本記事は、藤原正明氏の著書『収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）の中から一部を抜粋・編集しています
不動産投資のメリットを知る
不動産投資は、多くのメリットがあります。ここでは、代表的な5つのポイントをまとめました。
メリット(1)売買しなくても毎月収入が得られる
株式投資は、売却益を狙った取引が基本で、原則として売却してはじめてリターンが得られるものです。長期保有目的でない限り、常にマーケットに注視して適切なタイミングで売却しないといけません。株価はリアルタイムで大きく変動するので、取引が行われている午前9時から午後3時まで市場に張り付く必要もあります。本業がある方にとっては苦労も多いでしょう。何より、株価に一喜一憂する生活はストレスになるはずです。配当狙いの株式投資は多額の現預金がある方にとっては有効な投資法ですが、大多数の方にとっては投資原資が限られるためリターンの絶対額としては大きくありません。
対して不動産投資は、売却せずともきちんとした管理運営体制さえ整っていれば、毎月の賃料という安定収入が得られるメリットがあります。残債より低い金額でしか売却できないと、保有中に得て積み上げた収益を失う可能性はありますが、不動産市場の価格変動は株式に比べると非常に緩やかなため、毎日注視する必要もありません。会社員や中小企業経営者、士業の方々など、本業が忙しい方でも取り組みやすい投資といえるのではないでしょうか。私自身、不動産投資を行っていますが、現在の不動産投資に関連する作業時間は月にして数分程度です。それでも口座には毎月賃料が振り込まれ、預金残高が積み上がり続けています。
メリット(2)購入時に借入が可能
不動産投資最大のメリットといえます。株式投資の場合、基本的には自分の手持ち資金で投資をします。FXや先物取引のように手持ち資金の何倍もの額を運用できる仕組みは一部ありますが、あくまで元手は自分のお金です。信用取引はハイリスク・ハイリターンで、それこそ投資期間中は本業に集中できないでしょう。
不動産投資の場合、投資規模が数千万円から数億円になりますが、ほとんどの方は融資を受けて物件を購入します。借入を起こすことでレバレッジがかかり、手持ち資金の投資効率を何十倍にも上げることができるのです。世の中にはさまざまな投資形態があるなか、投資のために金融機関がお金を貸してくれるのは、私の知る限り不動産投資しかありません。これは金融機関が、不動産投資を不動産賃貸事業とみなしており、安定的に収益が上がるため融資したお金の返済も確実な事業と位置づけているからです。投資できる元手が限られる方こそ、不動産投資の借入レバレッジを活用して効率よく投資していかなければ、経済的安定を得ることはできないのです。
メリット(3)創意工夫で収益性を高められる
株式投資やFX、先物取引などは、投資家自らが行動を起こしても、投資対象の価値を高めることはできません。例えば、自動車メーカーの株を保有していたとしても、自分がその会社の車を1台買ったからといって、株価には影響しないでしょう。ブログやSNSでその企業がいかに素晴らしいか積極的にアピールしても、よほど影響力のある方でない限り、株価は一銭も上がりません。これらの投資法では他人（外的要因）に手綱を握られた状態で投資をしているようなものです。
一方、不動産投資は自らの創意工夫で保有物件の収益性を高めることができます。
簡単な例では、入居者に人気のある設備を新規に導入する方法があります。他にも部屋をリフォームしたり、外壁塗装を施したり、募集広告を工夫したり、エントランスなど外構の見栄えをよくしたり、入居者や入居検討者に「住みたい」と思ってもらえるよう努力することで、物件の収益力を上げられるのです。
もう少し具体例を出しましょう。設備としてモニターフォンを設置することで、場合によって月1,000円程度の賃料の値上げが可能になり、年間で1万2,000円収入が向上します。モニターフォンの投資金額が3万円とすると、設備投資の利回りは40％（1万2,000円÷3万円）。賃料が年間1万2,000円増加すれば、売却時に大きな利益を生むことになります。物件売却表面利回りを10％と仮定すると12万円（1万2,000円÷10％）となり、わずか3万円の投資で売却金額が12万円も増加するのです。1戸だと金額が小さいように思えますが、10戸になれば120万円、20戸になれば240万円と売却金額が増加します。
ただし、費用対効果を考慮しなければ管理会社やリフォーム会社が潤うだけで、不動産投資家の利益につながらない可能性もあるので注意は必要ですが、自分のアイデアで保有物件の価値を高められるのは不動産投資だけの大きなメリットといえます。
メリット(4)大きな節税効果が期待できる
不動産投資では安定的に賃料収入が得られますが、得た収入に対して何も手を打たないと納税金額が大きくなり、最終的な手残り金額はわずかとなる場合があります。
以前、面談した物件所有者の場合、賃料収入は年2,000万円を超えていましたが、不動産所得に対し所得税・住民税で400万円を支払っていたため、最終手残りは100万円にも満たない状況でした。個人で収益物件を所有すると、投資規模の拡大によって課税所得が上がり、累進課税により適用税率も上がるため、最終手残りが少なくなるからです。これについては、税金を抑える方法の1つとして資産管理法人の活用があります。法人にすることで、個人の累進課税による税率適用ではなく、有利な法人税率を利用し税金を抑えることができるのです。
しかし法人でなくても、不動産投資では節税・税金のコントロール（タックスマネジメント）が可能です。数ある投資のなかでも、タックスマネジメントができるのは不動産投資くらいです。合法的に節税ができるのは不動産投資のメリットであり、税金のコントロールの巧拙によって不動産投資の成績も大きく変わります。
また、収入に対する節税ではなく、資産に対する節税としても不動産投資は非常に有効です。相続税対策として収益物件を活用することで、相続財産の相続税評価額を大幅に圧縮することが可能となるのです。
メリット(5)管理運営を任せられる体制がある
不動産投資を始めたい方々と話をしていると、「物件の購入」に主眼を置く傾向が強く見られます。その一方、「購入後の管理運営」はあまり重要視しない傾向があります。
ところが、いくら利回りが高く、立地に優れた物件を購入できたとしても、その後の管理運営がしっかりしていなければ、期待する投資成果を上げることはできません。管理の不備で空室が多く発生すれば最終的な利回りは低下しますし、適正な募集ができなければ優良物件でも入居者が決まらない事態も考えられます。だからこそ、物件購入後の管理運営はとても重要なのです。幸いなことに、不動産投資では、管理運営をアウトソース（外部に委託）できる体制が整っています。信頼できるパートナーを味方につけて、保有物件の管理運営を一任すれば、あとは自動的に収益が入ってくる仕組み（＝お金を生み出す装置）を構築できるのです。
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