(本記事は、horishinの著書『ズボラでも絶対できる 不労所得生活!』ぱる出版の中から一部を抜粋・編集しています)
持ってるだけで丸儲け
私自身、不動産投資は究極の不労所得と考えています。不動産を購入した後は、基本的には月に一回の「送金明細」と「家賃振込」を確認するだけ。
空室が出たときも、退去立会い、クリーニング、リーシング含めて、新しい入居者を迎えるための作業は、全て管理会社がしてくれます。ワンルームマンションであれ、一棟不動産であれ、ぶっちゃけ、オーナーがすることはほぼないのです。
あなたが保有している物件がワンルームマンションであれば、5年〜10年保有すれば売却で数百万円の利益が出ます。
収支のバランス上、仮に毎月1万円を自身が負担したとしても、5年で60万円。固定資産税を支払ったとしても、税金還付を考慮すれば、自己負担は5年で100万円もかからないでしょう。
仮に利益が500万円であれば、100万円を差し引いても、残りの利益は400万円。
他の投資で、100万円を元手に5年後に500万円まで持っていくには、かなりのスキルが必要になってきます。
上の表を見てください。
100万円を元手に、毎年38%の利回りで複利運用し続ければ、5年後にやっと500万円になるのです。「年利38%」ですよ。驚異的な数値です。
周りを見渡してください。年利38%を安定して叩き出している金融商品はありますか?
私の知る限り、そのような金融商品は見たことがありません。利回りの高い海外積立でも、年利8%ほどです。
株の運用を経験している方なら、この凄さをご理解いただけると思います。毎年継続して38%の利回りを出し続けることが、いかに難しいことか。
さらに、株の運用は「不労所得」ではありません。「年利38%」を叩き出すために、相応の労力が必要になってきます。
世界一の投資家として名高いウォーレン・バフェットですら、年平均リターンは22%ですから、この利回り38%という数字がいかにとてつもない数字なのかがご理解いただけると思います。
不動産なら、月に一回の「送金明細」と「家賃振込」だけ。ズボラでも全然できますよね(笑)。
では、なぜ不動産ならこれが可能なのか?それは、「自己負担」か「他人負担」かの違いです。株を運用するためには、元手100万円は自己負担で準備しなければいけません(「他人から借りればいいじゃん」という方は除きます(笑)。)
さらに、自分で運用して年利38%を継続して達成しないといけません。つまり、元手も運用も、全て自己負担なのです。
一方、不動産はどうでしょうか?
不動産と他の投資との最大の違いは「融資を活用できること」です。不動産を購入するときは、金融機関から融資を受けて購入します。そして、融資の返済は、入居者の家賃がしてくれるのです。まさに、「他人負担」ですよね。
極論すると、5年後の500万円のうち、400万円の利益は入居者の家賃が負担してくれて、100万円のみ自分で負担した、ということになります。
住宅ローンであれば融資の返済は、自分の給与から。
不動産投資であれば融資の返済は、他人である入居者の家賃から。
同じ不動産であっても、「住宅」と「収益不動産」にも、「自己負担」と「他人負担」という大きな違いがあります。
投資の世界で、「少ない力(お金)で、大きな力(お金)を動かす」ことを、「レバレッジをかける」といいます。
ちょうど、「小さな力でも大きな石を動かすことができる」という「てこの原理」の話を思い浮かべていただければ、分かりやすいでしょう。
不動産投資では、
①購入時に融資を受けられること
②その融資の返済は、他人がしてくれること
により、「レバレッジをかけること」が可能となります。
先ほど述べた住宅ローンでは、1は満たしているけど、2は満たしていないため、レバレッジ効果はありません。
この「レバレッジ」を認識・理解することで、不動産投資の本質的なメリットが分かってきます。
そう考えると、よく「ワンルームマンションをプラス収支で持ちたい」「ワンルームマンションはマイナス収支だから、そもそも持つ意味がない」というトークをする人がいますが、これはナンセンスであることがお分かりいただけるのではないでしょうか?
ちなみに、一棟不動産だけをしている投資家ほど、このワンルームマンション批判をする傾向にあります。ネットを検索してみてください。ワンルームマンションを批判している一棟オーナーがワンサカ出てきますので(笑)。
ワンルームマンションがたとえマイナス収支であっても、レバレッジ効果により、借入の大部分は他人の力により返済されているはずです。ワンルームマンションを批判する人は、その本質を見落としています。
マイナス収支でワンルームマンションを保有しているあなた、安心してください。時間が経てば、必ず利益は出てきます。それを楽しみに、オーナーライフを満喫してください。
一方、一棟不動産に目を向けてみましょう。
前で述べたAさんのような営業マンから購入した物件であれば、保有した瞬間から大きなキャッシュフロー(プラス収支)を叩き出してくれます。
私の目線であれば、フルローン(物件価格で満額融資が出ること)で購入した場合、固定資産税を考慮しても融資額の2〜4%がキャッシュフローとして得られます。
例えば、1億円の一棟不動産を購入した場合、4%であれば400万円のキャッシュフローが得られるわけです。
それこそ、「持っていれば丸儲け」ではなく、「持った瞬間から丸儲け」ですよね(笑)。
○ルガ問題があって以来、一棟不動産への融資が厳しくなっていますが、今でも融資してくれる金融機関は存在するのも確かです。
一棟不動産に挑戦したい方、諦めずに行動してください。前向きな行動の先には、いい結果が待っていると思いますよ。
【投資ポートフォリオ】国内区分不動産、国内1棟不動産、海外積立、ヘッジファンド、仮想通貨、ベンチャー事業など。
【保有資格】弁理士、中小企業診断士。
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