住宅ローン,金利,繰り上げ返済
(写真=Thinkstock/GettyImages)

人生で一番大きな買い物と言われるマイホーム。これだけ大きな買い物となると慎重に計画を立てて購入したいものだが、中には衝動買いでマイホーム購入に踏み切ったがゆえに、住宅ローンの手続きで失敗することもある。


住宅ローンとは?

住宅ローンとは、家を買うにあたって銀行などの金融機関から受ける融資のことだ。銀行はあなたに代わって一括でハウスメーカーや工務店に支払いを行い、立て替えてもらった金額に利子を付けた額を20年、30年という長い期間をかけて毎月返済していくという仕組みだ。

金利部分の金額も少しの違いが大きな差を生むので、購入金額のどのぐらいを住宅ローンでまかなうのか、金利は変動金利か固定金利なのかしっかり検討しマネープランを立てる必要がある。

事前に考えておきたいマネープラン

住宅ローンを組む時のリスクは、借入額が数千万円と高額で、返済が20年、30年と長期間にわたることだ。しかし、マイホームを購入すると住宅ローンの支払いだけでは終わらない。今まで住んでいた賃貸住宅とは異なり、固定資産税や修繕費などのランニングコストも必要になってくる。

一般的なファミリー物件で考えてみると、マンションであれば年間で50万~70万円程度、一戸建てでは年間40万〜50万円程度必要になる。住宅ローンを組んだ毎月の返済額と今までの家賃が同じだとすると、相当な負担となってしまい、そのために教育費や老後資金の準備ができなくなる可能性もでてくる。

そればかりか、住宅費の確保すら難しくなるかもしれない。住宅ローンを組む前にはこのような見えにくいお金の流れも含めてマネープランを考えなければならない。

例えば35歳で年収430万円の会社員がいると仮定する。借入額は年収の5倍程度だとすると、大事なのは毎月いくら支払えるかということ。住宅ローンの返済額は月収の2割までが良いとされているので、2000万円を35年固定金利で返済すると、毎月約6万円(金利1.5%で試算)の返済となる。

住宅ローンを金利で比較する

20年前は8%といわれていた長期金利。2016年に日銀が採用したゼロ金利政策の影響もあり、過去にないほどの超低金利となっている。住宅ローンは長期間の借り入れを行うのでその時の金利ももちろん大切だが、少し長い目で住宅ローンの返済を考えよう。現在は超低金利だが20年も30年もこの低金利が続くかどうかわからないのだ。

住宅ローンの金利には大きく分けて固定金利と変動金利がある。

固定金利とは

固定金利というのは借り入れ開始から返済まで最初に決めた金利で返済するというものだ。5年固定、10年固定、フラット35などの種類がある。市場の金利は常に変動しており、契約時より数年後に金利が安くなることもあるが、逆に市場の金利が上がっても当時の金利を維持することができる。

変動金利とは

一方、変動金利は半年に一度利率が見直される金利で、固定金利よりも金利が安いことが魅力だ。金利が安くなって行く時には負担が減るが、逆に金利が高くなると利息分だけを支払っている形になり返済期間が延びる恐れがある。一方で、借り入れ額が少なく短期間返済を計画している人や、借り換えを考えている場合にはメリットとなる。

固定金利と変動金利の違いは

固定金利と変動金利では金利差が大きく異なる。仮に借入額2500万円を35年で返済すると仮定する。固定金利であるフラット35の金利が1.35%、変動金利の金利が0.54%で計算した場合、固定金利の毎月の返済額は7万5000円程度、変動金利の毎月の返済額は6万5000円程度となり、その差額は1万円ほどになる。

確かに変動金利の方が月々の支払いは安く感じるかもしれない。しかし、変動金利はこの先10年後金利が上がると月々の返済額が8万円や9万円になる恐れもある。短期の返済であれば変動金利は得だが、15年、20年の長期スパンでローンを組む場合は固定金利の方が返済の計画が立てやすく安心して返済することができる。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは、住宅ローンの支払い中に余剰資金が確保出来た場合、ローンの返済額を前倒しして支払う方法だ。例えば、住宅ローンを組んだ3年後に100万円の資金が出来たとする。この余剰資金を住宅ローン返済に回すという形で行う。月々10万円の返済だった場合、たった10ヶ月分と思ってはいけない。

この返済はローンの金利部分ではなく元本部分に充てられる。住宅ローンの返済初期はほとんどが金利部分であり、返済初期に行えば行うほど大きな効果を発揮する。100万円の繰り上げ返済で総支払い額が165万円安くなることもある。そうすると65万円分得したことになる。

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と言って月々の返済額は変わらず完済までの期間が短くなるタイプのものと「返済額軽減型」と言って借入期間はそのままで毎月の負担を軽減するものの2種類のタイプがある。

大きく支払額を減らせるのは期間短縮型だが、余剰金を全て繰り上げ返済に回すと突発的に大きな出費が発生した時に対応できなくなってしまう。また、繰上げ返済したいが、子供の成長に伴って今後出費が増えそうだという場合は月々の支払額を抑えることができる返済額軽減型を選ぼう。

知っておきたい!住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンの借り換えとは、既に住宅ローンを借りている今の住居に住み続けることを条件に、現在より有利な条件の住宅ローンに変更することだ。現在の住宅ローンは歴史的に見ても低い水準で推移している。高い固定金利で住宅ローンの借り入れをし、返済を行なっている場合は借り換えをすることによって数百万円の違いが出てくる。しかし、借り換えには手数料が必要になるので、下記の条件に当てはまる場合に検討するのをおすすめする。

  1. 住宅ローンの残高が1000万円以上ある。
  2. 返済期間が10年以上残っている。
  3. 借り入れ前と借り入れ後の金利差が1%〜5%以上ある。

一部例外もあるので、シミュレーションをして本当に得になるのか調べてみよう。

また、借り換えをするには審査が必要になる。いくら金利が安くても審査が通らなければ借り換えをすることはできない。転職をした、年収が減ったなど、以前住宅ローンの借り入れを行った時から経済状況が変わっている時には注意しておこう。

審査に通らない?住宅ローンの審査基準

住宅ローンを利用するにあたり絶対避けて通れないのが審査だ。この審査ではいったい何が審査されているのだろうか。審査には金融機関が行う事前審査と信用保証会社が行う本審査がある。審査基準はその金融機関によって異なってくる。しかし、共通して見られる項目もある。

まず見られるのが借り入れ金額の設定。年収いくらの人が返済期間何年で、金利何%でいくらを借り入れをするかだ。つまり、貸したお金がきちんと返済されているかどうかが見られる。審査に通りやすくするためにはどんな点に留意すればよいのだろうか。

金融機関が審査時に利用するのが信用情報だ。これには勤務先や転職回数公共料金の支払い情報やクレジットカードの利用履歴が含まれる。この信用情報に傷がついていないことが大切だ。クレジットカードの支払いを遅延、未払いしたことがあったり、公共料金を支払い忘れていたことがあったり、スマホの利用料を滞納したりしていると審査で落とされてしまう。

さらに、パートナーが知らない間にカードローンで借り入れをしていたり、子供が家族カードを勝手に作っていて支払いが遅れていたりする場合でも、本人の信用情報に直接影響してしまうので注意が必要だ。

住宅ローンは税金控除になる

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローンの残高の1%が、その年の所得税から10年間控除される制度のことだ。一般のサラリーマンの場合は、所得税は給与から源泉徴収される。その場合は確定申告を行うことによって、すでに納めている税金が戻ってくることになる。

控除額の計算だが、住宅ローンの年末残高の1%の金額が所得税から戻ってくる。そして、年末残高の1%より所得税が少なければ残りの金額は住民税から差し引かれる。年間控除額は最高40万円となっているが、自分が支払うはずだった所得税や住民税が控除されるので常に最高額の40万円が控除されるわけではない。

住宅ローン控除には適用される条件があり、返済期間10年以上の住宅ローンを利用することや所得が3000万円以下であることといった条件がある。中古物件やリフォームなどにも条件が合えば適用される。注意したいのは、住宅ローン控除の適用期間中に繰り上げ返済等をして、総返済期間が10年を切ると、控除対象から外れてしまうことや、金融機関からの借り入れに対してのみ有効で、親戚や親からの借り入れは適用されないということだ。

住宅ローン控除は、自動的に適応になるわけではなく、購入した住宅に入居した翌年の確定申告で申告する必要がある。

ローンを比較検討する時に気をつけたい注意点とは

住宅ローンを選ぶ時に気をつけなければならない注意点がある。

家賃と同額で返済可能という言葉は疑おう。よく不動産会社のチラシには住宅ローン返済シミュレーションと家賃との比較が載せられる。しかし、そのシミュレーションは細かい設定がなされずに計算されていることが多い。実際に計算してみると、ボーナス併用での支払いが設定されていて思ったよりも支払いが高くなることがある。

また、20年後、30年後も払い続けられるかも考えることが必要だ。低金利時代には借りなければ損なような気がするが、このままの低金利がずっと続くかどうかはわからない。金利が1%上がるだけでも数百万円の違いが出ることを覚えていなければならない。

最後に、考慮する対象から外してはいけないのが諸経費だ。住宅ローンを利用するにあたり、必要なのは金利だけではない。保証会社への保証料や印紙税や事務手数料などを含めると諸経費も200万円ほどかかる。住宅購入となるとその他引っ越し費用や家具、インテリアなど家本体以外の費用もある。

そういったものもすべて含めてトータルでいくら支払わなければならないのかよく計算しよう。

住宅ローンを相談するなら

生涯で一番高い買い物である住宅。そのほとんどが住宅ローンを利用しての購入となる。その大きな買い物を初めて利用するとなると自分だけでは不安になるものだ。やはり近くで実際に相談できる人がいれば心強い。どこに相談すればよいのだろうか。

相談先には銀行の担当者、FP(ファイナンシャルプランナー)、不動産会社の担当などがある。それぞれに特徴がありニーズに合わせて相談する対象を使い分けよう。

まず、銀行の担当者はローンの申し込みや審査を行っているので一番相談しやすい窓口だ。自分の年収からどのぐらいの範囲で借り入れが出来るのかも安心して相談できる。

次に、FPだ。金融知識の専門家であるFPは有料であるものの住宅購入や住宅ローンに直接関係していない立場なので、第三者の意見として安心して聞くことができる。利用したことのある知人の紹介などが一番だが、インターネットを利用して比較しながら探すのも良いだろう。

最後に、不動産会社の担当だ。購入したい物件が決まっていれば有力な相談先となる。親身になって相談に乗ってくれ懇意にしている銀行も紹介してもらえるかもしれない。しかし、安易に相談してしまうとより高い商品を勧められたり、後々返済に苦しむような返済プランを勧めらたりする、といったリスクもある。

これまで住宅ローンにおけるマネープラン、金利、繰上げ返済、借り換え、審査基準、税金控除、注意点、相談先の8つの点について考えてみた。住宅ローンは返済期間が長いので、タイミングや金利1%の違いが将来500万円、600万円の違いを生む。すぐに住宅購入の意思がなくても、子供が生まれた、進学した、親と同居することになったなどライフイベントの節目で突然住宅購入の必要が必要になることもある。そんな時に慌てないように今から情報収集しておこう。