5年超保有した物件から順次売却を検討し、株式比率を高めるべき
不動産投資の最大のメリットは、融資というレバレッジをかけることで、資金効率を飛躍的に高められる部分だ。特にDさん夫婦は世帯年収も高く高属性であるため、相対的によい融資条件を期待できるだろう。
上記を踏まえて、筆者はDさん夫婦に以下のようなアドバイスをした。
・収益不動産の現金購入はもう止める（6戸目は買わない）
・収益不動産にポートフォリオが偏っているため、収益不動産から得られる賃料収入を含めて、余剰資金を株式投資に回し、株式の保有割合を段階的に上げていく
・具体的には「毎月50万円」など金額を決めてコツコツと積立投資する
・保有している物件は5年超保有したものから順次1〜2戸の売却を検討する（無理して売る必要はないが、価格次第では利益確定する）
・現在はレバレッジがまったくかかっていない状況なので、マイホーム探しを加速させ、住宅ローンでバランスシート全体にレバレッジをかけることを検討する
決して中古ワンルームマンション投資自体を否定するわけではないが、Dさん夫婦の状況に照らし合わせれば、もう6戸目を買う必要はないだろう。むしろ5年超保有した物件は、順次売却を検討すべきだ。
なぜ5年かというと、5年超保有すれば長期譲渡所得に該当し、利益に対する税率が約20％で済むことに対し、5年未満だと短期譲渡所得に該当し、約39%の税金がかかるためだ。特に2017年に買った最初の物件は、それなりに利益が乗っている可能性がある。まずはこの物件が売却対象になるだろう。
保有物件の売却状況に関わらず、今後は株式資産の割合を段々と高めていきたい。中古ワンルームマンション投資を愛するDさん夫婦の運用姿勢から言って、細かい売買判断が不要な積立投資が性に合っているだろう。
高属性を活かすためにも、住宅ローンというレバレッジを活用したマイホーム購入も検討していきたい。「よい物件が見つかれば」という前提だが、Dさん夫婦の純資産とキャッシュフローを考えれば、1億円を超える物件をフルローンで買って、一気にバランスシートの高さを上げることもひとつの選択肢だろう。
あえて借入を使って購入する選択肢を持つ
今回は「収益不動産の現金購入」に焦点を充てて、Dさん夫婦のポートフォリオ改善を紹介してきた。ケースバイケースではあるものの、基本的には「収益不動産の現金購入」は経済的合理性が低いと考えている（あくまで個人的見解である）。仮に手元に潤沢な現金がある場合でも、あえて借入を使って購入することを検討するとよいだろう。
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