(本記事は、horishinの著書『ズボラでも絶対できる 不労所得生活!』ぱる出版の中から一部を抜粋・編集しています)

不動産投資をすれば無駄な出費がなくなる

不動産投資,重要,出口戦略
(画像=Creativa Images/Shutterstock.com)

人生最大の買い物として上げられるのが、

・マイホーム
・保険

の2つです。

この2つを合わせると、生涯で6800万円ほどの支払いとなります。

マイホームって響きはいいですよね。会社の周りの人も買っているし、「そろそろ購入かな?」と思っているあなた。マイホームは響きは良いですが、合理性を考えると、完全に無駄な出費です。

マイホームのメリットは、自己所有という満足感、愛着が持てる、DIYしても怒られないなどあるでしょう。

しかし、これって経済的な観点から見たらどうなんでしょうか。

2017年の新築マンションの平均購入価格は、首都圏が5452万円で、関西圏が4060万円です。

5000万円を35年ローン、フラット35で融資を組むと、毎月の返済額は約15万円となります。

この15万円は、35年間毎月のしかかる支出になります。さらに、購入後に価値が2割以上下がる、住む場所が固定される、維持費がかかる、子供が住むのは20年ほどと、デメリットがたくさんあります。

なんと言っても、子供が家から出た、海外に住みたい、退職したと、自分のライフスタイルに合わせられないのは、きついですよね。

相談に来られた方のケースを紹介しましょう。新築でマイホームを購入されましたが、お子さんが成長し、購入から15年ほどで独立して家から出ていきました。

退職も近いことから、家を売って子供の近くに引っ越そうと考えていたらしいのですが......、ローン残債よりも高値で売ることができずに、結局そのマイホームに住み続けているということでした。

貸し出すにも賃貸需要が少ないエリアのため厳しかったんですね。築年数が20年も過ぎれば、水回りや外壁などの改修も必要になります。お風呂であれば100万円ほど、外壁であれば150~200万円ほど必要になります。一軒家だと固定資産税の負担も大きくなるため、買ったことを後悔されていました。

不動産投資を開始すると、収益を生まない負債であるマイホーム購入は後回しになります。

不労所得生活になると家賃が経費になるので、マイホームを購入しないで事務所兼用として賃貸で借りる人が多いです。購入するよりも遥かに豪華なマイホームになります。汚れてきたり、改修が必要になったりすれば、きれいな物件に引っ越せばいいだけですからね。

マイホームを購入しようか迷っている人は、一旦ストップして不動産投資から始めましょう。マイホームは金融機関からは単なるお荷物の負債とみられるため、どうしても欲しい方は、不動産投資を終えてから購入するのがベターです。

「すでにマイホームを持っている人はスタートラインにも立てないの?」と思われそうですが、ご安心ください。実は私も、先にマイホームを購入していた状態から不動産投資を開始しました。

金融機関からの評価はマイホームがない人に比べれば落ちますが、十分可能です。しかし、マイホームがなければもっと早い段階で不労所得生活に突入していただろうな......。

また、あなたが現在、生命保険に加入しているのであれば、不動産を購入すれば不要になります。私も不動産購入後に生命保険は解約しています。

保険は自宅の次に高い買い物と言われています。日本人の生涯支払う保険料の総額は1800万円ほどと言われています。生涯年収が2億円とするとその内の9%に当たります。

なぜ解約が可能なのでしょうか?

それは物件購入と同時に団体信用生命保険に加入するからです。もし万が一あなたが死亡した場合には保険が銀行に払われて、物件のローンはなくなります。

例えば、年間ローン支払い600万円、手残りが年間300万円ほどの物件を保有しているとします。死亡後にはローン支払いがなくなるので、年間手取り額は900万円になります。物件を相続する家族にとって十二分な保証の保険になります。

私は生命保険会社に勤めていた経験もあるのですが、配偶者が亡くなり保険金が支払われた遺族の7割は3年以内に保険金を使い切るというデータがあります。

最愛の配偶者を亡くした悲しみで現金があると使ってしまうようです。

また、銀行や証券会社が保険金を狙って手数料目当ての粗悪な投資話をもってくるという話もよく聞きます。

不動産であれば、毎月決まった額の収益を生み出してくれるので、無駄な浪費が抑えられます。無駄な保険が解約でき、さらに万が一のときに家族を守る収入保障保険の代わりにもなります。

自宅と保険で合計6800万円の無駄な出費がなくなります。6800万円手元にあったら、あなたは何をしますか?

焦らなくても大丈夫!一休み一休み!

不労所得
(画像=Getty Images)

私の性格は、どちらかというと温和でゆっくりしています。バリバリ活躍する営業にあこがれて転職したこともありましたが、向いていませんでした。一分一秒を争う仕事は向いていません。

そのため、株やFXのような一分一秒を争う投資は向いていませんでした。常にせわしなく経済情報をチェックして、時事ニュースに一喜一憂して、仕事中も30分に1回はトイレに行ってスマホをチェックなんてできません。

精神衛生的にもよくありません。私はストレスなく、自宅でコーヒーを飲みながら漫画片手にゆったりと投資がしたいんです。

その点、不動産投資はじっくりと腰を据えて運用できるので、私のようなあまり動きたくなくてラクをしたい人には、ピッタリの投資です。

・入居者から退去の連絡
  ⇒退去日の1ヶ月以上前に連絡の規約があるので、1日くらい賃貸募集が遅れても影響がない
・トイレが壊れた
  ⇒管理会社にお任せであれば事後報告
・金利が上がった
  ⇒急に上がることはないため、借り換え、金利交渉、繰り上げ返済と対策が練れる

このように、様々なトラブルは、一分一秒で解決しないといけないような切迫したものではありません。ゆっくりとコーヒーを飲みながら、管理会社などにゆるりと電話やLINEを入れればいいのです。

特に、区分や戸建て投資は、やることがなさすぎて逆に不安になるくらいです。私の仲間には、暇すぎて毎日カラダを鍛えているうちに、ボディービルダーになった人もいるくらいです。

元サラリーマンの私が実感する限り、間違いなく会社の仕事よりも時間速度はユックリです。

仕事のトラブルであれば、現地に行って謝ったり、復旧作業をしたりとアタフタしますが、不動産投資であれば自身で現地(管理会社)に行くこともまずありません。

他の章でも述べていますが、まだ一度も見に行っていない物件があるくらいです。ということは、サラリーマンができているあなたであれば、間違いなく不動産投資は成功すると言っても過言ではないのです。

家で寝ながら、旅行先で遊びながらお金を稼ぐ

経済的自由
(画像=Getty Images)

「家で寝ながらお金を稼ぐ」というと、FXや仮想通貨トレードの怪しい自動売買ソフト等を連想される人も多いと思います。

また、「家で寝ながらお金を稼ぐ」と言うと私の世代であれば、週刊誌の後ろについている「青龍!朱雀!白虎!玄武!の力があなたに宿る~アレもコレもすべて縁珠がつなぐ~」という商品を思い出す方もいるでしょう。手にするだけで金も女もなんでも手に入る数珠だと記憶していますが、大学生のときに欲に駆られて買ってしまった経験があります(苦笑)。

今思えば、買ったからこそ今があるのではないのかと思いますね(ウソです)。

不動産投資は、詐欺でもなく、怪しくもないのに、某数珠の宣伝文句と同じくらい効果があります。しかも、即効性があります。購入したその日から、お金を生み出してくれますからね。

前の章でも述べましたが、不動産投資は仕事をするよりも圧倒的に楽な作業です。自宅のソファで寝ながらでも、ハワイ旅行でバカンス中でも、スマホがあれば管理できます。

私は2019年4月現在、111戸の物件を保有していますが、管理会社から連絡が来るのは月に1回ほどです。あとは毎月の収支報告をチェックするだけ。

不動産は、あなたが夜更かしして映画を見ているときも、大学の友人とフットサルをしているときも、妻に内緒でこっそりキャバクラで女性を口説いているときも、常にお金を稼ぐために働いてくれます。

24時間働いてくれて、経済市況に左右されづらく、手間や時間もかからない。そして、あなたの行動に口を出さない最良のパートナーです。まさに、不労所得をゲットするための、うってつけの投資と言えるでしょう。

ズボラでも絶対できる 不労所得生活!
horishin(ホリシン)
「The Cash Academy」代表。1980年、和歌山県生まれ。大学院修了後、日系大手シンクタンクに入社。数回の転職を経て独立し、現在に至る。2014年より、区分不動産投資をスタートし、2015年からは1棟不動産投資へシフト。2018年現在、8棟106戸+区分5戸=計111戸の物件(約10億円の資産)を所有するに至る。「精神的にも物質的にも豊かな人生」を目指し、不動産を中心とする複数のストックビジネスを実現・拡大すべく活動している。
【投資ポートフォリオ】国内区分不動産、国内1棟不動産、海外積立、ヘッジファンド、仮想通貨、ベンチャー事業など。
【保有資格】弁理士、中小企業診断士。

※画像をクリックするとAmazonに飛びます