資産10億円以上の富裕層が実践する一棟不動産投資(中編)
(画像=ZUU online)

保有資産10億円以上の富裕層はドラスティックな資産拡大もしくは相続対策のために、一棟不動産に投資することが多い。マンション一室などの区分不動産は保有資産額に対するインパクトが小さいので、富裕層であればあるほど投資金額が大きくなる一棟不動産に投資するわけだ。

今回は以下のように前編、中編、後編の3回にわけて、富裕層が実践する一棟不動産投資について紹介する。

前編:一棟不動産投資の対象となる物件の収益性、立地、構造、種類、築年数などの選定戦略について
中編:一棟不動産投資成功の鍵である不動産担保ローンの借入戦略と最近の銀行融資事情について
後編:実際の一棟不動産を例にした投資シミュレーションと注意すべきリスク点検の方法について

今回も、日本を始め米国やスイスのプライベートバンクに11年間在籍し、現在は富裕層の資産形成サービスを手掛けている株式会社ウェルス・パートナー代表の世古口俊介氏に話を聞いた。(聞き手:菅野陽平)

世古口俊介
世古口俊介(せこぐち・しゅんすけ)
2005年4月に日興コーディアル証券(現・SMBC日興証券)に新卒で入社し、プライベート・バンキング本部にて富裕層向けの証券営業に従事。その後、三菱UFJメリルリンチPB証券(現・三菱UFJモルガンスタンレーPB証券)を経て2009年8月、クレディ・スイス銀行(クレディ・スイス証券)のプライベートバンキング本部の立ち上げに参画し、同社の成長に貢献。同社同部門のプライベートバンカーとして、最年少でヴァイス・プレジデントに昇格、2016年5月に退職。2016年10月に株式会社ウェルス・パートナーを設立し、代表に就任。2017年8月に内藤忍氏と共同で資産デザインソリューションズを設立し、代表に就任。500人以上の富裕層のコンサルティングを行い1人での最高預かり残高は400億円。書籍出版や日経新聞、東洋経済、ZUUなどメディアへの寄稿を通じて日本人の資産形成に貢献。

収益シミュレーションの必要性

まず大前提として、なぜ収益シミュレーションが必要なのだろうか。「シミュレーションは不動産の投資効果そのものを表している」と世古口氏は指摘する。シミュレーションをかければ、毎年どれくらいの売上や費用が発生し、利益やキャッシュフローが得ることができるかをおおむね把握できる。つまり不動産投資の未来予想図といえる。

このシミュレーションなしに不動産投資を行うことは、天候を予想せず航海するようなものだ。最悪の場合、沈没するリスクがある。不動産投資は借入を伴うので、沈没は破産といえるだろう。

世古口氏は、十分なシミュレーションをせずに無理な不動産投資を行い、破産した投資家を何人も見てきたという。読者の方々は、そうならないよう正しい収益シミュレーションの作り方と想定するべきリスクを学んでほしい。

収益シミュレーションに必要な情報

今回は、世古口氏が代表を務める株式会社ウェルス・パートナーの顧客への不動産提案にて、実際に使用した収益シミュレーションを紹介してもらった。対象となる検討物件の概要とシミュレーションに必要な情報は以下の通りである。

【物件情報】
□東京都中野区(中野駅徒歩3分)
□一棟RC造レジデンス・部屋13室(1K中心)・築14年
□物件価格:2億4,000万円(土地:1億2,000万円、建物1億2,000万円)
□取得時諸費用・税金など:11,372,000円
□自己資金:83,372,000円(諸費用含む)
□借入:1億6,800万円(借入比率70%)・期間33年・金利0.8%
□満室想定年間家賃1,320万円(表面利回り:5.5%)*現状満室
□固定運営費(税金、保険料、管理費など):2,246,000円

上記を踏まえて収益シミュレーションを作成する。不動産投資の収益シミュレーションは、大きく分けて「キャッシュフロー」と「損益計算」の2種類が存在する。キャッシュフローは実際のお金の流れを表している。家賃が入ってきて管理費や固定資産税などを支払い、借入の返済を行ったうえで、手元にお金がいくら残るかが分かる。

損益計算は、売上から費用を引いたその物件投資の利益や損失を表す。会社に例えると決算書の予想である。キャッシュフローとの違いは、主に減価償却と借入の元本返済にある。不動産の建物部分は毎年劣化するので、耐用年数に応じて毎年、劣化価値の分を費用とみなすことができる。この費用を減価償却と呼ぶ。

減価償却は実際に費用としてお金を支払うわけではないので、キャッシュフロー上はマイナスではないが、損益計算上は費用になる。また借入の元本返済はキャッシュフロー上マイナスだが、損益計算上は費用ではないので、損益計算とキャッシュフローは数値が異なり、別々にシミュレーションが必要というわけである。

まずはキャッシュフローのシミュレーションを見てみよう。