2020年4月1日に改正民法が施行されました。今回の改正内容は、不動産投資家にとって大きな影響があります。この記事では、改正民法のうち不動産投資にかかわる内容をピックアップしてわかりやすく解説します。不動産投資家はもちろん、これから不動産投資を始めようと考えている人も参考にしてみてください。
不動産投資にかかわる改正民法のポイント
1.原状回復義務
賃貸契約が終了し、退居する際には、借主は借りていた物件を元の状態に戻す義務があります。これを原状回復義務といいます。
原状回復の範囲については、法律上明確に定められていないことから、これまで、借主と不動産オーナーの間で度々トラブルが生じてきました。今回の民法改正では、原状回復義務の範囲が明確に定められたため、今後はトラブルが減少すると予想されています。
不動産オーナー、借主のそれぞれが義務を負うのは、下記のような内容です。
不動産オーナーの義務：通常損耗・経年劣化に当たるもの （例）家具の設置跡、カーペットのへこみ、テレビ・冷蔵庫を置いていた箇所の黒ずみ（電気ヤケ）、地震などやむを得ない事態で破損したガラス、鍵の取り換え費用
借主の義務：通常損耗・経年劣化に当たらないもの （例）引っ越し作業で生じた傷、手入れ不足や誤った使い方による設備の破損、タバコの匂い、ペットのひっかき傷やしみついたにおい
不動産オーナーとしては、借主が原状回復義務をおうものに関しては忘れずに退去時に請求するとともに、通常損耗・経年劣化に該当する部分については、請求しないよう注意しましょう。
不動産投資にかかわる改正民法のポイント
2.連帯保証人の保護
これまで、家賃の滞納や破損が生じた場合、連帯保証人が全額を保証していました。しかし、金額が高額になり、連帯保証人の負担が大きすぎることが度々問題視されてきました。
こういった背景を踏まえ、今回の民法改正では、連帯保証人が保証する金額について極度額（限度額）が設定されました。
不動産オーナーとしては、今後は家賃の滞納や破損を放置せず、速やかに対処することが大切です。もし金額が極度額を超えてしまった場合、それを超える部分については泣き寝入りするしかありません。
家賃の滞納については、不動産管理会社に依頼すれば、滞納が解消されるようサポートを受けられるケースがほとんどです。自分で物件を管理しているという人は、不動産管理会社の活用を検討しましょう。
また、極度額を定めていない保証契約は無効になります。極度額について明確に「〇〇円」と記載しておかなければなりません。これから不動産投資を始める人や、新しい入居者と契約する不動産オーナーは、契約内容をチェックしましょう。
不動産投資にかかわる改正民法のポイント
3.修繕権
賃貸物件で雨漏りが生じた場合などでは、借主は不動産オーナーに修繕を求めるのが通常です。これまでの法律では、物件は不動産オーナーの物なので、借主が修繕することは認められていませんでした。そのため、不動産オーナーが修繕に応じない場合、不便な状態で生活を続けざるを得ないケースが発生していました。
そこで今回、借主保護の観点から、借主に修繕権が認められました。しかし、だからといって不動産オーナーの修繕義務がなくなるわけではありません。修繕義務者は不動産オーナーなので、費用は不動産オーナーが負担することになります。
今後、借主から修繕の依頼があった場合は、慎重に対応することが求められます。
また、借主の修繕権が認められたからといって、借主の非によって発生した修繕費まで、不動産オーナーが負担する必要はありません。借主に修繕を求められた場合、修繕が必要になった理由などを速やかに確認し、修繕内容や修繕費、修繕の時期などを協議しましょう。
これらの改正内容は不動産経営に大きく影響します。しっかりと内容を確認した上で、適切な対応をしていくべきでしょう。
（提供：マンション経営ラウンジ）
