賃貸と持ち家のどちらが得かという問題は、昔から語られている定番のテーマといえます。金銭面と生活面の両面からさまざまな角度でいろいろな見方ができる上、専門家の間でも意見が分かれているのが現状です。
持ち家を老後の資産として価値があるものと捉えられるのか、家賃や住宅ローンを生涯コストとした場合にどちらが得なのか、両者の比較問題を投資家目線で考えてみましょう。
賃貸のメリット・デメリット
賃貸のメリット・デメリットについてそれぞれ確認してみましょう。
賃貸のメリット
金銭面における賃貸のメリットとしては、家を持つことで発生する固定資産税や都市計画税などを支払わなくてよいことが挙げられます。住宅設備が壊れたり、建物が古くなったりしても、修理代は一般的に大家の負担です。住まいにかかる費用としては、基本的に毎月の家賃しか発生しないと考えてよいでしょう。
住まいに飽きたり近隣とのトラブルが発生したりした場合に、いつでも引っ越しできることも、生活面における大きなメリットです。また、家族構成やライフスタイルに合わせて部屋数を増減したり、居住地を変えることができるのも、賃貸の良さといえるでしょう。
賃貸のデメリット
一方、デメリットとしては、家賃を一生支払い続けなければならないことが挙げられます。ローンの支払いに終わりがある持ち家と違い、賃貸の場合は年金暮らしになっても家賃を支払い続けなければなりません。退職して年金以外の収入がなくなると、賃貸契約の更新を断られる恐れもあります。
内装・間取り・設備などを、自分で自由に決められないことも、デメリットといえるでしょう。リフォームはもちろん、壁紙を張り替えたり壁に釘を打ったりすることも、基本的には禁止されています。退去時に原状回復する前提で暮らさなければならないことは、人によってはストレスになり得る要素です。
持ち家のメリット・デメリット
続いて、持ち家のメリット・デメリットについて考えてみます。
持ち家のメリット
金銭面における持ち家のメリットとしては、住宅ローンを完済した後に、住居費の負担が軽くなることが挙げられます。老後のキャッシュフローはかなり良くなるでしょう。また、持ち家は資産になることも大きなメリットといえます。売却したり貸したりすることで、現金の収入を得ることが可能です。住宅ローン控除など、住宅を購入することに対する各種優遇制度もあります。
また、住宅ローンに加入すると、多くの場合、団体信用生命保険（団信）にも同時に加入します。これは、住宅ローンの名義人が返済中に亡くなった場合、ローンの返済が免除されるという制度です。 万が一のときに家族に資産を遺せるため、生命保険代わりとして利用できます。
生活面では、間取りや設備などを自由に決められることがメリットです。賃貸に比べて質の高い住宅に住めることや、リフォーム・立て替えができることも、持ち家の良さといえるでしょう。
持ち家のデメリット
一方、住宅ローン以外のコストが比較的高いことは、大きなデメリットです。固定資産税や都市計画税、住宅の維持費、マンションの場合は管理費・駐車場代・修繕積立費などもかかります。ライフスタイルや家族構成の変化に合わせて、簡単に住居費を下げられないこともデメリットといえるでしょう。
その他、近隣トラブルや転職などの際にも引っ越しが難しいことや、持ち家を売りたくても売れないケースがあること、変動金利でローンを組んだ場合に金利上昇のリスクがあることなども、デメリットとして考えられます。
賃貸と持ち家における生涯コストの考え方
賃貸と持ち家にかかる住居費は、家賃と住宅ローンだけではありません。賃貸は管理費・駐車場、更新料などが発生する場合があり、引っ越す際は都度敷金や礼金が発生するでしょう。持ち家も、ローンの頭金や登記時の諸費用・各種税金・リフォーム費用などがかかり、住宅ローン控除などの優遇制度で税金が戻る場合もあります。持ち家でもマンションの場合は管理費・駐車場代などがかかります。
仮に、家賃と住宅ローンを同じ金額として生涯コストを比較しても、その他の変動要素が多すぎるため、どちらにも得をする可能性があるでしょう。持ち家が資産になるとする場合でも、収入を生み出す不動産として活用できるのは、その時の資産価値次第ということになります。
「2019年問題」の影響とは。持ち家の資産価値が下がる？！
投資の観点から賃貸と持ち家のコスト差を比較する場合は、昨今不動産業界で話題となっている「2019年問題」の影響も考慮する必要があるでしょう。2019年問題とは、「日本の世帯数は2019年を境に減少傾向となり、住宅価格に大きな影響を与える」というものです。
世帯数が減ると必然的に空き家が増え、住宅の供給過多状態となるため、賃貸・持ち家ともにコストが下がります。持ち家の場合は資産価値が下がり、賃貸の場合は家賃が下がることが予想されているため、将来的には賃貸の方がコスト面で優れていると考えることもできるのです。さらに、東京オリンピック以降は、日本の地価が大きく下がる可能性も指摘されています。
家を購入して儲かるかどうか、という「不動産投資」の観点から考えてみると、35年もの債務を負って家を買うことは大きなリスクがあると言えるかもしれません。一括で住宅購入できる場合はよいですが、家を買うのに多くの人は住宅ローンを利用します。
投資の基本は、買った資産からどのくらいの「運用益」が得られるかと、最後に売却した場合にどのくらいの「売却益」が出るか、この投資額（買った時のトータル金額）に比べて高いか安いかで成功か否かが決まります。持ち家の場合は、自分が住むための家なので「運用益」は得られず、売却益のみが投資へのリターンとなります。
価値が下がり続ける可能性がある持ち家のローンに一生分の稼いだお金を払い続けるより、賃貸を選んだ上で家賃を「生活するためのコスト」と割り切り、住宅ローンで借りるはずだったお金を別の投資案件につぎ込んだ方が得であるとも考えられるでしょう。
ライフスタイルや価値観も考慮して選ぼう
賃貸と持ち家にかかる生涯コストで比較した場合、老後にどちらが得をするかという観点から考えれば、持ち家の資産価値次第ということになります。住居費の負担はキャッシュフローであることに対し、持ち家を資産と考えることはストックの側面をもっています。
ただし、住居費は住む家によって大きく変わるものであり、将来的な住居費の支払期間も不確定です。ライフスタイルや価値観など、精神的な側面や生活面での安心感なども十分に考慮することが大切だといえるでしょう。（提供：Wealth Road）
