住居用であっても、賃貸しアパートの様な運用であっても金額が大きく人生への影響の大きい住宅は資産価値の高いものにしたいものです。しかし、資産価値の高い住宅とはどのようなものなのでしょうか。
ご存知の方も多いかもしれませんが、その住宅市場で今大きな構造変化が起きようとしています。 今回は不動産投資や自身の住宅購入を考えている人にぜひ知って置いて欲しいその変化=「新築を造って壊す」から住環境の整備も含め「長く大事に使う」への政府の方針転換についてを住宅の資産価値という観点からまとめます。
国が目指す住宅市場の変化
まず、結論を先に申しますと、具体的には以下の様な変化が起ると言われています。
・住宅ローン減税や、固定資産税／不動産取得税の減免などの新築持ち家に対する優遇策の減少。
・長期優良住宅や低炭素住宅など、資産価値の高い住宅建設の促進を図る税などでの優遇措置。
・中古住宅の診断基準の明確化や、仲介業者の指導／育成による、中古住宅流通市場の活性化。
なぜ、この様な変化が起ると言われているのでしょうか。
量重視だった住宅政策
戦後の日本の住宅政策は、戦火による消失や大陸からの移住・復員者らの増加による「絶対的な住宅不足をどう解消するか」という所から始まります。この住宅難が解消された後も、高度経済成長による3大都市圏への流入者の継続的増加と、彼らへの住宅供給の不足の解消をどうするかを長い間重要テーマとしてきました。その結果、住宅戸数は、世帯数を大幅に上回る水準にまでなります。しかし、そのことが住宅の資産価値を毀損させることにもつながりました。
質の軽視と環境の変化
しかし残念ながら、他の先進国に比較し資産価値という面で住宅の質はおざなりにされてきた面がありました。住宅の平均寿命は、日本：26年／米国：46年／英国：70年となっており、欧米と比較しかなり短いと言えます。一般的な住宅ローン返済期間が30～35年であるため、ローン返済が終わる頃には建て替えやリフォームの必要が生じる状態です。この事は住宅の資産価値にも影響を与えており、現在の住宅資産額は230兆円程度なのですが、建物の価値が認められていれば500〜600兆の資産価値の上積みも可能であったと言われています。
また、これから日本の人口は減少していきます。少子・高齢化の進行にともない家族形態の変化や新しい生活スタイルが出現し、住宅や環境に求めるものも大きく変わりつつあり、住居の資産価値にも大きな影響があります。
