住宅ローンの借り換えとは
現在住宅ローンを利用中の方なら、「住宅ローンの借り換え」という言葉を一度は聞いたことがあるだろう。その内容は至ってシンプル。住宅ローンを新たに申込み、そのローンで現在利用中の住宅ローンを返済するというものだ。住宅ローンは金利や生命保険の形態、手数料の問題、支払のしやすさ等その形態や取扱の金融機関により多種多様となっている。
数千万円を何十年もかけて返済する住宅ローンは、新規貸出先に苦慮する銀行にとっては「よい商品」だ。そのため民間の金融機関はこぞって住宅ローンの取り込みに力を入れ、商品開発にも力を注いできた。数年前の住宅ローンと比較すると実にさまざまなサービスが登場し、ネット銀行の住宅ローン参入も実現した。ネット銀行の一番の特徴は何より金利が安いこと。支店を持たないビジネスモデルのネット銀行は、それまでの一般銀行の常識では考えられない金利を提供してきた。
加えて住宅ローンの金利は過去最低を更新し続けている。「一番安い金利で借りた」「一番利用しやすい銀行から借りた」と思われるものでも、現在の住宅ローンの借り換えによってかなりの金額を得する可能性は十分あるのだ。
住宅ローン借り換え 判断基準とは？
住宅ローンは家計の中心となるくらい存在の大きいものだ。借り換えの検討により取扱銀行そのものを見直すことを視野に入れて考えると、そのメリットは測り知れない。例えば、現在の勤務先から給料振込ができない銀行の住宅ローンを利用しているがために、毎月わざわざ給料振込口座から返済口座へ現金を移したり振り込んだりしているという方は多いはずだ。
一見して些細なことに思われるが、その手続きを20年、30年行うとなると、かかる手間は莫大なものになる。それを、勤務先が給料振込可能な銀行の住宅ローンに借り換えできるとしたらどうなるだろう。もし給料振込口座から返済口座へ振り込んでいるのであれば、手数料も必要がなくなるのだ。住宅ローン借り換えのメリットは返済金額を見直すことが一番大きいが、銀行そのものを変えることによるメリットもたくさんあるのだ。
上記の例を見てみよう。返済口座に毎月振込をする手数料が540円かかっていたとすると25年で総額は162,000円。ローンのみの問題ではなくなってくる金額だ。銀行もさまざまな商品を取り扱うようになり、以前は変額保険や投資信託などを取り扱うようなことは考えられなかったが、今や窓口で当たり前に販売されている。
現在銀行では、住宅ローンを利用することにより様々な特典を用意しているが、大手銀行が必ずしも良いというわけではなく、自分の状況なども考慮しながら最適な銀行を選ぶことが大切だ。住宅ローンの借り換えも、銀行のサービス内容やその利便性から総合的に判断するのが重要となる。
住宅ローン借り換え 手続きの流れとは？
では、住宅ローンの借り換えの手続きについて述べていこう。
住宅ローンの借り換えといえどローンに変わりはなく、審査も当然行われる。初めて住宅ローンを借りた時と同じような書類が必要だと思っていいだろう。
ほとんどの場合、住宅ローンの借り換えにより銀行を変えることとなるため、審査基準も以前の銀行と同じというわけにはいかない。以前と変わらない申込内容でも審査に落ちるかもしれないし、逆に以前は通らなかった銀行の審査に通ることもありうる。基本的に審査が厳しい銀行のその傾向は変わらないが、審査基準は時と共に変化するもの。その厳しい基準の銀行も経営戦略として住宅ローンの取り込みを図っている可能性だってある。
住宅ローンの借り換えを進めるには、まずはやはり審査に受からないことには始まらない。現在は「事前審査制度」というものがあり、手軽なものではネットで必要事項を入力して送ると数日で結果が通知されるところもある。 審査が受かる見込みがあれば、正式に申し込みをして契約となる。ちなみにどの銀行でも申込から契約までの間に、最低一度は銀行もしくは司法書士の所に出向く必要はあるが、一度の訪問のみで済ますことが可能であるので、それほど大きな手間とはならないだろう。
一般的に住宅ローンの借り換えが煩雑になるのは、不動産の登記が絡むためだ。しかしローンを組んだ当初と違い借り換えでは不動産の購入は発生しないため、前回ほど手間はかからないだろう。契約が済み登記まできちんと整えば、あとは借り換えた銀行の住宅ローンを毎月支払っていくこととなる。
数百万円もの節約が！？計算して確かめてみよう
現在利用中の住宅ローンが以下のような条件であったとする。
現在残高：26,422,614円
現在金利：2.5％
残存期間：25年
返済金額：118,536円
今後の総返済金額；35,560,880円
ここから金利1.2％の住宅ローンに借り換えを検討する場合、借り換えにかかる費用は大まかに以下のようになる。
印紙代：20,000円
保証料：450,000円
手数料：30,000円
登記費用
登録免許税（抵当権設定費用）：100,000円
抵当権抹消費用：15,000円
司法書士報酬：50,000円
これはあくまで目安であり、保証料や手数料は銀行によりかなりのばらつきがある。登記費用についても、司法書士報酬は自由化されているため定額ではない。上記の例では諸費用が合計で665,000円かかることになるが、この費用は借り換えの住宅ローンに上乗せして申し込むことも可能だ。もちろん手持ちの現金で支払うこともでき、その方が借入金額を安く抑えられ、総支払金額も低くなる。
ここでは住宅ローンに上乗せして計算してみよう。すると現在残高と諸費用の合計で27,087,614円となり、分かりやすく2,710万円で借り換えることにする。その場合の借り換え後は以下のようになる。
借入金額：27,100,000円
金利：1.2％
返済期間：25年
返済金額：104,604円
総返済金額：31,381,253円
総返済額はいずれも金利が最後まで変化しないものとして計算しているため、単純比較はできないが、それでもその差は4,179,627円と大きくなる。
おすすめ住宅ローン借り換え会社を紹介
前述のとおり、住宅ローンは銀行によりさまざまであり、その住宅ローンを取り扱う金融機関そのものも多様だ。そのため借り換えの住宅ローンを考えるときには、それらを総合的に考えて選ぶべきだろう。今回は、いくつか住宅ローンおすすめ会社を紹介していこうと思う。
【イオン銀行】
まずは、イオン銀行住宅ローン。お勧めする最大の理由は金利の低さだ。変動金利だが条件を満たせば年0.57％で、全国どこの地域からでも申し込み可能。インターネット利用の定期預金で平均の年利が0.5％という時代に、同程度の金利で申し込める住宅ローンなのだ。
その他、イオンでの買い物が5％割引などの特典も付いており、家族連れの方にもうれしいサービスとなっている。
【住信sbi銀行】
次に住信sbiネット銀行。全体的に金利が低めとなっている。また万が一、指定された病気でご自身が就行不可能となった場合、ローン返済が免除となる8疾病保障が無料付帯であるのも安心だ。
【ソニー銀行】
オリコン満足度ランキングNO.1のソニー銀行も、多くの方に人気のおすすめ会社だ。実質金利0.539％はトップクラスの低金利である。また、通常だと数十万円近くする事務取扱手数料が43,200円と、かなりお得なものとなっている。
【新生銀行】
充実したサポートサービスを提供しているのが新生銀行だ。オプションサービスとして安心Ｗパックを付けることができる。これは、共働きで忙しい方に対し、病児育児、家事代行サービスを専門スタッフが代行してくれる。また、安心保障付団信が付随されていることも魅力の1つだろう。
借り換えを考える時、やはり一番気がかりなのは審査に受かるかどうかだろう。肝心の審査に受からなければ借り換えのメリットを受けることはできない。先ほども述べたが住宅ローンの申し込みには事前審査制度が設けられ、手っ取り早く審査結果を知ることができる。通常はネットで必要事項を記入すれば済むため、申し込みも実に簡単だ。この事前審査の段階で、一つの銀行に絞らず複数の銀行に申し込むことをお勧めしたい。銀行によって審査基準の厳しさにはかなりの差があり、一度に複数銀行の手続きをした方がいらぬ手間暇が省けるためだ。
今現在住宅ローンを利用している方、この機会に現状の金利や返済金額、そして取引銀行そのものの利便性を見直してみてはいかがだろうか？
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