現物資産である不動産は、金融資産などと比較して、一般的に「不況に強い」と言われている。この不動産を自身のポートフォリオにどのように組み込んでいくべきだろうか。
年収2,000万を超える「新富裕層」に向けて不動産を活用した資産形成の提案を行っているプラン・ドゥのオーナーコンサルティングチームのシニアマネージャーを務める河合氏が解説する。
2011年新卒でプラン・ドゥに入社以来、中古RC造一棟モノの収益マンションに特化し、オーナー様の資産コンサルティングを始め、賃貸募集や、管理まで幅広く業務を経験。
【取得資格】
宅地建物取引士、上級相続支援コンサルタント、賃貸不動産経営管理士、マンション管理士、競売不動産取扱主任者など
不動産投資に必要なのは「じっくりと経営していく」というスタンス
不動産は、かなり「好き・嫌い」が分かれる投資法だと思っています。
株や投資信託は、その時々の価格がわかりますし、流動性も高く、売ろうと思えばすぐ売ることができます。一方で、不動産は価格が明確に定まっていない部分もありますし、保有している間は、じっくりと経営していくというスタンスが必要です。
弊社は、中古の郊外一棟RCをお勧めしていますが、1棟目から大きなリスクをとるようなご提案をすることはありません。しっかりとリスクヘッジをした上で、我々が提案している方法が自分にあうかどうか確かめていただくといったイメージです。現在、持っている株などを現金化して不動産購入にあてるかどうかは、個々人の状況次第です。
既に不動産を所有していて買い増しをされるという方については、収益性と資産性のバランスを考慮した上で、ご提案しています。例えば新築物件を多く持っている方であれば、新築は土地が狭く、評価が低い場合も多いので、「土地の評価がしっかりとした物件を購入しましょう」という話をさせてもらうことが多いです。
一方で、築古物件を多く所有している方に対しては、修繕費がかかるので、一度1〜 2件売却して新しい物件を購入するという選択肢も出てきます。このように全体として、バランスを取るようなご提案をさせていただく場合が多くなっています。
また、不動産の場合、「無理をしてでも買いたい」とお考えになる方もいるので、ご自身の資産背景や中古物件の場合に必要になる修繕費などについて十分にご説明した上で、提案するようにしていますね。一般的な不動産会社の中には、修繕費や保守管理費といった費用がシミュレーション上、見えづらくなっている場合もありますが、弊社の場合は、しっかりとリスクヘッジをしながら無理のない範囲の買い進めを大前提とするという点は意識しています。
不動産投資に不可欠な「チームビルディング力」
現在は、「不動産を所有して短期で売却すれば利益がでる」という時代ではありません。不動産投資の王道は、「長期間、物件を保有して、入居者にも長く住んでいただき、継続的に家賃収入を得ていく」という手法です。
じっくりと長期で利益を生み出すためには、管理会社に加えて、税理士や弁護士といった専門家、さらに施工会社といった関係者と協力しながら賃貸経営を進めていくチームビルディング力が必要になります。そのため、「自分の力だけでなんとかしよう！」という思いが強すぎる方には、あまり向いていないという側面はあるかもしれません。
また、我々は投資として考えた際のポートフォリオに加えて金融機関からの融資を受ける際のバランスシートに関しても考慮するようにしています。資産管理法人で物件を購入する場合でも、個人のバランスシートが整っていなければ融資がおりることはありません。
そのため、不動産投資は、物件のご提案に加えて、金融機関のアレンジといった要素も必要になってくるのです。なので、私たちは、そういった資産運用のポートフォリオに加えて、バランスシートの確認、金融機関との調整までトータルでご提案させていただくことが多いですね。
