REIT人気を支えた好調なファンダメンタルズ

米国REITの好パフォーマンスを支えてきたのが、アメリカの高い入居率と賃料の上昇である。先月発表された、国際ショッピングセンター協会（ICSC）等の調査によれば、2014年のショッピングセンター占有率（入居率）は92.7パーセントと、2008年第2Q以降で最大となり、賃料も3年連続で上昇している。

実体経済の成長の一方で、新規物件の供給が限られていることも一因となっている。住宅に関しても、賃貸志向の高まり（持ち家志向の低下）を背景に米国住宅所有率が下がり続けており、賃貸物件への投資を行う米国REITの追い風となっている。


リーマン前の水準を回復した米国REIT－近い将来、日本もこうなる？

こうした良好なファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）の背景にあるのが、FRBによる歴史的な超低金利政策、量的緩和政策（QE）である。FRBの量的緩和によって演出された持続的な経済成長と雇用改善を背景に、リーマン・ショック以降、ピーク時の３割以下にまで下げたダウ・ジョーンズREIT指数も、本年の１月にはピーク時まで値を回復している。

中央銀行の金融緩和によって歴史的な低金利が続く環境―、それはまさに、現在の日本の姿でもある。しかし、東証REIT指数をみると、アメリカと同じくピーク時の3割程度まで下げたあと、いまだに７割程度までしか戻していない。

アメリカと日本とでは様々に事情は異なるが、金融緩和を開始した時期に大きな違いがある点は否めない。2008年にFRBがQE1に着手した一方で、日銀が金融緩和に本腰を入れたのは2013年である。東証REIT指数がはっきりと上昇に転じたのが、いわゆる「白から黒へ」の日銀総裁交代のタイミングだったというのも印象的である。

あと3割の「伸びしろ」があると見るべきか否か。本場アメリカで起きたことが日本で起こることはよくあるが、REITにおいてもそれは起きるのだろうか？ 実体経済の回復と、金融緩和の継続にかかっているといえそうだ。（ZUU online 編集部）

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