本記事は、岡本康氏の著書『FIREできる不動産投資3つのルール』（standards）の中から一部を抜粋・編集しています。
優良物件を選別するための3つのルール
キャッシュフロー投資法のルールはたったの3つ
キャッシュフロー投資法のルールは、「200万円ルール」「100万円ルール」「50％ルール」の3つになります。これらのルールは投資の基準です。この基準を超える物件のみに投資を行うのがキャッシュフロー投資法のルールとなります。
▶（1）200万円ルール 難易度：★★★☆☆ リスク：★★★☆☆
（※難易度は物件を見つける困難さで、リスクは投資のリスクです）
◎ルール：満室時のキャッシュフロー・ベンチマークが200万円以上の物件に投資をする。
200万円ルールは、他のルールに比べて投資のハードルが一番低い設定となっています。築浅で融資年数が25年以上であれば、投資を検討します。また、すでに満室の物件や、駅が近くて比較的容易に満室にできる物件であれば、200万円ルールで物件を検討する戦略です。
＜200万円ルールで検討する物件＞
- 都心部
- 融資年数が25年以上
- すでに満室か過去2年以内に満室だったことがある
- それほど空室が多くない
- 多額の修繕費用がかからない
- 駅に近い
▶（2）100万円ルール 難易度：★★★★☆ リスク：★★☆☆☆
◎ルール：空室率15％時のキャッシュフロー・ベンチマークが100万円以上の物件に投資をする。
100万円ルールのハードルは、200万円ルールに比べて厳しく、50％ルールに比べて容易です。融資年数は20年以上が望ましいです。シミュレーションで返済比率に注意してください。特に返済比率が55％を超えるときは要注意です。
＜100万円ルールで検討する物件＞
- 都心部からそれほど離れていない
- 融資年数20年以上
- 家賃次第で満室にできる
- 過去3年間で満室になったことがある
- それほど空室が多くない
- 多額の修繕費用がかからない
▶（3）50％ルール 難易度：★★★★★ リスク：★☆☆☆☆
◎ルール：満室時のローン返済比率が50％以下の物件に投資をする。
最も条件が厳しいルールです。しかし、まずはこの基準を超えた物件の購入を目指しましょう。なるべく最初の1棟は、50％ルールで物件を手に入れたいところです。
200万円ルールの基準に当てはまる物件を探せたら、50％ルールをクリアできるように価格交渉をしましょう。
50％ルールをクリアできる物件であれば、銀行の融資評価もよいと思われるので、フルローンの可能性があります。
このルールをクリアする物件に出会ったら、直ちに現地調査も含めて検討を進めましょう。調査と同時に銀行への融資の打診をするとよいでしょう。
ただし、慎重な検討が必要な場合は次のような物件です。
「空室が多くて空室が修繕されていなくてボロボロ」
「屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕が必要」
「エレベーターの寿命が来ている」
こうした多額の費用が発生しそうな物件について、あなたに賃貸経営の経験がない場合には、見送るのもひとつの手です。
このような物件の場合には、満室にするのにかなりの時間を要することと、工事費用の妥当性を判断できるかどうかが心配されます。
＜50％ルールで検討する物件＞
- 融資年数15年以上
- 家賃次第で満室にできる
- それほど空室が多くない
- 多額の修繕費用がかからない
ブルー・ソリューションズ株式会社代表取締役。
営業系の転職を4回経験。不動産投資を知り勉強を始め、2021年3月に会社員生活に終止符を打ちFIREを達成。
不動産の投資総額約10億円、FIRE時点での年間キャッシュフローは8桁、保有する不動産以外の金融資産は9桁達成。友人と不動産投資家のための優良物件選別システムを構築した。
優良物件選別システムは、日本初のAIを使った不動産投資に特化した情報解析システムで、Web上に公開されている数万件の不動産物件情報の中から希望するスペックの物件を抽出することができる。このシステムを使い不動産投資家に優良物件情報配信サービスを提供している。
現在は不動産資産管理会社と不動産情報解析サービス会社を経営。不動産投資で資産を築く投資家のためにノウハウを伝えて、FIREするためのサポートを行っている。※画像をクリックするとAmazonに飛びます
