家 （写真＝PIXTA）

50代を中心に着実に高まる不動産投資

最近では株やFX、不動産投資のセミナーを開くと50代以上の男性の参加率が高い。平均寿命が長くなり、公的年金制度に不透明感を残すなかで、定年退職後の収入確保について関心が高まっている。なかでも不労所得の代表格である不動産投資は、FXのようにマーケットにかかりっきりになる必要がなく、長期間にわたって安定収益を期待できることから近年着実に人気が高まっている。

安全性や手間を考慮すると、不動産投資は定年後の資産運用に有効な選択肢といえるだろう。そこで今回は、定年退職後に不動産で年間600万円稼ぐには、どの程度のお金が必要になのか、また物件選びのポイントはどういう部分なのかについて紹介しよう。

不動産投資の利益率は収入の70％が目安

まず、不動産投資の基本について解説したい。年間600万円を稼ぐとしたら、月額賃料収入としては50万円となる。都心5区内の25㎡のワンルームマンションであれば、月10万円の賃料が一般的であるから、区分所有の収益マンションを5室購入するイメージだ。

空室率については、都心部の物件であれば、5％程度を見込んでおけばよい。また平均入居期間もワンルームであれば4年程度といったところだ。昔は礼金収入があったため、入居期間が短い方が儲かった時期もあったが、今は逆に空室対策費用の方が大きいため、出来るだけ長く入居してもらっていた方が良い物件と言える。

次に費用面であるが、購入時は仲介手数料や不動産所得税、登録免許税等の金額が発生するため、初年度は物件価格の7～8％が購入のための費用として発生する。また購入後に発生する費用については、土地と建物の固定資産税・都市計画税、建物の保険料、管理費、修繕費などがある。加えて空室発生時には仲介手数料や広告宣伝費の入居者募集費用も発生する。これらの費用は収入の20～30％程度だ。不動産賃貸業は収入の70％程度が利益になっていれば、とりあえずは正常と言える。借入金を利用する場合は、さらにこの中から元本と金利を返済する。そのため、借入金が少ないほど、手残りのキャッシュは増える。

必要な予算はどの程度か

では、利回りはどの程度になるのであろうか。投資物件の紹介サイトには「表面利回り」という表現がある。これは年間賃料総額を不動産価格で割った数字だ。収入から費用を控除した実質的な利回りはNOI(ネット・オペレーティング・インカム)利回りと言われる。

たとえば表面利回りが7％という物件があれば、上述のように不動産賃貸業の利益は70％程度であるから、ざっくり7％×70％＝4.9％がNOI利回りとなる。NOI利回りも都心部であれば4～5％というのが相場だ。年間600万円の収入を生む物件のNOIは、600万円×70％＝420万円となる計算だ。この420万円を例えば5％のNOI利回りで割り戻すと、物件価格としては8,400万円(＝420万円÷5％)ということになる。

不動産投資の場合、自己資金は10～30％必要となる。自己資金割合については特にルールがあるわけではないが、自己資金は高い方が投資としては安全だ。仮に自己資金を20％用意するとしたら、上述の8,400万円の物件を購入する場合、1,680万円が必要となる。手持として金融資産を3,000万円以上持っていれば、その内、約半分超を投資に回して年間600万円の家賃収入を得られる計算だ。

家賃収入を得るうえで注意すべき点

もちろん不動産投資にもリスクはある。一番のリスクは空室リスクだ。総務省が発表した平成25年の日本全国の空室率は13.5％であり、既に不動産賃貸業の安定稼働である5％を上回っている。昨今の不動産賃貸業は供給過剰の世界に突入しており、空室対策が不動産投資家の一番の悩みの種になっている。そのため物件選びにおいては、高利回りを求めるよりも、空室リスクが低い物件を選ぶことが重要である。空室が長期に発生するとリフォームやリノベーションといった新たな投資も必要となり、支出が重なる。そのため空室率の低い物件選びが不動産投資のキーと言って良いだろう。

空室率の低い物件選びで特に注意すべき点は、最寄りの駅から物件までの動線上に商業利便施設があるかという点だ。駅から近くても、コンビニが駅の反対側にしかないような物件は人気がない。都内の物件でも、駅から同心円状に家賃プロット図を描くと、コンビニやスーパーがある方向の方が家賃は高い傾向にある。

単純に駅距離だけではなく、商業施設の配置といったちょっとした差で、不動産投資の明暗を分けてしまうのだ。築年数や駅距離はもちろん重要であるが、最近では駅から物件までに何があるかも重要な要素になっている。物件を選ぶ際は、昼間だけではなく、一度、22時頃に駅から物件まで歩いてみるのも良い。できれば子供や孫と一緒に歩いてみて、この物件に住みたいかどうかを聞いてみるのも良いだろう。

以上、不動産投資で年間600万円を得る方法について見てきた。自己資本があり、物件選びさえ間違えなければ、不動産が600万円を稼いでくれることは可能だ。ポイントは空室率の低い物件選びである。焦らずじっくり物件選びをすることを、お勧めしたい。