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消費税率10％への引き上げ予定、平成27年税制改正予定の直系尊属からの住宅等資金の贈与税の非課税枠の拡大予定の影響で、マンションへの投資を考える人が多くなってきています。今回は、このマンション投資に注目し、人気エリアの展望を検証します。
マンション投資とは
マンション投資の形は2つ、考えられます。１つ目は、取得したマンション を、他人に貸して、家賃収入を得る方法が考えられます。この方法は、家賃収入が毎月、不労所得として見込めるというメリットがあります。この投資の収益性は、この後に触れます利回りという指標に注目する必要があります。
２つ目は、取得したマンションを安く買って、高く売り、売却益を得る方法です。この方法で、売却益が出た場合、譲渡所得というものが発生するので、税金の問題が出てきます。また、売却後の借入金の繰り上げ返済に伴う手数料などのことも考える必要があります。
マンション投資の利回り
マンションの賃貸投資における収益性の指標として、利回りの指標があります。利回りには、表面利回りと実質利回りの２つがあります。表面利回りは、家賃収入÷物件価格×100で求めます。また、これに対して、実質利回りとは、実質の家賃収入÷実質の物件価格×100で求めます。実質の家賃収入は、（毎月の家賃－管理費等）×12か月－固定資産税－都市計画税になります。実質の物件価格は、購入価額＋不動産業者への仲介手数料＋司法書士などへの手数料＋不動産取得税＋登録免許税＋リフォーム費用（必要な場合）になります。
マンションの賃貸投資を行う際には、この実質利回りがどうなるのかを想定しておく必要があるでしょう。実質の物件価格はある程度、固定されるでしょう（中古物件の場合は、リフォーム費用があります）が、実質の家賃収入がポイントになるでしょう。実質利回りを上げるためには、取得したマンションの家賃相場の高いエリアを探すことになるでしょう。駅に近いなどの利便性は、最も注目すべき点といえます。
