資のメリット。ある程度の年収などの一定条件を満たせば、金融機関からの融資で物件購入費用の大半をまかなえる（物件によってはフルローンも可能）。毎月の返済を賃料収入で相殺し、ローン完済後には、家賃収入を得る物件が現物資産として残るのだ。
つまり、不動産投資は、手もとの現金をほとんど使わずに、将来、働けなくなっても収入が得られる仕組みをつくっているということなのだ。不動産投資の枠組みを確保できれば、仕事に追っかけられずに、余暇や趣味に時間とお金を費やすことができる。もっと言えば、優良物件を複数経営するなどして、「ローン返済額」と「賃料収入」の差額利益をあげれば、現在の生活レベルを上げたり、早期リタイヤをしたりすることも可能となるのだ。
不動産投資のプロフェッショナルが教える儲けを出すコツ
だがどの世界でもそうだが、同じ不動産投資をしていても、「思ったほど利益が出せない方」と「順調に利益を出している方」がいるのが現実だ。この「儲かる人」と「儲からない人」の差はいったいどこにあるのか？ビジネスパーソンの不動産投資コンサルの実績を豊富に持つ、株式会社水戸大家さん代表取締役・峯島忠昭氏に「儲けを出すための不動産投資のコツ」を伺った。
「不動産投資とは、物件規模イコール、収入が増えるビジネスモデルです。そう考えれば、ある程度の物件規模があることではじめて、十分な収入を確保できます。ビジネスマンの投資対象としては、マンションの１室、一戸建て、それに、アパートやマンション１棟といった選択肢が考えられますが、その中で『アパートやマンション１棟』は規模感があるため、効率的な運用ができるといえます」
「１棟物件と対極的なのは、規模が小さいマンションの１室ですが、金額が安く買いやすいものの、家賃収入のほとんどを管理費や修繕積立金がくってしまうので、スズメの涙の利益しか残らないことも少なくありません。また、新築ワンルームマンションへの投資は融資を組むとほぼ赤字になるように価格設定されています。目指すならアパートやマンションなど一棟物への投資でしょう。では、一棟物だと何でも良いのか？というと、これは違います。大事なのは自分にどんな融資が付くかどうか？を理解することです」
「一棟を丸々買うとなると金額はそれなりに高くなります。現金で購入できる人を除けば、まずは、どの銀行を利用できるのか、そしてその銀行はどんな物件にどのような融資を付けるのか？という事を理解することが最初の作業になります。ここができていないと自分が必死で見つけてきた物件に融資が全く付かなかったりします。また、融資が付いたとしても想定よりも金利が高かったり、融資期間が短かったりで利回りが高くても赤字になってしまう事もありえます」
「そして、その時に重視するのがキャッシュフローです。不動産投資を始める時に多くの人が利回りを重視していますが、融資を引く場合はその物件が本当に買えるか？また、買えたとして本当に収益をあげることができるか？という2点をクリアする必要があります。『利回りの低い物件を買いなさい』という訳ではなく、自分が使える融資の範囲の中で1番良い物件を探すべきです。そこで重要視すべきがキャッシュフローという指標。いくら手元に資金を残すことができるのかということ。2回目以降の物件取得は繰り返しの作業になりますが、多く融資を受けるにはより多くの金融機関を開拓できるかがカギとなります」
峯島氏自身、現在、アパート、マンション、戸建、テナントなど多岐にわたる物件の経営を行う不動産経営の成功者である。だが、そのはじまりは「25歳の時にはじめた１室のワンルームマンション」だったという。
投資家としての自身の成功体験や、面談者累計4,500人のコンサル実績から導き出されたノウハウの集大成をまとめた書籍『不動産投資大百科』は、一読の価値ありだ。今回、この書籍が下記のアドレスから無料ダウンロード可能だ。554ページにも及ぶこの大書を読み、不動産投資のプロフェッショナルと同等の知識を得ることは、メリットを最大化し、リスクを回避することにつながるだろう。（ZUU online 編集部）
