古い住宅も「住宅ローン減税」が受けられるのか？

住宅ローン減税は、正式には「住宅借入金等特別控除」という。居住者が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等を行い、自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、住宅ローン等の年末残高の1％分を10年間所得税額から控除するものだ。

消費税の課税される住宅、例えば新築住宅等の場合は年間最大40万円、10年間で計400万円までの控除となる。消費税の課税されない一般の中古住宅等では年間最大20万円、10年間で計200万円まで控除される。住宅の購入動機としては、とても大きいものだ。その住宅ローン減税の詳細については、国税庁のホームページで確認頂くこととし、以下では中古住宅に関する減税のポイントをお伝えする。

優良な不動産会社や営業マンを見極めるポイント

中古住宅でも使える住宅ローン減税だが、実は古い住宅でも使えることをご存知の方は少ないようである。というのも、この減税対象となる住宅の条件に、次のようなものがあるためだ。それは「家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること」というもの。

つまり、一般的には木造住宅では築後20年以内、マンションでは築後25年以内の住宅でないと、減税が受けられないとされているのだ。しかし、この条件には続きがあり「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの （耐震基準）に適合する建物であること」、あるいは「取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること」という2つの条件のいずれかに該当すれば、築年数が古くても減税を受けられるのだ。

簡単に言うと、耐震性がクリアできれば良い。この耐震性という判断の基準として用いられるのが「新耐震基準」というものである。

「新耐震基準」とは建築基準法に基づき昭和56年6月1日に導入された基準で、この日以降に申請され許可された建物は、基本この「新耐震基準」を満たしていることになり、先の耐震性をクリアしている。実際には、申請され許可が下りてから着工するため、木造住宅では昭和57年完成以降、マンション等では昭和58年完成以降の物件であれば、耐震性をクリアしている可能性がある（必ず行政による確認を取ってください）。つまり、築33年の木造住宅や築32年のマンションでも、充分に耐震性をクリアしている可能性があるため、減税の対象となる。

そして、仮にこの年数より古い建物であっても、改修によって耐震基準をクリアすることで減税が受けられるようになる。なお、その耐震改修費用については、マンション等の大規模なものは多額の費用を要するため、難しい場合が多い。しかし、木造住宅については100万円くらいでできる場合もあり、検討してみる価値があるだろう。

こうした方法について、実際のところお客様に伝えない、あるいはそもそも知らない不動産会社が今もなお多くいるというのが実情である。そういう意味において、中古住宅で減税を受けるために必要なことを理解しているかどうかは、優良な不動産会社や営業マンを見極めるポイントになりそうだ。

高橋 正典（たかはし・まさのり）
不動産コンサルタント。株式会社バイヤーズスタイル代表取締役。2000件以上の不動産売買に携わるなど、現場を最もよく知る不動産コンサルタント。NPO法人住宅再生推進機構専務理事、一般社団法人相続支援士協会理事。著書に「プロだけが知っている！中古住宅の選び方・買い方」朝日新聞出版、「不動産広告を読め」東洋経済新報社他