新型コロナウイルス（COVID-19）感染拡大と緊急事態宣言の発令によってリモートワークが定着し、「働き方改革」がより一層進んだ日本。「アフターコロナ」、あるいは「withコロナ」と呼ばれる時代には、行政が提唱する「新しい生活様式」とともに「新しい仕事様式」が生み出され、それに伴い企業の組織再編、オフィスの整理・再編が進むと考えられています。
多くの企業にとって「逆境」といえる時代ですが、このような環境下でもより成長していくための“攻めのオフィス移転”を考える企業も増えてきているのです。
オフィス移転は立地が命
経営戦略上、オフィス移転は失敗できない大変重要な施策です。実際、成長している企業はオフィス移転をテコに成長を加速させるケースがよく見られます。
オフィス移転を検討する際、押さえるべきポイントはいくつか挙げられるでしょう。
・自社の現状を把握し新オフィスで実現させるビジョンを明確化する
・移転候補のオフィスビルの物件としての評価
・移転するオフィスビルの立地
・テナントとして賃借するのか自社ビルを保有するのか
上記の中でも「立地」は非常に重要な要素となっています。ここからは立地が重要である理由を詳しくみていきましょう。
立地が重要な理由1：公共交通機関からのアクセス
都心の移動手段は鉄道が中心になりますが、JR、東京メトロ、都営地下鉄などの駅から近い物件はアクセスが良いため営業効率が良くなります。とくに複数の路線が乗り入れるターミナル駅の需要が高いといえます。通勤が楽になるため、仕事へのモチベーション、従業員満足度にもつながります。
駅直結のオフィスビルはその最たるもので、東京メトロ大手町駅、JR東京駅に直結する「大手町ビル」、同じくJR東京駅に直結する「パシフィックセンチュリープレイス丸の内(PCP)」などが有名です。再開発事業「虎ノ門・麻布台プロジェクト」の中に建つ「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー（仮称）」の直下には、東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ」駅ができたことでも話題になっています。
立地が重要な理由2：将来的な街の成長性・資産性と企業ブランディング
オフィス移転する街が賑わっており、成長性がある場所であればビジネスも弾みがつきやすくなります。逆に、移転した街が全体的に沈んでいて、寂れているような印象では、自分たちのビジネスも沈んでいくように感じられてしまうかもしれません。仮に賃貸オフィスではなく自社ビルを購入する場合であればさらに深刻で、将来、売却する場合には物件評価を大きく損ねることになってしまうでしょう。
さらに昨今、一番意識されているのが立地の持つブランド性です。ブランド性は、企業ブランディングにも直結するものだからです。昔ながらのイメージではありますが、たとえばアパレルであれば表参道、金融であれば日本橋兜町、高級な飲食店は銀座、出版社は飯田橋・水道橋周辺というものがあります。
NewsPicks編集長の佐々木紀彦氏は「東京には東海岸と西海岸の2つのカルチャーがある」と指摘します。丸の内・日比谷周辺が「東海岸」でエスタブリッシュメント、渋谷・六本木周辺が「西海岸」でスタートアップが強いエリアというものです。
2つの文化を比較すると、「東海岸」は新浪剛史氏（サントリーホールディングス株式会社代表取締役社長）を尊敬、仕事着はスーツ、大企業で出世に関心がある、PCはWindowsです。一方、「西海岸」は堀江貴文氏を尊敬、仕事着はTシャツ、起業に関心がある、PCはMacです。
それぐらいオフィスの立地は、その企業のブランドイメージを決定するものになりえます。たとえば最新のICT技術を駆使したサービスを展開するスタートアップ企業が、次のステージのためにオフィス移転を図るのであれば、「東海岸」よりは「西海岸」の街を選択したほうがブランドイメージを高められるのではないでしょうか。
「区分所有オフィス®」でブランド立地に自社ビルを
自分たちの企業ブランディングに最適な場所が見つかったとして、そうしたブランド立地に建つ賃貸オフィスは賃料が相当高額になっています。近年の都心5区はオフィス賃料の上昇傾向に未だ歯止めがかかっていない状況です。都心5区の2020年6月時点の平均賃料は1坪22,880円で前年同月比6.33％（1,362円）上げて、78ヶ月連続の上昇となっている調査結果も発表されています。
近年話題のAクラスビルになると、賃料が1坪4万円の大台を突破しそうな勢いです。ちなみに「Aクラスビル」とは、都心5区主要オフィス地区にあって延床面積1万坪以上、基準階床面積300坪以上、築年数15年以内などの基準を満たしたビルを指します。
オフィス移転のためには、敷金、礼金、仲介手数料、賃料先払い分、内装工事費、旧オフィス原状回復費、引越し費用など多額の費用が発生します。そうなると、経営者は賃貸オフィスではなく、自社ビル購入を意識するようになるでしょう。オフィス賃料はキャッシュアウトしていくだけの費用ですが、自社ビル購入のための借入金返済は資産形成となるものだからです。
自社ビル購入に際して、もっとも課題となるのは物件価格の高さでしょう。都心のブランド立地の自社ビルともなると、一棟数十億円以上のオーダーになってきます。だからといってコスト削減を最優先にして立地選定を妥協すれば、企業ブランドを損なってしまいかねません。
立地のブランド性と費用負担軽減を両立させる手法の一つとして、「区分所有オフィス®」があります。中規模高品位のオフィスビルをフロアごと、または部屋ごとに区分して販売するスキームです。「区分所有オフィス」であれば、一棟ビルの5分の1から30分の1の価格で自社ビルを取得することが可能になります。
「区分所有オフィス」の利点は、企業ブランディングにふさわしい好立地に建っていることにあります。企業ブランディングを意識したオフィス移転には、もっともふさわしい手法といえますので、ぜひ積極的に検討してみてはいかがでしょうか。
（参照：オフィスマーケットデータ「東京ビジネス地区／2020年06月時点」）
※「区分所有オフィス®」は株式会社ボルテックスの登録商標です（提供：自社ビルのススメ）
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