住宅ローンの借り換えを検討している人は、変動金利か固定金利のどちらを選択するのか悩むところだろう。変動の方が借入当初の支払額は少ないが、金利上昇リスクがあるためだ。変動金利と固定金利の選び方は、将来的に繰り上げ返済する可能性や、今後の金利情勢などと勘案して考えたい。
固定金利と変動金利、利用者が多いのは
住宅ローンを選ぶ際、金利の低さを重要な指標とする人は多い。住宅金融支援機構の「民間住宅ローン利用者の実態調査」（各年度第1回）によると、調査第1回目の2012年度から2017年度まで、住宅ローンを借りる決め手となった理由の1位は金利の低さである。
一般に変動金利は固定金利より金利が低く、例えば2018年11月1日時点の三井住友銀行における金利プランでは、変動金利型の適用金利は年0.525～0.725％である。保証料込みにしたとしても0.2％上積みで0.725～0.925％だ。
一方、三井住友銀行の全期間固定金利だと年1.57％以上で、保証料を含めれば1.7％以上になる。フラット35は2018年11月時点で1.450～2.070%だが、やはり変動金利よりは高い。こうした金利の違いは、金利の低さを重視する利用者の選択に一定の影響を及ぼしている。
実際、同調査を参考に各年度のローンタイプ別利用割合をみると、変動金利はおおむね3割5分から5割の範囲を推移しており、ほかよりも比較的高い。変動金利をベースに、ある一定期間のみ固定金利とする固定期間選択型金利を変動金利に含めれば、6割から9割近い利用割合となる。
固定金利は1割台からときに4割近くを占めた年度もあるが、平均して変動金利ほど利用割合は高くない。このように直近6年間の傾向としては、固定金利より変動金利を選ぶケースが多くなっている。
固定金利と変動金利 返済額の比較
当初の金利のまま、固定金利と変動金利を借りたケースを比較してみると返済額の差は歴然だ。ここでは固定金利の商品を金利1.450％のフラット35、変動金利は民間の銀行住宅ローン商品、金利は三井住友銀行を参照して0.725％とする。ともに借入額は3500万円、返済期間は35年、ボーナス返済分は考慮せず、返済方法は元利均等返済だ。
1.450％と0.725％はフラット35の固定金利ならびに三井住友銀行の変動金利として定められている適用金利のうち、2018年11月時点で最も低い金利である。後者においては0.625％が最低であるが、保証料を含めて0.725％としている。フラット35は保証料不要のため含めていない。
これを基に計算してみると、固定金利の場合の返済額は月に約10万6000円、総返済額は約4465万円となる。変動金利の場合だと月に約9万4000円、総返済額は約3964万円だ。
月々の返済額は変動金利の方が固定金利より低く、12,000円ほどの差がある。以後変動金利などに変化がなければ総返済額には約501万の差が生まれる。
ただ固定金利と変動金利の根本的な違いは、固定金利では通常全期間の金利があらかじめ決まっているのに対し、変動金利は借入時より後に金利が変わる可能性があることだ。将来の金利動向次第では当初の率より高くなり、その程度によっては固定金利よりも総返済額が増えてしまう。
