金利返済のみの不動産担保ローンでキャッシュフロー改善
話はこれでまとまるかと思いきや、Aさんのもとに、スイス系プライベートバンクから以下のような提案が届いた。
「それ（上記の資金調達手段）でもマンションは購入できますが、固定資産税や管理費などに加え、毎月の返済だけで約70万円（証券担保ローン10万円＋住宅ローン60万円）ですから、年収1,700万円とはいえ、返済負担が大きくはないですか？ 当社の不動産担保ローンであれば、元本返済ではなく、金利のみ返済すればよいので、キャッシュフローが一気に改善します。1億円はこれまで通り、証券担保ローンで賄ってもらうとして、当社なら残りの2億円を金利0.8％（毎月の返済は約13万円）で出しますよ。これで毎月の負担は一気に3分の1になります」
実は、スイス系プライベートバンクのなかには、元本返済が不要な「不動産担保ローン」を取り扱っているところがある。この不動産担保ローンであれば、約定弁済（期限よりも前に元本を返済すること）ではないので、返済時のリスクは増すものの、スイス系プライベートバンクの言う通り、キャッシュフローの改善が期待できる。ちなみに証券担保ローンも約定弁済ではなく、金利のみ返済すればよいタイプの借金だ。
3億円マンションは買うものとして、あなたであれば、どちらの方法で資金調達するだろうか？
「期限の利益」について確認を 案件自体の再検討も必要に思える
このような状況に対して、筆者は以下のようなアドバイスをした。
●スイス系プライベートバンクの不動産担保ローンは不動産市況がどんなに大幅下落しても「期限の利益」は喪失しない契約になっているか確認すべき（つまり、市況次第でロスカットされてしまう可能性があるかどうか）
●「期限の利益」が喪失しない前提に立つと、コツコツ返すか、最後に一気に返すかの違いなので、経済的には大きな差はないと感じる（金利水準も妥当な印象）
●人間は与えられた環境に適用できる生き物である。メガバンクの住宅ローンでわざと固定費を上げて、限られた可処分所得で生活するほうが、よりリスクは小さいと感じる（住宅ローンの元金返済分＝純資産の増加なので「自宅」という引出困難な定期預金口座に強制積立をしているイメージ）
●スイス系プライベートバンクの不動産担保ローンだと、キャッシュフローがそこまで傷まず、資金効率が上がる一方、返済時のリスクは大きい。都心部物件とはいえ、必ず値上がりするわけではない
●「自社株への自信の有無」も判断要素となる。今後の自社業績に自信がない（＝自社株価がどんどん上がるストーリーは描きづらい）のであれば、リスク許容度は下がるので、メガバンクの住宅ローンがよさそう（反対に自信があるのであれば、スイス系プライベートバンクの不動産担保ローンで資金効率を高める判断もあり）
●そもそも論として「現在の家計状況で3億円マンションを買うべきなのか。もう少しサイズダウンする選択肢はないのか」という大前提の検討は必要に思える。月70万円の住宅費負担となると、毎月の家計がトントンもしくは赤字転落する恐れがあり、証券担保ローンはロスカットの可能性が常にあるため、一定のリスクを感じる。
