9月18日、野村総合研究所は、2018年および2023年の空き家率に関して、2つのシナリオを発表した。同シナリオでは2023年空き家率について、増加が収束していく場合は約13.7％にとどまり、世帯数が減少し住宅の除却・減築が進まない場合は約21.0％に拡大するという。
このように空き家や空き地が増える中、どのように活用するかが重要になっている。今回は空き地についての活用法を考える。
空いた土地、どう活用する？
どのように土地を活用するのが得策だろうか？
この様な悩みの多くは遺産相続により生じるかもしれない。または、競争入札等の理由により土地を取得した場合かもしれない。今後、新しく鉄道や高速道路が通る、ショッピングセンターが建つなどの、土地の価格が見込める場合は更地のままでよいだろう。今回は税金の話を交えて土地の活用方法を紹介する。
土地を持っているだけであっても固定資産税が生じる
金融資産等と異なり、土地を所有していると評価額に応じて固定資産税が生じるのだ。基本的に1.4％の自治体が多いが、自治体によっては2.1%もの固定資産税が発生することもある。固定資産税を算出する際に用いられる土地の評価額に関しては、簿価より低くなっている。更地の場合、簿価の75％ぐらいになるのが適当だ。
賃貸マンションを建てた方が固定資産税が減るケースがある
次は、建物の評価額を下げる方法だが、保有している更地に建物を建てることが挙げられる。特に賃貸マンションの場合、簿価の約25％に下がる。建物部分に関する固定資産税が必要になるが、こちらも賃貸マンションは優遇されており、一般的に賃貸マンションを建てた方がトータルの固定資産税が安くなる傾向にある。
その他、住宅用地に対する課税標準の特例、新築住宅の税額の軽減措置と言う制度が設けられており、これらの制度を活用することにより、固定資産税を大きく減らすことが可能となる。しかし、最も固定資産税が安くなるのが賃貸マンションだ。と言うのも、賃貸マンションはぜいたく品としての意味合いが薄く、配慮が受けられるからだ。
賃貸マンションにより家賃収入が望める
賃貸マンションを建てるメリットはもう1つある。それは、毎月の家賃収入である。しかし、確実に入居者があらわれる様にするには建てる時に注意点がある。まず、利便性が高い地域ほど家賃収入が望める。特に4LDK以上のマンションは希少性が高いのか、簿価の割に高い家賃が得られる可能性が高いといわれる。逆にワンルームマンションを作る場合、純粋なワンルームより1K間取り、ユニットバスではなくバス・トイレ別の方が人気である。
宅地化する時の注意点
宅地化する場合、一定の用件がある点に注意して下さい。まず、土地の用途が決められている場合、思い通りの建物が建てられるとは限らない。例えば、2階建て以下、3階建て以下、オフィスビル限定、農地限定、等の制約だ。また、地域によっては上限となる容積率と高さが決まっており、あまり大きな建物が建てられない（ただし、東京23区と京都市以外ではまず問題にならない）。思い通りの建物が建てられるかどうか役所に出向いて確認しておき、若しも制約が厳しい土地の場合は売ってしまった方が得策だ。宅地化する際、地震に備えるため、耐震性に優れた業者に依頼するべきだ。そのために地震保険があるが、制度の都合上購入額の50％しか補償されない。
結論として、更地のままにしていては高い固定資産税がかかってしまう反面、賃貸マンションを建てることができれば、固定資産税が安くなるなど節税にもなり、かつ毎月家賃収入を得ることができる。宅地化する際の、リスクなどもあるため一概には賃貸マンションがよいとは言えないが、税金についても考えよりよい資産運用が大切になってくる。
（提供：不動産 online)
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