マイホームといえば「新築」というイメージの強かった我が国では、「新築住宅」を買うための情報が多く「中古住宅」を検討しようとすると、購入に必要な情報が少ないことに気づく。
人口減少社会に突入し、空き家問題が深刻化している我が国では、これまでのように「新築住宅」をどんどん作るという施策に代わり、ストックである「中古住宅」の流通を促進させようという取り組みが次々と行われている。
しかし「中古住宅」に対する情報が少ないため、購入に対する不安が解消されていない。特によく耳にするのが「中古住宅はローンが借りづらい」「住宅ローン減税が受けられないのではないか」というものだ。
例えば、「中古住宅」は建物の築年数が経過しているため、新築では当たり前となっている35年融資が受けられないのではないかということを心配する方がいる。もしそうだとしたら、借入期間が短くなるため月々の返済が多くなってしまうことになる。では、実態はどうなのだろうか。
今回は、こうした「中古住宅」にまつわる問題、特にローンに関するものを取り上げ、様々な誤解を解いていきつつ、優秀な不動産営業員を見抜くポイントをお伝えする。
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築30年の一戸建ても35年返済が可能？
「中古住宅」には「一戸建て」と「マンション」があるが、「一戸建て」に関して大手4行（三菱東京UFJ・みずほ・三井住友・りそな）を比較してみると、各行共に仮に築後30年を超えていても35年融資を組むことが可能だ。
その理由としては、土地があるため自らの意思で建て替えが可能であることが挙げられる。むしろ「一戸建て」の場合には、築年数よりも「土地の広さ」や「違反建築かどうか」といった問題の方が重要だろう。「土地の広さ」が重要なのは、あまりにも小さな土地の場合、その大きさに比例して上の建物も小さくなり、家族で住むほどの広さを確保できない場合が多いためだ。
そうなると第三者に向けた貸家住宅になりかねず、住宅ローンの主旨に反する。その基準となる土地面積は、1行を除き40㎡以上となっている。その1行については土地の面積条件ではなく、その上の建物が延べ床面積で60㎡以上という基準となる。違反建築かどうかについては、例えば増築したり改築した家で、法律で定められたサイズを超える建物になっているかどうかが問題となる。建築基準法によって、土地の大きさに対する建物の大きさは制限されている。それを超過してしまうと「違反建築」となり、融資しにくくなるためだ。
建て替えがほぼない中古マンションはどうなる？
中古マンションは、木造の一戸建てに比べて建て替えまでの年数が長い場合がほとんどである。例えば、築35年のマンションを購入したとして、適切に維持管理がなされていれば、そこから更に35年間住むことも可能となる。そうした中古マンションの場合は、各行によって考え方が少し違う。半数の銀行においては、基本的に35年融資が可能だ。
しかし、ある1行については築35年以内であれば「60年－築年数」、築35年超だと「50年－築年数」という基準を設けていたり、「完済時に築65年未満」という基準を設けていたりする銀行もある。また、あまり小さい部屋については土地と同様、自ら住むためのものというより第三者に向けた賃貸住宅になる可能性があるため、部屋の面積を30㎡以上あるいは40㎡以上としている。
