2004年に安全性を重視して中古マンションへの投資を始め、現在は15戸のマンションを保有、毎月手取り70万円の不労所得を得ているという著者。なぜ新築よりも中古ワンルームを勧めるのだろうか? 「不動産投資が不労所得の柱となり得る最適な方法」を実現するために、著者が守るべきとして挙げる6つの項目とはなんだろうか。

(本記事は、台場史貞著書『私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法』=秀和システム、2018年3月7日刊=の中から一部を抜粋・編集しています)

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私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法
(画像=Webサイトより ※クリックするとAmazonに飛びます)

投資に興味のない人と賢明な投資家の違い

●目線をどこに向けているか

まず、投資に興味のある人とない人の違いについて考えてみましょう。

投資に興味のない人と賢明な投資家の考え方の大きな違いは、目線をどこに向けているかの違いです。

投資に興味がない人は、現在の自分が立っている居場所のリスクを考えることなく、目の前の夢を優先して実現しようとします。それで大きな問題がなければいいのですが、いまは、むしろ若い人のほうが、そのリスクを真正面からとらえているように感じます。40代、50代以降の人のほうが、これまではなんとかなってきただけに、この状態のままで定年を迎えられそうと思っているのかもしれません。

●賢明な投資家の目線

それに対し賢明な投資家は、現状の不安定さを理解した上で、目先を未来に向けて、未来の夢を実現しようとします。

目の前の小さな夢だけを追っていたのでは、大きな未来の夢をしっかりとつかむことは不可能です。

「未来の夢だけを追いかけろ」というのではありません、少しだけでも未来に目を向けることからはじめませんか?

私なりに不労所得を定義してみた

●大家業は不労所得の王道

不労所得といっても、まったく何もすることなく、お金が入ってくることはあり得ません。

不動産投資家のなかでも、大家業が得る家賃収入は一般に不労所得といわれていますが、その不動産投資でも、購入しようとする物件の確認やローンの相談、確定申告などの作業があり、正確には不労所得というより”少労働所得”といったほうがいいかもしれません。

ただし、少労働所得といっても、厄介な入居者付けや苦情対応、集金といった管理業務は低価格で委託することができます。そのため、労働・作業として多くの時間を割くことはありません。だからこそ、大家業は不労所得の王道となっているのです。

大家業をしている人には、管理を自分でやる人もいます。いわゆる自主管理です。しかし、私なら絶対に委託する方法を選択します。なぜなら、自主管理をすると、不労所得ではなくなってしまうからです。

管理を請け負うということは、どういうことでしょうか。たとえば、入居者に「鍵をなくしたので合鍵をもってきてほしい」といわれれば、夜中でも対応しなければなりません。そうなると、家賃収入を得ていても、それは労働の対価でしかありません。

なお、好きな趣味のような仕事で収入を得られる場合は、全体に占める時間の割合がそれほど高くなければ、それも不労所得に加えてもいいでしょう。働いている時間のうち、趣味に使うような感覚でいる時間を割り引けば、十分、少労働所得ということができるからです。

●不労所得はメインとサブをもつのが基本

不労所得のメインは、やはり安定的でまとまった金額が得られやすい不動産投資が基本となります。ある程度メインの不労所得の見通しがついたら、次はサブの不労所得の確保をめざしましょう。

サブは不動産投資に関連した派生収入でも、まったく違った収入でも構いません。不動産投資に関連した派生収入とは、たとえば、他の人に不動産投資のイロハから教えていくようなことです。コンサルティング料とかアドバイス料といった収入が得られることになります。

少ない労働力で効果の高い収入を得られることが理想ですが、収入は少額でも構いません。いまは細い柱でも、いざ本腰を入れたときに太くできればいいのです。

また、サブ収入は自分の好きな趣味のような仕事でも考えることもできます。それなら、どんなに時間を費やしても働いている感覚がなく理想的です。好きなことをして収入を得ることができ、それに没頭することで大きな収入となれば、本業にすることも不可能ではありません。ただ、それは不動産所得というメインの不労所得があってこそ成立するということを忘れずに!

株式投資は安定的な不労所得には不向き

●不労所得には安定性が何より大事

投資にはいろいろな種類・方法があります。そのうちの不動産投資以外の投資の代表格である株式投資について、不労所得としてふさわしいかどうかを考えてみましょう。

株式投資は、社会勉強として少額で実際にやってみることは必要であり、大切なことであると思います。私も過去には1,000万円程度を株式投資で運用していました。

ですが、不動産の購入資金を確保する目的もあり、いったんはほとんどすべてを売却しました。

私は現在でも、月に1万円程度は株式投資を続けています。しかし、自分の経験上もいえますが、株式投資は安定的に日々の生活費を確保するには不向きです。極端な言い方かもしれませんが、今日1,000万円の価値があったとしても、明日にはゼロになってしまう可能性もあるからです。

最近インターネットで見た記事に、「株式投資者全体の10%の人が、すべての株式投資者の利益を享受している」と書かれていました。単純にいうと、株式投資では、ほとんどの人が安定的には儲かっていないということです。

株式投資に不労所得の重責を担ってもらうには、これでは安定性がなさすぎるどころか、手取り収益がマイナスになる可能性も高いということです。

●銀行や証券会社にとっては重要な収入源だが……

投資信託もFXも外貨預金も、手数料で稼ぐ銀行や証券会社にとっては、重要な安定した収入源です。取引する人の数と取引する回数が多ければ多いほど、安定的に手数料収入が入ってくることになります。ところが、投資者にとっては、リスクの高い不安定な収入でしかありません。

たとえ有名な銀行が推奨していても、確実に大きな収益が上げられる銀行の商品はほとんどありません。極端にいえば、銀行は投資者が安全に投資できる案件を薦めるのではなく、投資者にリスクだけを負わせて、手数料の高い案件を推奨しているとしか思えません。

最近の貸し出し金利の低さから、銀行が本業で稼ぐことが困難になってきているのが主な原因だと思われます。

不労所得の柱は不動産投資で確保する

●不労所得の柱となる不動産投資の方法

不労所得を得るメインの柱は不動産投資しかありません。

ただ、不動産投資といってもさまざまな方法があります。そのなかで、安定的に収益を上げることができ、極端にリスクが少ない投資方法となると限定されます。収入の振れ幅が少なく、大きな危険性を排除したものでなければならないからです。

結論から申し上げると、以下の6項目を守った不動産投資が不労所得の柱となり得る最適な方法です。

(1)売買を行って利益を得る(キャピタルゲイン)のではなく、家賃収入(インカムゲイン)を目的とした投資をすること(大家さんをめざす)
(2)東京23区内(神奈川県の一部も含む)で投資をすること
(3)新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと
(4)投資効率の高いワンルームマンションを1棟買いせず、場所と築年数を分散して投資すうること
(5)投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50%以下をめざすこと(最終的に目指すのは借金ゼロ)
(6)信頼の置ける管理会社と手を組むこと

すでに億レベルの資金を保有している人は、別の投資方法があると思います。ですが、サラリーマンが不動産投資で不労所得の拡大をめざす場合は、勉強すればするほど正解はこの6項目を守った方法に集約されてくるのです。

ですから、何年もの長い時間をかけて不動産投資を100%に近く理解することも重要ですが、私は最低限の守るべき項目を守って、少しでも早くはじめることのほうが重要であると思います。はじめるリスクも確かにありますが、この6項目を守りつつ、“安全サイド”に大きく振った不動産投資は、はじめないリスクのほうが大きいと考えるからです。

●不動産はインフレにもデフレにも相続にも強い

この6項目に、「不動産投資のメリットの大きさを理解して取り組む」ということを加えてもいいでしょう。

不動産は現物投資であるため、預貯金と比べてインフレに強いことは間違いありません。また、物価が下がるデフレに対しても、家賃の安定性という面で強みを発揮します。物価が下がるのと同じようには家賃は下がらず、不動産投資家・大家が得られる家賃収入も減少しないということです。

そして、最近の相続税の見直しに対しても、評価額は概ね半分以下となるため、相続財産の額の減少につながり、節税が期待できます。

こういったことを踏まえれば、資産のポートフォリオに不動産が組み込まれていないことは、考えられない状態でもあるのです。違った見方をすれば、安全と思われる預貯金だけで資産をもっていることは、実は大きなリスクがあるともいえるでしょう。

資産形成はスピードと安全性で判断する(高速道路は不労所得の獲得法、スピードは借金)

車で目的地まで早く到着するには、渋滞する一般道を避けて、信号で止まることのない高速道路を利用する必要があります。

ところが、もっと早く目的地に着くために、時速200キロで走行したらどうなるでしょう。道交法違反で捕まるリスクや交通事故を起こすリスクが高くなります。

ここで、ちょっと見方を変えて、高速道路とは不労所得を獲得するための手法であり、スピードとは借金の額と考えてみたらどうなるでしょう。

目的地には早く着きたいものの、それよりも安全に着くことのほうが重要なことがわかります。

時速200キロで走り続ければ、おそらく何人かは目的地に着くまでに大事故を起こしてしまうことでしょう。あなたはそれに人生をかけることができますか?

もともと不労所得の獲得の目的は、将来の安定性の確保にあったはず。スピードを出しすぎて不安を抱えることになってしまっては、本末転倒です。

つまり、高速道路に乗ることは必要だとしても、時速100キロの交通ルールは守らなければならないということです。

地方に住んで東京を買う(1) これが不労所得の“最短・最安全”コース

●なぜ東京がいいのか

不労所得を獲得する最短・最安全コースはどのようなものか。

私は、「地方に住んで東京のマンションを購入すること」がいちばんだと考えています。その手法をいくつかの角度から検証してみましょう。

私は愛知県に住んでいますが、15戸(室)ある投資用マンションは、すべて東京か神奈川にあります。購入の機会があるごとに上京しますが、管理はすべて管理会社にお任せです。

よく家賃に対して5%前後の管理費(私の場合は、1戸当たり3,000円程度)を払うのがもったいないから、自分で管理するという人もいます。しかし、少ない戸数を管理する効率の悪さ、その業務の大変さから間違いなく割に合いません。

夜、鍵をなくしたと入居者から連絡が入ったら、すぐ対応できますか? そんな対応をしていたら不労所得ではなくなってしまいます。

管理費がムダと考えるより、管理費の分も余分にマンションで稼ぐほうに力を注ぐべきです。

●土地勘には代えられない投資メリットが東京にはある

また、地方では、「地元に比べ土地勘がないので、離れた場所で買うのは心配だから地元を選択します」という人もいます。ですが、土地勘には代えられない投資メリットが、東京にはあります。

そもそも、生活する上での土地勘と、投資家としての土地勘は違うのです。それは、私が東京に住むなら、競争が激しく家賃の安い北区や足立区に住みますが、投資家としては新宿区や港区の物件を買うのに似ています。

投資家としての一歩を踏み出し、投資家としての土地勘を養うなら、その土地勘を東京で一から構築してください。結局それが最短距離だと考えます。

これは個人的な事情ですが、私の住む愛知県から東京まで、名古屋駅から東京駅までの所要時間は1時間40分程度。実際に愛知県と東京を移動することは、マンション1戸の購入に対して2回ほどです。

そして、それを可能にしたのは、マンションの売買や賃貸の仲介を一括して行う管理会社の存在なのです。

逆にいえば、管理会社の選択さえ間違えなければ、自分がどこに住んでいるかは問題ではありません。

地方に住んで東京を買う(2) なぜ地方を買うのはやめたほうがいいのか

●人口の減る地方でアパート経営が盛んなのにはわけがある

次に、なぜ地方で買うのはやめたほうがいいのか。この観点から考えてみましょう。

地方でのアパート建設が異常なスピードで進んでいますが、こういった建設ラッシュの背景には二つの大きな理由があります。

(1)相続税の基礎控除の減額

一つ目の理由は、相続税の基礎控除の減額です。2014年12月までは「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」だったものが、2015年1月以降の相続からは「3,000万円+600万円×法定相続人の数」になったのです。法定相続人が2名の場合は、7,000万円から4,200万円への大幅な減額です。

この金額だと、大金持ちでなくとも税金負担が気になるはずです。もし預貯金で相続した場合は、かなり税金を払う人も出てくるでしょう。

ところが、不動産での相続の場合は、預貯金と違って財産の評価額が大きく下がります。そこで、地方でもアパート建設が急ピッチで進んでいるのです。つまり、税金のことだけを考えれば、アパート経営は正しい選択ということができます。

(2)低金利の長期化

二つ目の理由は、低金利の長期化です。金利が低くなると必ずといっていいほど不動産投資が活発になり、不動産価格も上昇してきます。不動産は価格も高いため、ローンを組まなければ、なかなか先に進むことはできません。だからこそ、不動産価格が上昇気味で金利の低い時期にアパートを建てようという動きも活発化するのです。

ローンを組んでも家賃で返済し、いつかは自分のものになり、あとは家賃が入ってくるだけ……。でも、地方のアパートでは、その方程式は成り立ちません。その理由の一つは、次に触れるサブリースの問題があるからです。

●地方での新築不動産投資が危険な理由

大手の新築のアパートやマンション供給会社は、低金利の長期化もあって大きく業績を伸ばしています。しかしその裏で、オーナーは空室に悩まされ、設定した家賃を下げざるを得なくなり、そのうえ修繕費を追加で要求される事態となって破たんするケースが、あとを絶ちません。

地方の地主を中心とした不動産投資家が新築物件に手を出してしまう背景には、新築業者には“最終兵器”があるからなのです。それは「○年間一括サブリース保障」というシステムです。

サブリースというのは、家賃の10%程度の手数料で空室であっても家賃を保証し、常に一定の金額がオーナーに支払われるシステムです。しかし、一見、初期の家賃が永久に継続するかのような感覚に陥りますが、家賃は空室が増えてくれば必ず見直しが入ります。そのうえ家賃を下げづらくするために、改装の提案をして、追加の資金を要求してくる業者もあると聞きます。

また、サブリースの金額の見直しについて業者に根拠となる資料を要求しても、メールで回答を要求したとしても、まともな返事がくることはまずありません。回答はいつも、多くの業者が「セミナー会場でお答えさせていただきます」なのです。

私は証拠を記録として残したくないから、会場で口頭にて説明するという手法をとっているのだと思っています。

つまり、相続税の基礎控除の見直しや金利の低下により、地方でも不動産投資は盛んになってきているのですが、大手の新築供給会社がリスクをとることはせず、購入したオーナーにすべてのリスクを押しつけて、自分だけ生き残ろうとしているのです。

地方に住んで東京を買う(3) 東京の中古物件を買う

●地方の土地勘よりも東京の収益を重視すべき

地方を離れたことのない人にとっては、東京に対する土地勘のなさはやはり気になるようです。

実は私は愛知県の大学を卒業し、愛知県外で勤めたことは一度もありません。しかし、投資用のマンションは東京エリアにしか保有していません。

極端な話をすれば、土地勘があれば得られる収益の高い地方物件よりも、東京の23区の中心よりの駅近物件という定型的な項目だけで探した東京の物件のほうが、ほとんどの場合においてトータルの収益は高いと思われるからです。

そして、東京の土地勘を自分のなかでつくっていくには、それほど時間はかかりません。東京は広そうに思えますが、2時間も歩き回れば、中心的な購入エリアの端から端まで歩くことができる程度の広さなのです。主要なポイントを電車で回っても、それほど時間がかかるものではありません。

東京には土地勘がないという壁を前にして先に進まないのは、収益を確保するという意味では本当にもったいないことです。

●地方に住んでいる人のほうが、東京に投資するには有利

投資用マンションの地震に対するリスクは、1981年以降の新耐震基準で建てられた物件であれば問題はほとんどないといわれています。しかし、資産のもう一つの柱である自宅についてもリスクを考えなければいけません。

よく投資用マンションの地震のリスクについて、大きな問題と考え、購入を躊躇している人にかぎって、自宅の地震保険に入っていなかったりします。

むしろリスク管理の面でいえば、保有資産が分散できる、地方に住んでいる人のほうが有利です。もし東京で地震が起こったとき、自宅の心配も同時にしなくていいのは、地方に住んで分散できているからこそのことです。

●中古は価格がこなれていて、東京では賃貸でも需要が高い

では、なぜ東京の新築ではなく、中古かつワンルームタイプがいいのか。

まず、購入する側としては、はじめての投資でも価格が“こなれている”からです。ごく平均的な価格でいうと、東京の中古ワンルームは1,000万から1,500万円ほどです。これくらいの金額であれば、決して楽に貯められるとはいいませんが、堅実なサラリーマンなら貯められる額です。毎年、200万円の貯金を5年間。

その金額に貯蓄が満たない場合はローンを組むことになります。そうなったとしても、大きな額ではありません。つまり、これから不動産投資をはじめる人にとって中古ワンルームは無理の少ない金額なのです。

新築物件のように返済が大きな負担になると、普通に投資してもキャッシュフローを生み出すことはできません。その点、中古のワンルームは大きなリスクを抱え、無謀にも飛び込んでいくような投資ではないのです。

一方、投資して得られる家賃収入についても、東京であれば立地の判断を間違えないかぎり、賃貸需要には根強いものがあります。中古ワンルームで想定される若い人たちの賃貸需要は、おしなべて地方より東京のほうが高いのです。

●地方に住んでいても、優秀な管理会社と手を組めば問題なし

地方に住んで東京に投資マンションを買うと、管理などで何回も上京しなければならないと思っている人も多いでしょう。

しかし、優秀な管理会社と手を組めば、管理面で上京しなければならないことは実際には皆無です。緊急に対応しなければならないことは、処理後に報告をもらえますし、相談すべき内容は電話で済みます。

サラリーマンは本業に徹し、購入後は手を煩わされないことをいちばんに考えるべきです。購入後は管理会社に丸投げすればいいのです。そういう意味でも、地方に住んでいることが投資をする際にマイナス要因になることはありません。

台場史貞(だいば・ふみさだ)
1956年、愛知県瀬戸市出身。3度の転職しながら4つの会社を経験。バブル期の前後当時”財テク”と言われていた金融商品を中心に株式・金投資を交えて運用を開始、2004年には安全性を重視した中古マンション投資を開始した。現在15戸のマンションを保有し手取り70万円/月以上の不労所得を得、2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。日本財託主催のセミナーにオーナーとして100回以上参加、相談に来た方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。

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