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予算決め4つのステップ

住宅購入を「年収」で決めると失敗する理由 安心できる借入額はいくら?

住宅を購入する際、立地や間取り、設備など検討するポイントはいくつかあるが、最も重要な条件の一つが「予算」である。

よく銀行や不動産会社の言われるままに物件価格を決めて購入しているケースを見受けるが、そのほとんどが「年収」から購入価格を決めている。しかし、「年収」から購入価格を決めてしまうと、多くの場合、予算オーバーの物件を購入してしまうことになる。将来的に、住宅ローンの支払いが厳しくなったり、子供の教育費が捻出できなくなったりと、ライフプラン計画が崩れる原因となることが多い。

住宅購入後、安心できる予算の考え方

安心して住宅購入をすることができる予算はどのように考えたらよいのだろうか。住宅購入を検討している会社員Aさんを例に、マンションを購入するケースを考えていこう。

・年収:700万円
・家族構成:本人、妻、子供1人(小学生)
・貯蓄額:預貯金1,000万円
・生活費:月30万円
・家賃:月13万円
・予定しているライフプラン:2年後に車の買い替え

予算は「頭金+住宅ローン借入額」で決まる

予算は、用意できる頭金と住宅ローン借入額の合計で決まってくる。予算決めのステップは以下の4つに沿って考えていこう。

①:用意できる頭金の金額を決める
②:確実に払える月々の返済額を考える
③:安心して払える借入額を計算する
④:①の頭金と③の借入額を足して予算を出す

まず1つ目は「頭金の決定」で、2つ目に「確実に払える月々の返済額」を家計から考え、3つ目に確実に払える月々の返済額から「安心して返せる借入額」を逆算し、1つめの「頭金」と3つ目の「借入額」を足した金額が予算となる。

頭金として用意できる金額を把握する

まず①の「頭金」だが、今ある貯蓄をすべて頭金にまわしてはいけない。病気による休職や失業など万が一のことが起こった時のための「緊急予備資金」や、買い替え予定の車の購入代金など、「手元に残すお金」は確保しておきたい。

緊急予備資金は、会社員であれば生活費の3ヶ月?6ヶ月程度、自営業であれば1年程度が目安となる。生活費30万円のAさんであれば90万円?180万円ほどを目安に手元に残しておきたいものである。

また融資事務手数料や保証料、団体信用生命保険料、登記費用など、物件価格の7%?10%かかる「諸費用」も一般的に現金で支払うため、手元に残しておく必要がある。例えば、物件価格が5000万円の場合は350万円?500万円ほどの諸費用が必要になるのだ。

住宅ローン「返せる金額」で考えることが大事

住宅ローンは、金融機関から「借りられる金額」ではなく、「返せる金額」にすることが最も重要なポイントである。

「借りられる金額」は年収から決まってくる。

年収700万円の場合、約5000万円まで住宅ローンを借りることができる。※金利1.2%、35年返済、元利金等返済、ボーナス時加算なし、返済負担率(年間返済額の年収に占める割合)25%の条件で試算。

上記条件の場合、月々の返済金額は14万5851円になる。

しかし、年収700万円の人すべてが14万5851円の住宅ローン返済をしていけるかというと違うはずだ。家族構成や年齢や車の有無や貯蓄額などで異なってくるはずである。それでは、「返せる金額」はどのように考えるとよいのだろうか。

返せる金額は家計のバランスで決まる

まず、確実に返せる月々の返済額を家計の中から考えてみる。持ち家の場合は賃貸と違って毎年固定資産税を支払う。マンションを購入する場合には、住宅ローンの他に管理費や修繕積立金や駐車場代などランニングコストを考慮する必要がある。

Aさんが現在借りている家賃は月13万円である。新たに購入するマンションの管理費が月2万円、修繕積立金が月1万円、駐車場代が月1万円、固定資産税が年間18万円(1ヶ月あたり1万5000円)とする。また、これまで住宅取得用に貯蓄できていた金額が月3万円とすると、確実に払える月々の返済額は下記の計算式で算出できる。

家賃13万円+住宅取得用貯蓄額3万円-管理費2万円-修繕積立金1万円-駐車場代1万円-固定資産税1万5000円=11万5000円

この金額こそがまさにAさんが返せる月々の金額となる。月々の返済額が11万5000円の場合、金利1.2%、35年返済で借入額3940万円となる。すなわち、Aさんの場合は3940万円が安心して返せる借入額となる。借りられる金額5000万円とは1060万円もの開きがあるのである。

住宅購入を考え始めたら、住宅展示場などに行く前に、まずは予算をしっかり考えておきたい。何十年もの長期間にわたって返していくものであるからこそ、家計の中での返済可能額はいくらなのか慎重に見極めたいものである。

竹内道子 FPオフィス道~michi~ 代表
証券・保険・不動産販売および独立系FP会社で経験を積み、ファイナンシャルプランナーとして独立。資産運用・老後資金・住宅ローン・保険などライフプラン実現に向けた相談に年間300組以上受ける傍ら、企業従業員や一般消費者に向けてマネープランなどのセミナー講師を務める。机上の空論ではない実務経験に基づいた問題解決・夢の実現を強みとする。

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