毎年3月に発表される公示地価は、土地売買の指標として利用されます。公示地価を知っておけば、不動産投資において参考にしたり、地価の値動きから世の中の流れを読んだり、とさまざまな形で活用することができます。今回は、公示地価についてと、時折比較される基準地価や路線価との違いもあわせて解説します。
公示地価とは？土地の売買で参照される理由
公示地価とは、国土交通省が発表する公的な土地の評価額です。毎年1月1日時点で評価され、3月下旬に公表されます。土地の評価にあたっては、不動産鑑定士2名以上が鑑定評価を作成します。
日本は資本主義であるため、土地の売買取引も、需要と供給の市場原理にのっとって価格が決定されます。そのため、公示地価がそのまま土地の売買価格に反映されるというわけではありません。
しかし、土地の売買価格を決めるための指標として利用されることが多いのも事実です。場合によっては、売り主に金額を提示された時、買い主側が公示地価をもとに価格交渉に持ち込むことも可能です。
こういった背景から、公示地価は不動産の売買市場において、参考として引き合いに出されることがしばしばあります。また、公共事業のための用地買収価格は、公示地価をもとに決める必要があります。
地域全体の不動産価値を見極めるうえでも、公示地価は1つの指標となります。過去10年の公示地価の推移を見れば、その地域の盛衰や景気動向など、さまざまな情報を読み取ることができるでしょう。
公示地価と基準地価・路線価の違いは？
不動産評価においては、公示地価以外にも、基準地価、路線価といった指標があります。
基準地価とは、国ではなく都道府県が調査した土地の評価額のことをいいます。基準地価は毎年7月1日時点で評価され、9月下旬に公表されます。評価にあたっては、不動産鑑定士1名以上が鑑定評価を作成します。
評価方法は公示地価とほぼ同じですが、公示地価で評価されなかった地点が、基準地価では評価される場合があります。
また、公示地価と基準地価で同じ地点を評価している場合、半年間でどのように評価額が推移したかを知ることができます。売買取引のタイミングに応じて、公示地価と基準地価のうち、直近の評価額を利用するといいでしょう。
路線価とは、国税庁が決める評価額です。路線価は、土地の贈与や相続が起きたタイミングで、贈与税・相続税を計算するために用いられます。
路線価は毎年1月1日時点で評価され、7月1日に公表されます。評価額は、公示地価や実際の売買取引の事例などをもとに、総合的に決定されます。一般的に、公示地価の8割程度に設定されていることがほとんどです。
路線価は、土地が面している道路ごとに定められます。実際に土地を評価する場合は、路線価に土地の面積をかけ、土地の形状による調整率などを乗じて評価額を計算します。
また、固定資産税の金額を決める固定資産税評価額は、路線価をもとにして計算されます。固定資産税評価額は、公示地価の7割程度が目安といわれています。
公示地価・基準地価・路線価の利用方法は？
公示地価や基準地価は、売り主が土地の価格を決めたり、買い主が投資判断をしたりするうえで、1つの目安になります。土地の売買を行う時は、土地の公示地価や過去の売買状況を調べ、価格設定や価格交渉で活用しましょう。
公示地価や基準地価は、国土交通省の土地総合情報システムで確認できます。不動産鑑定士の鑑定評価書も見ることができるので、目を通してみると参考になるかもしれません。
相続税対策として不動産投資をする時は、路線価が参考になります。現預金を不動産に変えた場合、どのぐらいの相続税の節税効果があるのか、路線価をもとに評価して判断しましょう。
しかし、実際の売買取引の実態と、路線価の評価額があまりにもかい離している場合、実際の売買取引の実態で評価されることになります。路線価による評価額が必ず適用されるとは限らないので、税理士などの専門家に相談しながら、慎重に投資判断をすることが大切です。
（提供：マンション経営ラウンジ）
