大手住宅メーカー「サブリース契約」を目的にアパート建築をすすめる

そのため大手住宅メーカーは、この節税ロジックを使って地主にアパート建築の営業を仕掛けてくる。また、貸家建付地評価と借家権の控除については、アパートだけではなく店舗や老人ホームといった賃貸物件であれば同じ効果が発揮される。しかしながら店舗やオフィスといった賃貸物件は、よほどの好立地でないとテナントがつかず、賃貸事業そのものが成立しない。

一方で居住用アパートなら、住宅地であれば基本的には事業として成立し、さらに住宅メーカーの子会社と「サブリース契約」を結ぶこともできる。サブリースとは、転貸を目的とした一括借り上げ制度のこと。賃貸経営のプロである会社が包括的な管理を行うことで、所有と経営の分離が具現化。賃貸経営に不慣れなオーナーでも、一定の賃料が保証されるので安心して取り組める事業となるわけだ。


知っておきたい住宅サブリースの注意点

しかしながら、賃料保証付きのサブリースだからといって安心はできない。マスターリース会社はオーナーにとって直接の賃借人となるが、普通は借家契約であれば借地借家法上、オーナーに対してマスターリース会社からの賃料減額は認められてしまう。そのため建築後、空室が相次ぎ、マスターリース会社の賃料減額を受け入れた結果、建物建築費の借入金が払いきれず、最終的に土地建物を手放すといった事例もよく見られる。その際、空室もあり、一部に借家人が残っているアパートは市場の流通性が低く、売却価格も安くなる。

一般に相続税対策は、資産の評価額を下げることに重点をおかれるが、このように「評価を下げる」=「売却価格を下げる」ということを認識しなければならない。せっかく資産価値が高かったものを、わざわざアパートを建てることによって資産価値を下げてしまった、という結果に繋がりかねないため注意が必要だ。住宅メーカーはアパートを建てさせたいがために、必死で営業をしてくるであろう。しかしながら、本当にその立地でアパート経営が将来的に成り立つのかどうか、周辺の人口推移や空室状況などを踏まえながら、きちんと判断することが重要である。

（ZUU online）

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