基礎から学ぶ減価償却　オフィスの保有で税対策は可能か？

減価償却とは、車や備品など時間が経過するにつれて価値が下がっていく資産の費用を分割して経費計上することです。会計を行ううえでは、必ず理解しておく必要があります。減価償却を行うことによりタックスメリットの効果を上げることができるため、仕組みについてしっかりと押さえておくことが大切です。減価償却の仕組みを知ることで業務の効率化につなげることも期待できるでしょう。
減価償却の対象となる資産には「不動産」も含まれます。今回は、減価償却についての基礎や計算、不動産の減価償却などについて解説します。

1.減価償却とは

減価償却とは、購入した資産を毎年一定額ずつ費用計上していくことです。そのため消耗品のような少額資産は原則減価償却の対象とはなりません。減価償却は、まとまった金額の資産を購入した際に毎年一定の価値が減少する「資産」としてとらえており減少していく価値を毎年「費用」として計上することです。資産と費用については、以下のように解釈することができます。

• 資産：収益を上げるためにこれから使うもの
• 費用：収益を上げるためにすでに使ったもの

例えばパソコンや机などはこれから使うもののため、「資産」です。一方、広告宣伝費や何かを修理した場合の修繕費などはすでに使ったもののため「費用」になります。

1-1.減価償却の必要性

減価償却を行うことにより資産を取得した際の一時的な支払いを分割して一定の期間にわたって費用とすることができます。例えば資産の取得額を一括で費用として計上してしまうと取得した資産の額にもよっても異なりますが極端に経費が増えてしまい赤字となってしまいかねません。もちろん確定申告の際には赤字部分を繰り越すことができますが赤字を繰り越せる期間は上限が決まっています。

そのため金額が大きい場合は費用を分割計上したほうが早期に黒字化することが期待できるでしょう。また赤字のままの状態が長期間継続していると金融機関から融資を受けようとしても断られる可能性が高くなります。なぜなら赤字が続いている場合、金融機関は返済能力が低いと評価するからです。万が一の際でもスムーズに資金調達できるようにするために減価償却の会計処理は正しく行いましょう。

1-2.減価償却における関連用語

実際に減価償却の会計処理を行う際には、会計上および税務上のさまざまな専門用語が出てきます。はじめて減価償却の処理を行うとき困らないよう減価償却における関連用語についてきちんと理解しておきましょう。

・減価償却資産
減価償却の対象となる資産のことです。一般的には、不動産などの建物やその付属設備、車両、機械装置など経過によって資産価値が減っていく資産が該当します。

・取得価格
減価償却の対象となる資産を取得するために要した価格のことです。減価償却の計算をするうえで必要になります。資産そのものの価格だけでなく資産を取得するために発生した購入手数料などの金額も含むため注意しましょう。

・耐用年数
減価償却する際に「何年で償却していくか」を示しているのが税法上の耐用年数です。対象となる資産ごとに耐用年数が決められているため、法定耐用年数ともいわれます。減価償却の計算においては、法定耐用年数を使用します。

・償却率
減価償却費を計算する際に使用する数値で法律によって決められています。償却率は、後述する減価償却の計算における定額法および定率法で異なるのが特徴です。

・償却限度額
減価償却資産の償却限度額の計算方法によって算出した、その事業年度において減価償却費として計上できる額のことです。ちなみにこの償却限度額については平成19年度税制改正により、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになるとともに、新たな償却方法として、従前における計算の仕組みとは異なる定額法や定率法などが導入されました。また、平成23年12月の税制改正により、平成24年4月1日以後に取得をされた減価償却資産に適用される定率法の償却率については定額法の償却率を2倍した償却率に引き下げられていることも覚えておきましょう。

1-3.減価償却の対象となるもの

減価償却は、基本的に取得価格が10万円以上で時間の経過によりその価値が減少するものが対象です。ただしその定義に当てはまっていても減価償却の対象とならない資産もあります。主な「減価償却の対象となるもの」「対象とならないもの」は以下の通りです。

2.減価償却の計算

減価償却をする際には、どのような計算をすればよいのでしょうか。ここからは、減価償却の計算方法について解説します。減価償却の計算方法は「定率法」「定額法」の2つです。

2-1.定率法による計算方法

例えば購入価格300万円（耐用年数5年）の機械を取得したとします。国税庁によると2012年4月1日以降に取得した資産の償却率は0.4、改定償却率が0.5、保証率は0.108です。1～5年目までの減価償却費の計算は以下のようになります。

1年目の減価償却費は300万円×0.4＝120万円となります。2年目は、購入価格の300万円から1年目の減価償却費を引いた180万円（300万円－120万円）に償却率0.4を乗じて計算した180万円×0.4＝72万円がその年の減価償却費です。3年目以降も同様に購入価格からこれまでの減価償却費を引いた残りの額（これを未償却残高といいます）に償却率を乗じて計算していきます。

4年目以降は、償却保証額の32万4,000円よりも償却額が少なくなるため、改定償却率0.5で算出。5年目は、残存簿価が1円となるため、減価償却額は32万3,999円です。

2-2.定額法による計算方法

例えば新車を240万円（耐用年数6年、償却率0.167）で購入したケースで計算してみましょう。

240万円を6年で経費計上していくため、1年間の減価償却費は240万円×0.167＝40万800円です。毎年40万800円を費用として計上していくことになります。6年目は未償却残高が39万6,000円となり残存簿価1円とするため償却額は39万5,999円です。また個人事業主などで自宅と事務所を兼用している場合は、その事業割合に応じて按分して減価償却費を計上することもできます。

機械や車などの減価償却の計算については、その取得価格の全額をもとに計算しますが、不動産の場合は少し異なります。不動産の減価償却費の計算においても、取得価格に償却率を乗じた形で求める点は同じです。しかし土地は償却できない資産となるため注意が必要です。そのため取得価格はあくまでも建物部分と解釈してください。例えば建物（木造）の取得価格が2,000万円の場合で確認してみましょう。建物の法定耐用年数は、構造によって決まっており木造であれば22年です。耐用年数内であれば減価償却を行うことができます。

償却率は、2007年4月1日以降に取得した自宅であれば定額法で計算するため、償却率は0.046です。例えば自宅の3割を事業用として利用している場合は（2,000万円×0.046）×0.3＝27万6,000円となり、この金額を毎年減価償却費として費用計上できることになります。

2-3.耐用年数とは

上述したように減価償却の計算上必要となる耐用年数は、建物の構造や設備の種類、用途などで個別に定められています。減価償却の対象となる主な資産の耐用年数は、以下の通りです。

3.法人の減価償却

減価償却は、法人と個人で取り扱いが異なります。ここでは、その違いについて確認していきましょう。

3-1.任意償却とは

任意償却とは、法人だけに認められている制度で「償却期間内（耐用年数期間内）であればいつ減価償却してもよい」ということになっています。つまり取得した年度に減価償却費として費用計上する必要はなくその後も償却期間内であればいつでも好きなときに減価償却費として計上することが可能です。任意償却を使うことで赤字回避へつなげられることはメリットといえるでしょう。

ただし銀行からの融資を受けたいがために故意に費用計上せず黒字に見せるなど悪質な場合は、粉飾決算と見られる場合もあるため注意が必要です。

3-2.個人と法人で違う減価償却

個人の減価償却は、すべての資産において原則定額法です。しかし法人で償却方法を選択していない場合、機械や車両、工具や備品については定率法で計算します。定率法を利用することで早期に多くの金額を減価償却費として計上できる点がメリットです。しかし個人では原則としてその恩恵を受けることができません。

もちろんこれはあくまでも原則のため、個人でも定率法を利用したい場合は届け出を行うことで定率法を使って減価償却を行うことも可能です。個人と法人の減価償却方法の違いについて以下に分かりやすくまとめますので参考にしてください。

3-3.減価償却のメリット

法人であれば事業年度の利益に応じた法人税を納めることが必要です。利益の計算では「費用をどのくらい算出できるか」で受けられるタックスメリットが変わってきます。法人税対策として減価償却を行うことは、法人の決算上重要なことです。例えば300万円で新車を購入したとしましょう。新車の耐用年数は6年、定額法であれば償却率は0.167、定率法であれば0.417です。

減価償却の計算が個人と法人でどのように変わるのか計算してみましょう。

・個人の場合の減価償却
個人では、原則定額法を利用して計算するため、300万円×0.167＝50万1,000円を6年間にわたって経費計上することが可能です。取得した年度は月割りにする必要があったり最終年度は1円を備忘価格として残したりと細かい決まりがありますがここでは年初から取得し最終年度に備忘価格1円を残すものとして計算します。

備忘価格とは残存価格ともいい固定資産を減価償却するにあたり最終年度にその固定資産が残っている場合、その価値を0円にすることはできませんので、多くの場合は1円に設定しています。

・法人の場合の減価償却
法人の場合は、原則定率法を使って算出するため、取得した年度の減価償却費は300万円×0.417＝125万1,000円です。取得した年度の減価償却費だけでもかなりの違いが出ることが理解できるのではないでしょうか。2年目は300万円から前年度の減価償却費を引いたものに償却率を乗じて計算するため、（300万円－125万1,000円）×0.417＝72万9,333円を経費計上できます。

法人の場合、定率法で減価償却することで2年目までの償却額を大きく増やすことが可能です。このように固定資産取得から早期で多額の経費計上ができるため、法人税額の減少へとつながります。

3-4.減価償却の注意点

減価償却費の計上しすぎは注意が必要です。なぜなら法人は利益を上げるのが目的のため、減価償却することで毎年利益を計上できないのでは問題があるからです。タックスメリットにばかり目を向けすぎるのもよくありません。特に決算書に利益額ははっきりと残ります。そのため本来なら利益が出ているにもかかわらず赤字になってしまうのでは不本意です。

法人としてどれだけの利益を上げることを目標としているのかをしっかりと把握し影響しない程度で減価償却を行っていきましょう。

4.不動産の減価償却

不動産の減価償却で重要なポイントの一つは、上述したように「土地は減価償却の対象とならない」ということです。そのため減価償却の計算の対象となるのは建物の取得費用のみとなります。また不動産の減価償却では、取得した時期によって計算方法が異なることにも注意が必要です。2007年の税制改正に伴い以下のような計算式を用いることになっています。

【2007年3月31日以前に取得した建物】
・旧定額法を利用する場合：取得価格×0.9×旧定額法の償却率
・旧定率法を利用する場合：取得価格－前年度までの償却累計額×旧定率法の償却率

【2007年4月1日以降に取得した建物】
・定額法の場合：取得価格×償却率
・定率法の場合：取得価格－前年度までの償却累計額×償却率

1998年の税制改正により1998年4月1日以降に取得した建物については旧定額法のみの選択です。また2016年の改正では、2016年4月1日以降に取得した建物付属設備および構築物についても定額法しか選択できなくなりました。このように「取得した時期によって定額法と定率法を選択できる」「計算式が異なる」といった点をしっかりと理解しておくことが大切です。

また中古物件を購入した際の耐用年数の計算についても理解しておきましょう。中古物件の耐用年数については、物件が法定耐用年数の上限を超えているかどうかで変わってきます。例えば法定耐用年数の上限を超えている中古物件の場合、耐用年数の計算式は「法定耐用年数×0.2」です。まだ耐用年数内の中古物件の場合は「（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×0.2）」となります。

不動産の場合は、他の固定資産と比較して耐用年数が長い傾向です。そのため売却の際には減価償却を反映させた帳簿価格で売却時の価格を決めます。その際、土地については減価償却がないため、取得時の価格がそのまま反映される点は押さえておきましょう。また建物については取得価格から売却日までの減価償却累計額を引いたものが売却価格です。法人の場合は、建物の売却価格に消費税がかかることも覚えておきましょう。

4-1.法人が不動産を購入するメリットはあるのか

減価償却という視点で考えると、法人が不動産を購入するメリットは思ったほどないといわれています。なぜなら不動産は法定耐用年数が最大50年とかなり長くその間の償却額もそれだけ少なくなるからです。そのため法人の場合は、自社で使う目的で不動産を取得するよりも賃貸経営などの目的で取得するほうがよいでしょう。賃料収入を得ることで利益につなげることが期待できます。

法人が不動産を取得する際に享受できるメリットは、取得にかかる不動産取得税や登録免許税を経費計上できることです。個人の場合はこれらを経費計上することができないため、法人特有のメリットといえます。減価償却は、耐用年数が短いほど経費計上できる金額も大きくなる傾向のため、恩恵を受けやすくなるでしょう。

そのため新築など耐用年数が長い物件を購入した後のタックスメリットは「取得した金額が大きいわりにあまり効果が期待できなかった」という結果となりかねません。例えば企業が5,000万円の鉄骨鉄筋コンクリート造の不動産を購入したとします。事業用の場合の耐用年数は50年で償却率は0.020のため、毎年の減価償却費は5,000万円×0.02＝100万円です。

この100万円という減価償却費は、500万円の機械（耐用年数5年、償却率0.200）を購入した場合と変わりません。ただこれは新築の不動産を購入した場合の計算です。そのため中古の不動産を購入し耐用年数を減らすことでメリットにつなげることは期待できます。例えば上述した企業が5,000万円の鉄骨鉄筋コンクリート造で築年数15年の中古不動産の購入へ切り替えたケースを想定してみましょう。

中古物件の耐用年数は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」で計算されるため、この場合は「（50年－15年）＋15年×0.2」となり38年です。耐用年数が38年の場合、定額法の償却率は0.027のため、毎年の減価償却費は5,000万円×0.027＝135万円となります。このように新築の物件を購入した場合よりも減価償却費は35万円多くなるのです。

そのため法人が不動産を購入する場合は、新築という概念ではなく既存のものを有効利用する考えにシフトしたほうがタックスメリットを受けやすいでしょう。

5.CRE戦略における不動産の有効活用とは

CRE戦略とは、経営の一つとして自社の不動産を有効活用することです。不動産の活用方法には、単に保有するだけではなく売却したり貸したりするものもあります。それ以外にも最近注目されている不動産投資という方法もあるでしょう。活用の方法によっては企業の価値を高めたり地価下落リスクへの対応策としたりすることが期待できます。

そのため地域経済の再生といった社会的なメリットにつなげる活用方法を見出すことが今後の重要な課題といえるでしょう。例えば工場跡地や古い社宅などの遊休資産がある場合は積極的に売却し利益を生み出すことも方法の一つです。このような活用は、不動産を所有していなければできません。また活用方法についても経済の動向を見据えることが重要です。

「いかに消費者の意向に沿った活用ができるか」が企業の評価の指針となります。いくら有効活用といっても社内やグループ企業内のみで活用していたのでは意味がありません。自分たちの会社が「今後の日本経済をどれだけよくできるのか」についてイメージしながら活用方法を生み出していきましょう。

5-1.不動産の有効活用で得られるメリット

不動産の有効活用で得られるメリットは、「売却」「賃貸」などさまざまです。例えば売却を選択した場合、売却で固定資産を現金化することができるため、キャッシュフローの改善につなげることが期待できます。さらに事業承継対策としてのメリットもあります。保有している資産が遊休資産の場合は、事業承継の際の企業評価を下げることにつながるでしょう。

いざ不動産を売却しようとしてもすぐに売れない可能性もあります。今後の事業承継を考えるためには、購入の時点からできるだけ価値の下がらない物件を選ぶとともに、不動産の売却を計画的に実施することが大切です。また「賃貸」においては、活用していない土地や建物などを貸すことで不動産を手放すことなく収入を得ることでメリットが享受できるでしょう。応用として「事業用定期借地権の設定」や「建物付き借地権の設定」などが挙げられます。

広大な土地であれば事業用定期借地権、建物付き借地権であればテナント収入の確保も期待できるでしょう。近年は、リースバックといった資金確保の方法も広まってきています。法人におけるリースバックとは、事業用の不動産を売却しそのまま賃借料を払い続けながらその不動産を使用することができる方法です。

リースバックを活用することでこれまで所有していた場所を移ることなく資金を確保したり必要に応じて買い戻したりすることもできます。賃貸期間は、決められていることが多いものの賃貸期間中に不動産の利用方法について検討できるため、非常に柔軟性のある活用方法です。

6.これからのCER戦略における不動産活用

2008年4月28日に国土交通省が「CRE戦略を実践するためのガイドライン」を公表してから2020年時点で約12年経過しています。そのため大手の法人の多くは不動産活用の対策ができているといえるのではないでしょうか。しかし中小企業ではまだCSR（社会的責任）が果たせているといえるレベルまでは達していないのが現状です。

特に不動産の個人所有や法人所有の区別ができていないなどの問題が未解決の中小企業も少なくありません。その際には事業承継のみならず企業の評価さらには社会的貢献などの問題が解決できない状態が続くことになります。もちろん不動産活用の際には減価償却などの税金面だけではなく経営や法律上の問題もクリアしていくことが必要です。

今後起こりうることを想定しある程度の資産確保（内部留保）も重要となります。中小企業が不動産を買い換えようと思うのであれば事業用資産の買換特例を受けることができる要件を満たす物件を購入することが大切です。譲渡益の一定期間繰り越しなどを活用することで収益の向上につなげることもできます。

今後は、さまざまな支援策を利用しながら不動産の保有について検討してみてはいかがでしょうか。

著者情報

新井智美/トータルマネーコンサルタント
CFP（R）認定者・1級ファイナンシャルプランニング技能士（資産運用）・DC（確定拠出年金）プランナー・住宅ローンアドバイザー・証券外務員

個人向け相談（資産運用・保険診断・税金相談・相続対策・家計診断・ローン住宅購入のアドバイス）の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師（企業向け・サークル、団体向け）を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

公式サイト：https://marron-financial.com/

（提供：自社ビルのススメ）

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