年収2,000万を超える「新富裕層」に向けて、「中古・郊外・RC」一棟モノマンションを活用した資産形成の提案を行っているプラン・ドゥ。同社では、資産性と収益性にすぐれた物件をどのように仕入れているのだろうか。仕入れを行う際のポイントについてオーナーコンサルティングチームの中原氏が解説する。
【取得資格】
宅地建物取引士,賃貸不動産経営管理士
仕入れの大きなポイントの一つは「入居者目線」
現在は変わってきている部分もありますが、そもそも郊外型の1棟物件を中心に取り扱ってきている企業は多くありません。そのため、弊社は様々なご相談をいただくことが多くなっています。
例えば、「親から譲り受けたもののどう管理すれば良いか分からない」「管理会社がうまく機能せず空室が多くなってしまった」といった相続の案件や、「法人が寮として利用していたが半分くらい空室になってしまったので売却したい」といった案件です。最近でも、平成初期に建てられた戸数60程度のRC造の物件について、弊社にご相談いただいたケースがありました。
仕入れを行う際には、当然現地に物件を見にいくことになりますが、この現地調査は社長と仕入れ部署のマネージャーが行います。机上の数字だけではなく、「実際にこの建物に住みたいと思うか」という視点から、修繕の必要性や周辺環境などをチェックします。こうした「自身が入居者になった場合にどう感じるか」という点を非常に重視していますね。
販売業者としての視点だと、「修繕費がいくらぐらいかかるのか」「どの程度の値段で売れるのか」といった考えになりがちですが、投資物件といえども入居者の方々の暮らしがあってこそ成り立つものです。そのため、弊社が管理物件として入居者に提供する際に重要となる周辺環境なども重要なポイントだと考えています。
そのほかにも、接道や道路幅、修繕が必要な場合は再生後のイメージなどについても考慮しています。
管理会社としてのノウハウをフル活用
また、弊社は管理会社として現在1500戸程度の物件を管理しています。これは「1500世帯の入居者のニーズが集まっている」ということもできます。そのため、「こういう物件ならば、ここを修繕することで人気が出るだろう」「こういう物件ならこういうトラブルが起きそうだ」といったノウハウが蓄積しているのです。逆に言うと、一見問題がありそうな物件であっても解決する手段を持っているということでもあります。
最近の事例で申し上げますと、半地下の物件があります。半地下の物件は、水関連のトラブルが起こりやすいという欠点があります。その物件も、ゲリラ豪雨によって1階部分が浸水してしまい、部屋が悲惨な状態になってしまったという過去がありました。こうした物件も弊社が購入して、リフォーム工事を行うと同時に、自治体にかけあって浸水を防ぐための排水ポンプや道路の工事といった対策を打ち、現在は高稼働の状態が維持されています。
このように弊社が修繕を進めることによって資産性や収益性が改善すると言う事例はほかにもあります。これはすでに弊社の管理を外れてしまった物件ですが、購入してリノベーションを行う際に、あえて濃淡を付けたというケースもあります。つまり、一部は予算をかけて大きくリノベーションをする一方で、残りはそこまで手を加えず原状回復程度にとどめるといったやり方です。この物件では、予算を掛けた部屋は相場よりも高い家賃で入居者がつく一方で、残りの部屋も社宅として利用するという法人に契約していただくことができました。
このように、物件の「どのような点が、どういった方々に響くのか」というノウハウの蓄積が弊社にはあるのです。これらの多くは、実際に多くの物件の売買や管理を手掛けてきたプロでなければ分からないものでしょう。弊社では、こうした「プロならではの視点」を踏まえて、新富裕層の皆様方に物件をご提案させていただいております。
