不動産の運用において「管理」が重要であることは以前から知られていました。「マンションは管理を買え」という格言があるほどです。この言葉は実需のマンション購入の際に語られるものですが、収益不動産における賃貸管理も当然重要になります。近年は「賃貸管理からプロパティマネジメントへ」という言葉を多く耳にするようになりました。
そこで今回はプロパティマネジメントをキーワードとして不動産運用について考えみましょう。
プロパティマネジメントとは何か
プロパティマネジメント（Property Management）
直訳すると「資産管理」になりますが、一般的には収益不動産のマネジメント、収益不動産の資産価値を最大化するために行う業務全般を指します。プロパティマネジメントを理解するためにも、近接する言葉と比較をしてみましょう。プロパティマネジメントに似ている言葉に、アセットマネジメント、ビルマネジメントがあります。
アセットマネジメント（Asset Management）
直訳すると「資産管理」になりますが、不動産以外の金融資産も含まれているため、より広義の資産運用を指す言葉といえるでしょう。複数の不動産や債券、投資信託、個別株式などのポートフォリオを長期的な視点から俯瞰し、投資計画を策定してオーナーに提案します。また専門的な知識に基づき、デューデリジェンス（投資先の調査）なども行います。
ビルマネジメント（Building Management）
要するに「建物管理」のことで、建物や付帯設備の維持管理、日常的な清掃・メンテナンスなどが主要業務です。
賃貸管理との違いは？
冒頭でも述べましたが、不動産のあるところに管理はあります。賃貸管理は昔からありましたが、それとプロパティマネジメントにはどのような違いがあるのでしょうか。従来型の賃貸管理は、前述したビルマネジメント（建物管理）に入居者管理をプラスしたものです。業務を列挙すると以下のようなものになります。一言で表すならば「オーナーの定型業務の代行」です。
・建物や付帯設備の定期点検
・定期清掃
・原状回復工事
・入居者募集（リーシング）
・契約締結や更新
・集金代行
・トラブルやクレーム対応など
一方のプロパティマネジメントは、資産価値の最大化を使命とするため、定型化された業務の代行にとどまりません。企業でも所有と経営が分離、大株主というオーナーに代わって専門家が社長となり経営を指揮するケースも少なくありません。不動産のオーナーは必ずしも不動産経営のプロではないため、オーナーに代わって不動産運用の経営自体を代行するのがプロパティマネジメントです。
賃貸管理や建物管理が不必要というわけではなく、当然こうした定型業務がなくなることはあり得ません。プロパティマネジメントをオーナーから委託されたマネージャーは、緻密なマーケット分析に基づく事業計画を立案し、収益の安定化・最大化を図ります。また不動産運用全般の司令塔として、賃貸管理や建物管理にも目を配っていくのです。
プロパティマネジメントが注目されるわけ
プロパティマネジメントが重要視されるようになった理由は、日本が人口減少時代に突入し不動産賃貸業全体が厳しさを増しているからです。人口減少は空室率を高めます。かつて、人口が増加傾向にあり住宅やオフィスの需要が旺盛であった時代において不動産賃貸業は「殿様商売」で良かったかもしれません。また現実にそういった傾向にあったことも否めないでしょう。
しかしこれからの不動産賃貸業は、単なる「箱貸し」では立ち行かなくなってきています。またオーナーとテナント（入居者）の関係も、前近代的な「大家と店子」関係ではなくビジネス上の対等な関係になっていくことが肝心なのです。不動産運用において空室は最大のリスクと言っても過言ではありません。空室リスク回避のためには「空室が出てから急いで次のテナントを探す」という受け身の対策から、テナントを維持するための積極的な姿勢が必要になります。
それが「テナントリレーション」という考え方です。テナントリレーションとは、オーナーとテナントとの良好なコミュニケーションを図ることですが、大切なのはテナントの満足度を向上させていく日常的な取り組みです。例えば、テナントリレーションの考え方に立てば、テナントからのクレームはマイナスなものではなく、物件の価値向上のための貴重な意見と捉えることができます。
あるプロパティマネジメント会社では、クレームを「サービスリクエスト」と呼び替えているそうです。オフィスビルであれば、業務に適した環境の整備が必要になります。また住居系であれば、良好な生活環境を整えていくためにテナントからのサービスリクエストを傾聴し、物件の資産価値向上に生かしていくプロパティマネジメントが求められるのです。
ボルテックスのプロパティマネジメント
「月刊プロパティマネジメント」2015～2019年11月号掲載の調査結果によると、「区分所有オフィス(R)」を展開するボルテックスは、業務委託クライアント数が778と業界第1位となっています。「区分所有オフィス」とは、オフィスビル1棟まるごと購入するのではなく、比較的中規模なオフィスビルをフロアごと、あるいは部屋ごとに分譲する不動産商品です。
フロアや部屋ごとに分譲するため、価格を6分の１から30分の1程度に抑えられるメリットがあります。また価格を抑えることによって1棟ビルより好立地な東京都心商業地のグレードの高いオフィスを購入することが可能になる点も大きな魅力の一つです。こうした「区分所有オフィス」をポートフォリオに組み込むとともにボルテックスへのプロパティマネジメント委託を考えてみてはいかがでしょうか。
※「区分所有オフィス」は、株式会社ボルテックスの登録商標です。（提供：自社ビルのススメ）
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