個人投資家として活動し、投資関連書籍も数多く出版されているコアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社代表取締役の玉川陽介さん。現在、不動産投資を主としている玉川さんは、2020年9月に保有する不動産時価が100億円を上回ったそうだ。資産100億の常勝投資家に投資手法を聞いた。（取材・執筆・構成＝ZUU online編集長 菅野陽平）
1978年神奈川県生まれ。学習院大学卒。大学在学中に情報処理受託の会社を創業し成長させる。M&Aにより上場会社に同社を売却後は、国内外の株式、債券、デリバティブ、不動産など多様な種類を取引する個人投資家となる。東洋経済、ダイヤモンド、日経新聞などへの寄稿多数、過去に学習院さくらアカデミー講師（金融リテラシ）ほか金融経済、不動産の講演を開催。金融商品分析や不動産投資の書籍は計10万部を超えるロングセラー。 2020年9月、コアプラス・グループの保有する不動産時価が100億円を超え、個人の経営する賃貸業において日本最大級となった。
個人投資家の特権を活かしてコアプラス型投資を実践
――2020年9月に資産100億円を突破したと伺いました。これまでの資産拡大の軌跡を教えて下さい。
2020年9月、当社グループ保有の不動産時価総額が100億円を超え、個人の経営する賃貸業において日本最大級となりました。賃料ベースで約8割が住居系、都心を中心に32物件を運用しています。2011年以降の軌跡は以下の画像の通りです。
もともとは学習院大学時代に起業した統計データ処理受託会社を経営していました。私の不動産との出会いは、大学在学中に買った新宿区高田馬場の中古区分ワンルームマンションです。保有中の利回りも高かったですが、購入から2年後に5割増しで売却することができました。
統計データ処理受託の会社は業績が伸び、2006年のミニバブル時に2億5000万円で売却しました。その資金を元手に個人投資家になったわけです。国内外の株式、債券、FX、デリバティブ、プライベートバンク、不動産、ヘッジファンド、航空機など世界に存在するほぼ全ての投資を経験しました。
会社の売却資金で、まずは投資信託、銀行株、REITなどを買いました。その頃は景気が良かったので徐々に資産が増えていったのですが、リーマンショックで半分以下に減ります。そのときはさすがに焦りました。
これはまずいと思って、より安定してインカムゲインが得られる社債などに持ち替えて損失を取り戻しました。その後、世界的な低金利時代に突入し、債券市場に面白みがなくなったため、融資を活用した不動産投資を始めることになったのです。
また、リーマンショック後に渡米して不動産や金融機関を見て回ったことも、不動産投資に注力する大きなきっかけでした。海外の不動産市況を分析すると、日本の不動産は安いことに気が付いたのです。そこで帰国後、2012年に新宿区の一棟物件を購入しました。これが実質的に最初の物件です。
――玉川さんの書籍およびDVDは全て拝見していますが、『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』に書かれている「融資を活用した不動産投資は、株式投資で言えばロスカットされない信用取引のようなもの」「金融システムの歪みを利益に変える金融システムハックである」という言葉が強く印象に残っています。
不動産投資で最も重要なのは、不動産そのものよりも融資だと考えています。不動産自体は、融資を受けるための媒介物でしかありません。ゆえに購入する物件は、必然的に「金融機関の融資が出る物件」となります。
具体的には、社名にもなっている「コアプラス型投資」（編集部注：コアプラス型投資とは都心だが一等地ではない二等地や三等地に投資することを指す）を実践しています。コアプラス型投資を構成する要素は以下4点が挙げられます。
【1】 融資によってレバレッジを効かせて、他人資本で利益をあげることができる
【2】 物件価格が下落してもロスカットされず、長期投資ができる（期限の利益）
【3】 不況の際も純利回りと借入金利のイールドスプレッドで利益を確保できる
【4】 物件価格が上昇したタイミングで売却益を狙うことができる
特に【2】は一見当然のように見えますが、不動産ファンドの場合は融資の返済を迫られるのが通常です。株式信用取引やFX取引の場合は強制ロスカットされてしまいます。金融の常識からは考えられない特殊な契約であり、個人投資家の特権とも言えます。
このようにコアプラス型投資は個人投資家に大変有利な投資手法となっています。それに加えて、大都市集中が育んだ東京の強い賃貸需要、日銀による低金利政策、直近は渋くなってきましたがアベノミクス以降スルガショック以前の金融機関の積極的な融資姿勢などもコアプラス型投資の追い風となっていました。
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