現在15戸のマンションを保有し、月70万円の不労所得を得ている著者は、「不動産投資で失敗する人のほぼ100%は同じ理由」と言う。失敗しない為の不動産会社や管理会社を選ぶ7つのポイントを紹介する。
(本記事は、台場史貞著書『私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法』=秀和システム、2018年3月7日刊=の中から一部を抜粋・編集しています)
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購入価格のほかにかかるお金の抑え方
●抑えられる二つの出費
不動産投資のリスクとして、「購入価格以外にも、いろいろなお金がかかる」ことを指摘する人もいます。購入価格以外にかかるお金の代表例は、取得税と固定資産税・都市計画税があります。
税金は確定申告で経費にはできますが、税金そのものを抑えることはできません。抑えられるとすれば、次の二つの出費があります。
(1)必要経費の計上のため、領収書は保管しておく
物件の購入のために上京した際の交通費や、セミナーに参加したときの参加費は、領収書を残しておけば、経費として計上することができます。所得税は、収入からこれらの経費を差し引いた所得から算出します。
勉強のために買った、不動産に関する本の購入代も、経費扱いにすることは可能です。とにかく関係がありそうな領収書はとっておいて、確定申告の際に、申告会場の税理士に聞いてみてもいいでしょう。
(2)ローンはメリハリをつけて
ローンを利用すると事務手数料がかかりますので、価格の10％をローンで借りるというようなことは避けたほうがいいでしょう。
あと少しでローンを使わなくていいくらいなら、がんばって現金購入をめざしてください。とくに、最初のうちは、ローンに頼らないほうが安全です。
一方、頭金をたくさん入れて2件購入するより、1件は現金購入をして、もう1件は50万円など少額の頭金でローンを組んだほうが、1件分のローン事務手数料が節約できるという考え方もできます。
要は、ローンはメリハリをつけて借りたほうが節約できるというわけです。
不動産投資のレバレッジ効果とは？
●融資を受けて投資を行い、何倍ものキャッシュフローを得る行為
不動産投資をはじめようとすると、レバレッジ（てこ）という言葉がよく出てきます。元手が少なくとも融資を何億と受けることで投資を行い、その何倍もの大きなキャッシュフローを得ようとするものです。
金利上昇をある程度想定し、空室も見込み、家賃の下落も見込んで危険領域を設定した上で、キャッシュフローが将来にわたって確保できることが計算上成り立ち、繰り上げ返済計画がしっかり作成できれば、それは正解だと思います。
●レバレッジを生むには、綿密な事業計画が必要
レバレッジには、もう一つ大きな壁があります。レバレッジを生む前提となる多額の融資を引き出すには、綿密な事業計画をしっかり立て、銀行を説得しなければならないことです。
まだ不動産投資について深い知識がない場合、これらの作業を完璧に行うことはかなり困難です。実際に購入にまでこぎつけたとしても、どこかに見落としがあったときは、即破たんになりかねません。
確かに、大きなレバレッジは大きなキャッシュフローを生み出します。ですが、金利の上昇や空室の拡大によっては、マイナスのキャッシュフローも大きなものになる可能性をもっているということ、マイナスのレバレッジ効果もあるということに気をつけなければなりません。
担保をしっかり確保した上での数千万円程度の借入金であれば、その審査はそれほどハードルの高いものではありません。あとは現金をある程度投入し、借入金の割合を40％程度にすることを意識して投資を進めれば、初心者でも安心して不動産投資をすることができます。
不動産投資は、事実上、借入金がまったくないまま進めることはほぼ不可能です。ただし、絶対的な安全領域である40％程度の借入金でも、初期の段階では小さく感じられますが、レバレッジ効果は十分得られるということを理解しておいてください。
借入金のメリットとデメリットを知ることも大切
●利益の少なさを補うための借入れになっていないか
最近「何億の資産を生み出した○○」といったタイトルの本やセミナーをよく目にします。そういった本を読み、セミナーに参加してみると、安全性を無視した「借りられるだけお金を借りて、レバレッジをかけて儲けましょう」的な内容ばかりです。
開催する不動産会社にとっては物件の販売数が増えるため、ありがたい話なのでしょう。しかし、そのリスクは、将来、物件を購入した投資家にふりかかってきます。そのリスクからは、誰も守ってはくれません。
フルローンで購入した物件は、たとえ優良な中古物件であっても、利益はほんのわずかです。その利益の少なさを補うために借入金をどんどん増やし、物件を買い増していく方法がないわけではありません。
しかし、借入金の金利が上昇すれば、変動金利が一般的な投資物件のローンでは、当然のことながら返済額が増えます。収入がゼロどころかマイナスになってしまうことは十分予想されるのです。
いま利益が出ているから大丈夫……ではない
それは、たとえ現時点においてはある程度まとまった利益が出ていたとしても同じことです。
不動産の借入金の返済期間は、30年～35年の長期にわたるものです。その間、金利が上昇しない前提で収益を計算し、投資を進めることは間違いです。運が悪ければ、いまの金利の3倍から5倍になってしまうことも、十分に考えられるのです。
その上、何億と借入れをするとなると、貸す側もリスクに合わせて高い金利でしか貸さなくなります。自宅用のローンではないのですから、固定金利で貸してもらえるはずがなく、間違いなく変動金利でのローン設定です。変動金利で、しかも現時点でも高めの金利設定だとすれば、金利上昇局面ではかなり高い金利設定となることでしょう。
それでも数千万円の借入金であれば、数百万円程度の額を繰り上げ返済すれば、金利上昇にも耐えられるでしょう。ですが、億単位の借入金額となると、対応できる人はほとんどいません。
たとえば来月までに5,000万円繰り上げ返済し、またその半年後に5,000万円繰り上げ返済……そんなことが本当にできるのでしょうか。借入金が多すぎる人は、いったん破産に向かって動き出したら、もう止めることはできません。何もできず、手をこまねいて見ているしかないのです。
「危なくなってきたら売ればいい」は通用しない
借入金が多い人の口癖があります。
「危なくなってきたら売ればいい」
みながいっせいに売りに走ったとき、損をしないで売ることなど、できるはずがありません。バブル崩壊時の悲惨な状況を忘れてしまったかのような発言です。
過去のデータからもわかるように、家賃の変動は、マンション価格の変動に対して非常に安定しています。金利が上がりはじめたときも、マンション価格が下がり出したときも、じっくり構えて家賃収入を手に入れ続けていくことができる人が、最後は勝つのです。
不動産投資で失敗する人のほぼ100％が、過大な借入金によるものです。逆にいえば、借入金を自分のコントロールできる範囲内にとどめ、堅実に進めれば失敗はほとんどないということができます。
不動産投資は将来の加速度に期待する投資である
●将来の安定のために、無理というより無茶をしていないか
過大な借入金による資産形成は非常に危険であるということは、前述した通りです。
ところが、その手法による資産形成が、一時的に成功しているかのように見えるのも、また事実です。そこで、短期間で数億の資産を築き、数千万円の収入を得る方法に魅力を感じて不動産投資を進める人も、この超低金利時にはたくさん現れます。
確かに、そのうちの何人かは成功するでしょう。しかし、いまその論戦をしたところで、未来のことは誰もわかりません。きっと15年後くらいに、どの方法が正しかったのかがはっきりわかってくると思います。
私が第一に考えてほしいのは、「もともと不労所得を獲得しようとするのは、将来の安定が目的であったはず」ということです。借金が過大で金利や空室におびえ、サラリーマンの仕事にも影響が及ぶようになってしまっては、何のためにはじめたのかわからなくなってしまいます。
●3戸目あたりから、苦労なく戸数を増やし続けられるようになる
不動産投資を安全に進めるには、ある程度の資金を投入できるか、そうでなければ時間が必要です。若いサラリーマンであれば、まず東京23区内の条件のよい中古ワンルームマンションを区分所有で1戸、借入金を活用して購入してください。購入額は比較的安めの物件でも1,000万円くらいになるでしょうが、最初は90％が借入金でも構いません。
そして、本業のサラリーマンの給料に家賃を加えて繰り上げ返済を行い、完済が見えてきたら、また次をめざすのです。
経験的には2戸のローンの返済が終わり、3戸目を所有したあたりから、ほとんど苦労なく戸数を増やし続けることができるようになります。戸数が増えてきても、借入金の全投資額に対する割合を40～50％以下に抑えておけば、安全性は十分確保できます。
こうして区分所有を地道に増やす方法の最大の利点は、階段を昇るように一段一段、足もとを固めながら次に進めること。つい数段を飛び越したり、別の道を探ってみたりしがちですが、通ろうと思えばずっと安全な道があるのです。
●「マンションがマンションを買う」という実感が湧いてくる
戸数が増えていくうちに、見えてくることがあります。それは、あんなにゆっくりだった資産の拡大に、加速度がついてきているということです。
なぜなら、3戸、5戸と増えていった東京23区内の中古ワンルームマンションは、賃貸需要が高く空室率が低いので、ローンがあっても入居者の家賃を束ねて返済に回せるからです。
サラリーマンが、1戸の中古ワンルームの区分所有で1,000万円を全額借入れたとしましょう。返済の原資は家賃収入のほか、給料の余裕分として数万円という程度です。
ところが、3戸の返済が終わって自分の資産となり、4戸目で同じ金額のローンを組んだとすると、返済の原資は4戸の家賃収入、すなわち毎月20万～30万円ほどになるはずです。
それは、自己資金を使わなくても「マンションがマンションを買っていく」、自分の不動産投資が自動拡大路線に突入したということなのです。このことがもっとも安全・確実にできる可能性があるのが、私のお勧めしている不動産投資の手法です。
安全に不動産投資を進めようとすると、初期の段階ではどうしても地味で苦しい期間があります。しかし、大樹を形成するには、まず根を大地にしっかりと張るという、表面に出てこない地道な作業がどうしても必要です。借金のみで形成された根の張っていない虚構の大樹は、風雨に耐える力をもち合わせていません。
手を組む不動産会社・賃貸管理会社の選択を間違わない
●手を組む会社を選別する七つのポイント
私自身が東京の中古マンションに焦点を絞り、不動産売買の会社を選択していたときは、何の基準ももたず感覚だけでまず7社をインターネットで選択しました。そのうちの4社に資料請求し、最後は1社に絞り不動産投資をはじめました。
結局、その選択は運よく間違っていなかったわけです。これからはじめようとする人のために、現在までの経験も含めて選択の基準を明確にしておきましょう。
手を組む会社の選択は、あなたの不動産投資が成功するかどうかを左右するもっとも重要なポイントです。
(1)購入と管理の両方できる会社を選ぶ
不動産の購入と管理が同時にできる会社を選択したほうが、オーナーとしても手間がかかりません。そのうえトラブルが発生したとき、販売した会社と管理会社の間で問題のなすり合いになることもありません。
(2)仲介や競売での購入は避け、不動産会社の自社仕入の販売物件を購入する
中古不動産を購入する場合、現実には仲介物件が多いのですが、仲介だと不動産会社に仲介手数料を支払わないといけません。その金額が購入する側の大きな負担になるケースがあります。
ところが、自社物件の販売の場合は、仲介手数料は必要ありません。ただ、販売会社の利益は当然、上乗せされているはずです。
また、販売された物件であれば、どこか契約と違った欠陥が発覚した場合の責任（瑕疵担保責任といいます）は販売会社にあります。ところが、仲介や競売で購入した場合は、購入者がある程度その責任を負うことを覚悟しておかなければなりません。
したがって、初心者が、価格が少しばかり安いからといって、あとから大きな問題になってしまう危険性がある競売での購入は避けておいたほうがいいでしょう。自分自身の物件を見る実力が伴ってないのであれば、不動産会社のフィルターを通しておいたほうが無難です。
(3)5000戸以上を管理している会社を選ぶ
管理会社はたとえ夜中であっても入居者さんからの要望に応えるために、社内か提携先かはともかく人員を配置しています。そのため、あまりに管理戸数が少ないと管理効率が極端に悪くなり、結局はいい加減な管理になってしまいます。
オーナーにとっては、できるだけ長く継続して入居してもらうことが、いちばんの利益につながります。物件ではなく、管理が悪いために更新されず転居されてしまうのは痛手です。
(4)管理情報が共有されていて、いつ誰に聞いてもわかる
管理業務の担当者は24時間勤務ではなく、週に交代で2日ほど休む体制をとっています。ですが、オーナーからの問い合わせは待ったなしです。
担当者が不在なので回答は明日以降になります……などということは、情報が共有されていない証拠です。同じ質問を何度も繰り返さないと話が進んでいかないのも問題です。
(5)95％以上の入居率を確保していて、入居率の算出方法も明確である
入居率が高いということは、入居者が退去してから次の入居者が入るまでの期間が短いことを意味します。
春先は会社の人事異動や大学の入学時期ということもあり、入居率が高いのはあたり前なのですが、年間を通じて95％以上の高い入居率を確保できているかがポイントになります。高い入居率の月だけを通常の入居率のように表示している業者もあるので、注意しましょう。
また、退去時の内装工事期間も1週間程度で完工できないと、新しい入居者募集の際に内見する機会が少なくなります。そのために入居が遅れれば、オーナーの収益の減少につながってしまいます。
不動産投資はボランティアではありません。オーナーの利益を追求してくれる会社がよい会社なのです。
(6)家賃滞納保障をしてくれる会社を選ぶ
単純に振り込み忘れという場合も含め、期日までに家賃を入金してくれない入居者もいます。いくら入居者が払わなくとも、管理会社がそれを立て替えて入金してくれる滞納保障がついている会社を選びましょう。
オーナーの予定していたローンの引落し期日に入金が間に合わないようなケースが何度も生じれば、次のローンの申込み審査に影響が出ることは十分考えられます。
(7)営業担当やその上司が人として信頼できる
管理会社のなかには何度も電話をしてきて、半ば強引に販売しようとする業者もあります。そうではなく、購入者の都合や状況を理解した上で話を進める会社を選択すべきです。
購入者の利益を考えず強引に販売すれば、あとから必ずといっていいほど問題が起きます。そんな状況になったとき、信頼できない業者の場合は、販売担当の営業が配置転換もしくは退職してしまっている場合が多いのです。営業担当がよく辞める会社は注意が必要です。
もし、自社の物件に自信があり、入社5年程度がすぎていれば、その営業担当自身も自社の物件を購入しているはずです。そんなことも、確認してみてはどうでしょう。
最低限の物件の相場感覚は身につけておこう
●最初は多くの物件を見て、相場観を養う
中古マンションの価格相場は常に変化しています。需要と供給に関するさまざまな要因のなかで、価格が変わるのです。
そこで、細かい部分は無理にしても、「物件の価格が高すぎるのではないか？」「安すぎるのでは？」といった最低限の感覚は身につけて購入に臨みましょう。いわば相場観を養っておくということです。
そのためには、物件を探す最初のうちは条件を絞りこみすぎず、多くの物件を不動産会社から紹介してもらいながら、相場感覚を身につけていくとよいでしょう。インターネットの物件ポータルサイトでの確認、不動産屋の店頭での物件の確認も、当然必要です。
●物件選択の四つの条件
もっとも、投資家としての購入、大家としての賃貸運営に関する知識は、実際に購入してから身につけていく部分も多いものです。あえて最初から完璧をめざすのではなく、最低限の知識をもって早くスタートするくらいの感覚でないと、デメリットばかり目について、いつまで経ってもはじめることができません。早くはじめないのもロスが大きいのです。
ちょっといい加減に思われるかもしれませんが、「東京・中古・ワンルーム」という私と同じ条件であれば、そのほか次の項目さえ把握しておけば、まず間違いはありません。
(1)部屋の広さ
17～22㎡を平均的な広さと考え、それより上なら広く、下なら狭いと考えましょう。14㎡以下は狭すぎるので、購入は避けたほうが無難です。
(2)場所
東京23区から選択することは絶対ですが、荒川の東側となる足立区・葛飾区・江戸川区は避けておいたほうが無難です。過当競争により家賃が低く、投資物件には向きません。逆に自分が住むには、家賃だけを考えれば、いい場所かもしれません。
(3)築年数
新耐震法対応の1981年以降に建てられた物件で、新築後5年以上経過したもののなかから選択していきましょう。新しければ当然、価格は高くなり、利回り計算（たとえば表面利回り＝家賃÷物件価格）の分母が大きくなるのですから、利回りが低くなります。
(4)駅からの徒歩時間
駅から徒歩10分以内を目安に選択しましょう。15分だと入居希望者が賃貸を探すときのネット検索から外れる可能性が高く、実際、遠すぎます。
上をめざすには、先行する人たちの世界に飛び込むのが早道
●強い原動力に支えられ、成功への筋道を知る
不動産投資では、最低限の目標であれば、投資方法や手を組む不動産会社の選択さえ間違わなければ自然に到達するものです。
ところが、目標というより「夢」の領域まで到達しようとすると、なかなか自分の努力だけではうまくいきません。やはり、その夢の領域から指導してくれる人、最近いろいろな場面でいわれるメンターの存在が必要になります。
女子レスリングで有名な大学に、至学館大学があります。吉田沙保里や伊調馨といった金メダリストをはじめとして、多くのオリンピック選手を輩出しています。
もし、あなたがそこのレスリング部に所属したと仮定してください。周りが全員、世界の頂点をめざしているなかで、あなただけが全日本でベスト16といった低い目標を掲げるでしょうか？
周りは全員、世界の頂点をめざし、チームメイトの何人かは実際にメダリストとなっている。そういう人が身近にいる状況です。メダリストの練習も、トレーニングへの取り組み方も、食事も間近で見て、いつでも話が聞けるのなら、きっとあなたも頂点をめざすでしょう。そして、世界に通用する選手になる確率は、うんと高まるはずです。
自分より先に進んでいる人に積極的にアプローチしていく姿勢が、夢を引き寄せる原動力になっていきます。他人の経験を自分のものにできる分、早道でもあります。
そういった存在にアプローチしていくことは、それほどむずかしいことではありません。仲間と思われる人に、“教えを請う”というより“気軽に話しかける”という、ちょっとした勇気が必要なだけです。そのちょっとした勇気が成功につながっていくのです。
もし、今日声をかけそこなった人が、あなたの人生を変える人だったらどうしますか？
台場史貞（だいば・ふみさだ）
1956年、愛知県瀬戸市出身。3度の転職しながら4つの会社を経験。バブル期の前後当時”財テク”と言われていた金融商品を中心に株式・金投資を交えて運用を開始、2004年には安全性を重視した中古マンション投資を開始した。現在15戸のマンションを保有し手取り70万円／月以上の不労所得を得、2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。（株）日本財託主催のセミナーにオーナーとして100回以上参加、相談に来た方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。
